나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21697 [8] 부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 9층901호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제감정 · 평가일 2025.04.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '롯데백화점 부산본점' 남동측 직선거리
약 420m, 서면교차로 남서측 직선거리 약 660m 지점에 위치하고 있는 디알-타워
1층 101호 외 14개호로서, 인근 주변은 각종 상업용 부동산, 업무시설, 공동주택,
오피스텔 및 숙박시설 등으로 형성되어 있는 노선상가지대로서 제반 주위환경은 양호한
편임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 용이하며, 근접한 거리에는 시내버스정류장이, 도보로
약 9~10분 소요거리에는 도시철도1,2호선(서면역)이 소재하고 있어 대중교통사정은
편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상15층 건물 내 1층 101호 외 14개호로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 강화유리 및 인조석 치장 등 마감
- 내벽 : 시멘몰탈위 콘크리트 마감 또는 인테리어 치장 등
- 창호 : 강화유리창호 구조임.

이용상태

본건 15개호 전부 근린생활시설용도이며, 기준시점 현재 1층(음식점), 14~15층(병원)을
제외한 호수는 공실상태 또는 인테리어 공사 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비(17인승 2대), 수변전
설비, 발전설비, 기계식주차타워설비(자주식2대, 기계식56대) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형에 유사한 부정형 토지로서 인근지세는 대체로 등고·평탄하며,
상업용(제1종근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로는 약 25m 내외, 남측으로는 약 10m 내외, 서측으로는 약 3m 내외 폭의
포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(522-12) : 일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가로구역별
최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)(최고높이 150m)<건축법>, 중점경관관리구역

기호2(522-14) : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)
(기준높이 115m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 150m)
<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

물건 비고

주식회사 윤성산업개발이 2026.07.03.자로 유치권신고(공사대금 4,840,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경21697 (8)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 9층901호

* 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

* 감정가: 2,152,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OO

* 건물 규모: 지하 1층, 지상 15층 (총 16개 호실)

* 본건 전용 면적: 310.29㎡ (약 93.9평)

* 토지 지분 면적: 40.69㎡ (약 12.3평)

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 부산진구 부전동 소재. '롯데백화점 부산본점' 남동측 약 420m, 서면교차로 남서측 약 660m 지점에 위치.

* 주위 환경: 각종 상업용 부동산, 업무시설, 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 등이 혼재된 복합 상권으로, 주위 환경은 양호한 편임.

* 교통: 차량 진입이 용이하며, 근접한 거리에 시내버스정류장이 소재함. 도보 약 9~10분 거리에 도시철도 1, 2호선 서면역이 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 도로 접근성: 본건 동측으로는 약 25m, 남측으로는 약 10m, 서측으로는 약 3m 폭의 포장도로에 각각 접해 있어 접근성이 좋음.

* 토지 형상: 2필지 일단의 세장형에 유사한 부정형 토지로서, 인근 지세는 대체로 등고·평탄한 상태임.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황상 채권 총액은 30,115,000,000원 입니다.

* 말소기준권리: 2023년 8월 31일 접수된 동래농업협동조합의 근저당권 (기록상 말소됨)으로 판단됩니다. (이는 통상적인 경매 절차에 따른 판단이며, 실제 말소기준권리는 등기부 등본을 통해 재확인 필요)

* 인수되는 권리:

* 근저당권 (진영농업협동조합): 6,000,000,000원. 본 권리는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 것으로 기재되어 있어, 투자 시 최우선적으로 고려해야 할 사항입니다.

* 기타 권리:

* 금정농업협동조합, 해운대농업협동조합, 양산농업협동조합, 농협은행주식회사 등의 근저당권 및 선보유니텍주식회사의 근저당권 공동담보목록, 한지윤의 가압류 및 강제경매, 부산진세무서장 및 부산진구의 압류, 동래농업협동조합의 임의경매 등 다수의 권리가 등기되었으나 모두 말소 예정으로 확인됩니다.

* 유치권 신고: 주식회사 윤성산업개발이 2026.07.03.자로 공사대금 4,840,000,000원의 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이는 매각 후 추가적인 부담이 될 수 있는 중요한 사항입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 대항력 있는 임차인은 현재 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건은 부산의 중심 상업 지구인 서면에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 각종 상업용 부동산, 업무시설, 주거시설 등이 밀집되어 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

* 주요 시설 접근성: 롯데백화점 부산본점, 서면교차로 등 주요 시설과의 접근성이 뛰어나 상업적 가치가 높습니다.

* 본건 건물 이용 현황: 본건이 속한 디알-타워는 총 16개 호실로 구성되어 있으며, 현재 1층(음식점), 14~15층(병원)을 제외한 대부분의 호수가 공실 또는 인테리어 공사 중인 상태입니다. 이는 향후 임대차 활성화를 통해 수익을 창출할 수 있는 잠재력을 시사합니다.

* 업종 적합성: 근린생활시설 용도로, 현재 운영 중인 음식점, 병원 및 잠재적인 상업 시설로서의 활용도가 높습니다.

1.4. 생활정보

* 편의 시설: 롯데백화점 부산본점 등 대형 쇼핑 및 문화 시설 이용이 편리합니다.

* 의료 시설: 건물 내 14-15층에 병원이 운영 중이거나 공사 중에 있어 의료 서비스 접근성이 좋습니다.

* 교통: 서면역(지하철 1, 2호선)이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 권리: 진영농업협동조합의 60억 원 상당 근저당권이 인수될 경우, 낙찰가의 상당한 부분을 초과하는 금액을 부담하게 됩니다. 이는 본건의 수익성에 치명적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 유치권 신고: 주식회사 윤성산업개발의 48.4억 원 상당 유치권 신고는 미성립 시에도 법적 분쟁의 소지가 있으며, 성립 시에는 낙찰자가 부담해야 할 추가적인 채무가 될 수 있습니다. 성립 여부에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

* 높은 공실률: 현재 본건 건물 내 다수의 호실이 공실이거나 인테리어 공사 중인 상태로, 안정적인 임대 수익을 확보하기까지 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 중복사건 및 공동담보: 관련 등기부상의 여러 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있어, 경매 절차 진행 중 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 부산의 핵심 상권인 부산진구 부전동에 위치한 디알-타워 내 근린상가(9층 901호)로, 탁월한 입지 조건과 편리한 교통망을 자랑합니다.

* 감정가는 21억 5천 2백만 원으로 책정되었으나, 60억 원의 인수되는 근저당권과 48.4억 원의 불확실한 유치권 신고라는 중대한 부담이 존재합니다.

* 건물 내 공실률이 높은 점은 향후 임대 활성화를 통한 가치 상승의 기회를 제공할 수 있으나, 단기적인 수익 창출에는 어려움이 예상됩니다.

* 따라서 본건은 투자 시 리스크 분석과 현장 조사를 철저히 수행하고, 인수되는 채권 및 유치권의 처리 방안을 명확히 파악한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 최대 상권인 서면 지역에 위치하여 높은 잠재적 가치 보유.

* 교통 허브: 서면역(지하철 1, 2호선)이 도보 거리에 있어 광역 접근성 우수.

* 상권 시너지: 주변 롯데백화점 등 대규모 상업 시설과의 연계로 인한 활발한 유동인구.

* 가치 상승 잠재력: 현재 공실 상태인 호실들을 활용한 임대 수익 극대화 및 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 '인수 보증금 합계'는 0원입니다.

* 감정가: 2,152,000,000원

* 본 건의 성공적인 투자를 위해서는 감정가 자체도 중요하지만, 무엇보다 인수되는 6,000,000,000원의 근저당권과 4,840,000,000원의 유치권 신고라는 잠재적 부담을 면밀히 검토해야 합니다.

* 만약 해당 근저당권이 실제로 인수되어야 하는 경우, 낙찰가와 별도로 추가적인 대규모 자금 투입이 필요하므로, 이는 사실상 감정가 수준에서의 낙찰이 어렵게 만들 수 있습니다.

* 유치권 신고의 성립 여부에 대한 법률적 검토가 필수적이며, 이에 따라 추가 부담금이 결정될 것입니다.

* 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가 이하 또는 감정가 수준에서의 신중한 접근이 권장됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 인수되는 채권의 소멸 여부, 유치권 성립 가능성, 그리고 주변 시세 및 예상 임대 수익률에 대한 심층적인 분석이 선행되어야 합니다.

* 입찰 전, 법원 집행관 사무실 또는 관련 법률 전문가를 통해 권리 관계를 재확인할 것을 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.