나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21697 [9] 부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 8층801호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제감정 · 평가일 2025.04.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '롯데백화점 부산본점' 남동측 직선거리
약 420m, 서면교차로 남서측 직선거리 약 660m 지점에 위치하고 있는 디알-타워
1층 101호 외 14개호로서, 인근 주변은 각종 상업용 부동산, 업무시설, 공동주택,
오피스텔 및 숙박시설 등으로 형성되어 있는 노선상가지대로서 제반 주위환경은 양호한
편임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 용이하며, 근접한 거리에는 시내버스정류장이, 도보로
약 9~10분 소요거리에는 도시철도1,2호선(서면역)이 소재하고 있어 대중교통사정은
편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상15층 건물 내 1층 101호 외 14개호로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 강화유리 및 인조석 치장 등 마감
- 내벽 : 시멘몰탈위 콘크리트 마감 또는 인테리어 치장 등
- 창호 : 강화유리창호 구조임.

이용상태

본건 15개호 전부 근린생활시설용도이며, 기준시점 현재 1층(음식점), 14~15층(병원)을
제외한 호수는 공실상태 또는 인테리어 공사 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비(17인승 2대), 수변전
설비, 발전설비, 기계식주차타워설비(자주식2대, 기계식56대) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형에 유사한 부정형 토지로서 인근지세는 대체로 등고·평탄하며,
상업용(제1종근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로는 약 25m 내외, 남측으로는 약 10m 내외, 서측으로는 약 3m 내외 폭의
포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(522-12) : 일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가로구역별
최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)(최고높이 150m)<건축법>, 중점경관관리구역

기호2(522-14) : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)
(기준높이 115m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 150m)
<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

물건 비고

주식회사 윤성산업개발이 2026.07.03.자로 유치권신고(공사대금 4,840,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경21697 (9)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 8층 801호

용도: 근린상가

감정가: 2,152,000,000원

토지면적: 38.29㎡ (약 11.58평)

건물면적: 310.29㎡ (약 93.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OO

1.2. 권리현황

말소기준권리: 2023년 8월 31일자 동래농업협동조합의 근저당권 (을1)

경매개시결정: 2025년 3월 31일자 한지윤의 강제경매 (갑7)

매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 모든 근저당권, 가압류, 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

1.3. 특이사항

중복사건, 공동담보 물건입니다.

주식회사 윤성산업개발이 2026.07.03.자로 유치권(공사대금 4,840,000,000원)을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이는 본 물건의 가장 중요한 리스크 요소입니다.

1.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '롯데백화점 부산본점' 남동측 약 420m, 서면교차로 남서측 약 660m 지점에 위치하고 있습니다.

인근 지역은 각종 상업용 부동산, 업무시설, 공동주택, 오피스텔 및 숙박시설 등으로 형성된 노선상가지대로서 제반 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진입이 용이하며, 근접한 거리에 시내버스 정류장이 있습니다.

도보 약 9~10분 거리에 도시철도 1, 2호선 서면역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

본 건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 15층 건물 내 8층 801호입니다.

외벽은 시멘몰탈위 강화유리 및 인조석 치장 등으로 마감되었으며, 내벽은 시멘몰탈위 콘크리트 마감 또는 인테리어 치장 등으로 되어 있습니다.

급·배수 및 위생 설비, 소화전, 화재탐지, 승강기(17인승 2대), 수변전 설비, 발전 설비, 기계식 주차타워 설비(자주식 2대, 기계식 56대) 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 및 도로 상태

본 건의 토지는 2필지 일단의 세장형에 유사한 부정형 토지로, 상업용(제1종근린생활시설) 건물 부지로 이용 중입니다.

본 건 동측으로는 약 25m, 남측으로는 약 10m, 서측으로는 약 3m 폭의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있습니다.

대로3류(폭 25m~30m)에 접하며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(기준 높이 115m, 최고 높이 150m) 및 중점경관관리구역에 해당합니다.

기호2 토지(522-14)는 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역입니다.

3. 상권분석

3.1. 주변 상권

부산의 핵심 상업 지구인 서면 일대에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 다양한 업종의 상가와 오피스 건물이 밀집되어 있습니다.

롯데백화점, 서면역 등 주요 편의시설이 인접해 있어 상업 활동에 유리한 환경입니다.

3.2. 건물 이용 현황

본 건물(DR-TOWER)은 총 15개 호실이 근린생활시설 용도로 이용되고 있습니다.

현재 기준시점 기준, 1층(음식점)과 14~15층(병원)을 제외한 나머지 호실은 공실 상태이거나 인테리어 공사 중에 있습니다. 801호의 구체적인 이용 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 생활정보

4.1. 편의시설

롯데백화점 부산본점, 각종 금융기관, 병원, 음식점 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

부산시민공원 등 녹지 공간도 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

4.2. 교통 편의성

서면역(1, 2호선) 및 다수의 버스 노선을 통해 부산 시내 어디든 편리하게 이동 가능합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 유치권 문제

주식회사 윤성산업개발이 신고한 48억 4천만 원의 유치권은 본 건 감정가 21억 5천2백만 원을 크게 상회하는 금액입니다.

해당 유치권의 성립 여부가 불분명하여, 만약 유치권이 인정될 경우 낙찰자가 인수해야 할 금액이 커지거나 소송 등으로 인한 추가적인 위험이 발생할 수 있습니다. 이는 본 건 투자의 최대 리스크입니다.

5.2. 건물 공실

건물 내 다수의 호실이 공실이거나 공사 중으로, 즉각적인 임대 수익 확보에 어려움이 따를 수 있습니다.

5.3. 중복사건 및 공동담보

중복사건 및 공동담보 물건으로 진행되는 경우, 권리 관계가 복잡할 수 있으며 경매 절차나 배당 등에 영향을 줄 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 부산의 최중심 상업 지구인 서면 인근에 위치하여 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 편리한 교통망과 풍부한 배후 수요는 상업 시설로서 큰 장점입니다.

그러나, 감정가를 훨씬 상회하는 거액의 유치권이 신고되어 있고 그 성립 여부가 불확실하다는 점은 매우 심각한 투자 리스크입니다.

이 유치권 문제에 대한 면밀한 법적 검토와 현장 조사가 선행되지 않는다면, 예상치 못한 큰 손실을 볼 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 탁월한 입지

부산의 대표적인 번화가인 서면 지역에 위치하여 미래 가치 상승 가능성이 높습니다.

7.2. 편리한 교통 및 인프라

서면역을 중심으로 발달된 교통망과 백화점, 대형 쇼핑몰, 각종 상업 시설이 밀집해 있어 접근성과 편의성이 뛰어납니다.

7.3. 잠재적 시세 차익

만약 유치권 문제가 원만히 해결되거나 무효로 판명될 경우, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 유치권의 성립 여부 및 그 금액, 채권 총액, 건물 내 공실 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

특히, 48.4억 원에 달하는 미확인 유치권은 입찰가 산정에 매우 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 법률 전문가와 상의하여 해당 유치권의 소멸 또는 인수 여부를 면밀히 검토한 후, 매우 보수적인 관점에서 접근하는 것이 필수적입니다.

현재로서는 유치권의 불확실성으로 인해 명확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

9. 주변 환경 및 혐오시설

현재까지 조사된 바에 따르면, 본 건 부동산 인근에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 서면 일대의 특정 지역에서는 상업 활동과 관련된 일시적인 환경 미화 문제(쓰레기, 전단 등)가 일부 지적된 바 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.