나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21697 [13] 부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제감정 · 평가일 2025.04.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '롯데백화점 부산본점' 남동측 직선거리
약 420m, 서면교차로 남서측 직선거리 약 660m 지점에 위치하고 있는 디알-타워
1층 101호 외 14개호로서, 인근 주변은 각종 상업용 부동산, 업무시설, 공동주택,
오피스텔 및 숙박시설 등으로 형성되어 있는 노선상가지대로서 제반 주위환경은 양호한
편임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 용이하며, 근접한 거리에는 시내버스정류장이, 도보로
약 9~10분 소요거리에는 도시철도1,2호선(서면역)이 소재하고 있어 대중교통사정은
편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상15층 건물 내 1층 101호 외 14개호로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 강화유리 및 인조석 치장 등 마감
- 내벽 : 시멘몰탈위 콘크리트 마감 또는 인테리어 치장 등
- 창호 : 강화유리창호 구조임.

이용상태

본건 15개호 전부 근린생활시설용도이며, 기준시점 현재 1층(음식점), 14~15층(병원)을
제외한 호수는 공실상태 또는 인테리어 공사 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비(17인승 2대), 수변전
설비, 발전설비, 기계식주차타워설비(자주식2대, 기계식56대) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형에 유사한 부정형 토지로서 인근지세는 대체로 등고·평탄하며,
상업용(제1종근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로는 약 25m 내외, 남측으로는 약 10m 내외, 서측으로는 약 3m 내외 폭의
포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(522-12) : 일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가로구역별
최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)(최고높이 150m)<건축법>, 중점경관관리구역

기호2(522-14) : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)
(기준높이 115m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 150m)
<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

물건 비고

주식회사 윤성산업개발이 2026.07.03.자로 유치권신고(공사대금 4,840,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경21697 (13)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 4층401호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 2,402,000,000원

* 토지면적: 38.29㎡ (약 11.58평)

* 토지지분: 38.2855㎡ (약 11.58평)

* 건물면적: 310.29㎡ (약 93.86평)

* 건물지분: 310.29㎡ (약 93.86평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OO

* 건물 개요:

* 건물명: 디알-타워 (DR-TOWER)

* 신주소: 부산광역시 부산진구 서면로 15-6 (부전동)

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 15층

* 총 호수: 16개호

* 사용승인일: 2023년 8월 29일

* 주용도: 제1종근린생활시설

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '롯데백화점 부산본점' 남동측 약 420m, 서면교차로 남서측 약 660m 지점에 위치합니다. 인근 지역은 상업용 부동산, 업무시설, 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 등으로 형성된 노선상가지대로서 주변 환경이 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 도보 약 9~10분 거리에 도시철도 1, 2호선 서면역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측 약 25m, 남측 약 10m, 서측 약 3m 폭의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호1(522-12): 일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m), 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 115m, 최고높이 150m), 중점경관관리구역

* 기호2(522-14): 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 115m, 최고높이 150m), 상대보호구역, 중점경관관리구역

1.2. 권리분석

* 등기사항 요약:

* 소유권보존: 주식회사씨에스건설 (2023-08-31)

* 근저당권: 진영농업협동조합 (2023-08-31) - 권리금액: 6,000,000,000원, 인수됨.

* 근저당권: 금정농업협동조합 (2023-08-31) - 권리금액: 3,600,000,000원, 말소됨.

* 근저당권: 해운대농업협동조합 (2023-08-31) - 권리금액: 3,600,000,000원, 말소됨.

* 근저당권: 동래농업협동조합 (2023-08-31) - 권리금액: 6,000,000,000원, 말소됨.

* 근저당권: 양산농업협동조합 (2023-08-31) - 권리금액: 6,000,000,000원, 말소됨.

* 근저당권: 농협은행주식회사 (2023-08-31) - 권리금액: 2,400,000,000원, 말소됨.

* 근저당권공동담보목록: 선보유니텍주식회사 (2023-10-31) - 권리금액: 2,400,000,000원, 말소됨.

* 가압류: 한지윤 (2024-12-30) - 권리금액: 115,000,000원, 말소됨.

* 강제경매: 한지윤 (2025-03-31) - 권리금액: 119,650,410원, 말소됨.

* 압류: 부산진세무서장 (2025-05-02) - 말소됨.

* 압류: 부산진구 (2025-10-20) - 말소됨.

* 임의경매: 동래농업협동조합 (2026-04-21) - 말소됨.

* 말소기준권리: 여러 근저당권이 2023년 8월 31일에 말소기준권리가 될 수 있으나, 진영농업협동조합의 근저당권(60억원)이 인수되므로, 낙찰자가 해당 채무를 인수해야 합니다. 그 외의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 30,115,000,000원

* 임차인 현황:

* 임대관계: 미상

* 인수 보증금 합계: 0원 (현재 파악된 임차인 중 인수되는 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 부산의 주요 상업 및 교통 중심지인 서면 지역에 위치하여 유동인구와 소비력이 풍부합니다. 주변에는 다양한 상업 시설, 업무 시설, 주거 시설이 혼재되어 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

* 건물 이용 현황: 본건 건물 내 15개 호실 중 기준시점 현재 1층은 음식점, 14~15층은 병원으로 이용 중이며, 나머지 호실은 공실 상태이거나 인테리어 공사 중에 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 롯데백화점 부산본점이 있어 쇼핑 등 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 도보 9~10분 거리에 서면역(1, 2호선)이 있어 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 교육시설: 토지이용계획상 상대보호구역에 포함되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

* 의료시설: 14~15층 병원 용도로 사용 중인 것으로 보아 의료시설 접근성도 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권 신고: 주식회사 윤성산업개발이 2026년 7월 3일자로 공사대금 4,840,000,000원에 대한 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부가 불분명합니다. 만약 유치권이 인정될 경우, 낙찰자는 상당한 금액의 추가 비용을 부담해야 할 수 있습니다.

* 인수되는 권리: 진영농업협동조합의 근저당권 6,000,000,000원이 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다. 이는 낙찰자가 해당 채무를 승계해야 함을 의미하며, 입찰 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

* 높은 총 채권액: 등기부 채권 총액이 301억 1천 5백만원에 달하여 권리 관계가 복잡하고 채권자 간의 이해관계가 얽혀 있을 가능성이 있습니다.

* 공실 위험: 현재 상당수의 호실이 공실 상태이거나 공사 중으로, 향후 임대 수익 확보를 위한 전략 및 비용이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면 지역에 위치하고 있어 입지적 강점은 분명합니다. 교통이 편리하고 주변 상권이 활성화되어 있어 잠재적인 가치 상승 여력이 있습니다. 그러나 60억 원에 달하는 근저당권이 인수되고, 금액이 불분명한 48.4억 원 규모의 유치권 신고가 있는 점은 매우 큰 위험 요소입니다. 또한, 현재 공실률이 높다는 점도 고려해야 합니다. 따라서 철저한 권리 분석과 유치권 성립 여부에 대한 추가 조사가 필수적이며, 인수되는 채무와 추가 비용을 감안한 신중한 입찰 결정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 부산의 대표적인 상업 및 교통 중심지인 서면 상권에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다.

* 우수한 접근성: 서면역 도보권에 위치하며 차량 진입이 용이하여 방문객 및 이용객의 접근성이 높습니다.

* 신축 건물: 사용승인이 비교적 최근(2023년 8월)으로 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 보고서에 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 현재 시장 가격, 감정가, 인수되는 채무(60억원), 유치권의 성립 가능성 및 금액, 향후 예상되는 공실률 및 임대 수익률, 명도 비용, 세금 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 60억원의 인수 채무와 불분명한 유치권(48.4억원) 리스크를 감안하여 매우 보수적으로 접근해야 할 것으로 판단됩니다. 따라서, 정확한 투자 가치 분석 및 전문가와의 상담을 통해 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.