나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21697 [12] 부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제감정 · 평가일 2025.04.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '롯데백화점 부산본점' 남동측 직선거리
약 420m, 서면교차로 남서측 직선거리 약 660m 지점에 위치하고 있는 디알-타워
1층 101호 외 14개호로서, 인근 주변은 각종 상업용 부동산, 업무시설, 공동주택,
오피스텔 및 숙박시설 등으로 형성되어 있는 노선상가지대로서 제반 주위환경은 양호한
편임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 용이하며, 근접한 거리에는 시내버스정류장이, 도보로
약 9~10분 소요거리에는 도시철도1,2호선(서면역)이 소재하고 있어 대중교통사정은
편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상15층 건물 내 1층 101호 외 14개호로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 강화유리 및 인조석 치장 등 마감
- 내벽 : 시멘몰탈위 콘크리트 마감 또는 인테리어 치장 등
- 창호 : 강화유리창호 구조임.

이용상태

본건 15개호 전부 근린생활시설용도이며, 기준시점 현재 1층(음식점), 14~15층(병원)을
제외한 호수는 공실상태 또는 인테리어 공사 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비(17인승 2대), 수변전
설비, 발전설비, 기계식주차타워설비(자주식2대, 기계식56대) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형에 유사한 부정형 토지로서 인근지세는 대체로 등고·평탄하며,
상업용(제1종근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로는 약 25m 내외, 남측으로는 약 10m 내외, 서측으로는 약 3m 내외 폭의
포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(522-12) : 일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가로구역별
최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)(최고높이 150m)<건축법>, 중점경관관리구역

기호2(522-14) : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)
(기준높이 115m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 150m)
<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

물건 비고

주식회사 윤성산업개발이 2026.07.03.자로 유치권신고(공사대금 4,840,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21697 (12)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 5층501호

용도: 근린상가

감정가: 2,152,000,000원

토지 면적: 38.29㎡ (약 11.58평)

건물 면적: 310.29㎡ (약 93.87평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

위치: 본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '롯데백화점 부산본점' 남동측 직선거리 약 420m, 서면교차로 남서측 직선거리 약 660m 지점에 위치하고 있는 디알-타워 5층 501호입니다.

주변 환경: 본건 인근 주변은 각종 상업용 부동산, 업무시설, 공동주택, 오피스텔 및 숙박시설 등으로 형성되어 있는 노선상가지대로로서 제반 주위환경은 양호한 편입니다.

교통: 본건까지 차량의 진입이 용이하며, 근접한 거리에는 시내버스정류장이 있고, 도보로 약 9~10분 소요되는 거리에 지하철 1,2호선 서면역이 소재하고 있어 대중교통 사정은 편리한 편입니다.

도로: 본건 동측으로는 약 25m 내외, 남측으로는 약 10m 내외, 서측으로는 약 3m 내외 폭의 포장도로에 각각 접하여 차량 및 보행자 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획: 본건이 속한 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 관한 법적 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

* 소유권 보존: 주식회사 씨에스건설 (2023.08.31)

* 근저당: 해운대농업협동조합, 금정농업협동조합, 양산농업협동조합, 진영농업협동조합, 동래농업협동조합, 농협은행주식회사, 선보유니텍주식회사 등 다수의 근저당권이 설정되어 있습니다.

* 가압류: 한지윤 (2024.12.30)

* 강제경매: 한지윤 (2025.03.31) - 본건 경매 개시의 원인이 된 채권자입니다.

* 압류: 부산진세무서장 (2025.05.02), 부산진구 (2025.10.20)

* 임의경매: 동래농업협동조합 (2026.04.21) - 별도의 임의경매가 진행 중입니다.

총 채권액: 등기부상 기록된 총 채권액은 30,115,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 본건은 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대 관계가 미상으로 전체 임차 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

주의사항:

* 주식회사 윤성산업개발이 2026.07.03.자로 공사대금 4,840,000,000원에 대한 유치권을 신고하였습니다. 그러나 해당 유치권의 성립 여부는 불분명하며, 낙찰자가 인수할 경우 추가적인 법적 분쟁이나 금전적 부담이 발생할 수 있는 매우 중대한 리스크 요인입니다.

1.3. 상권분석

건물 구성: 디알-타워는 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 15층 건물이며, 본건은 5층 501호로 전유 면적 310.29㎡ (약 93.87평)입니다. 총 16개 호실로 구성되어 있습니다.

주요 용도: 본 건물의 주 용도는 제1종 근린생활시설입니다.

현재 이용 상태: 본건 5층 501호의 정확한 이용 상태는 명시되지 않았으나, 건물 전체적으로 1층(음식점) 및 14-15층(병원)을 제외한 나머지 호실은 공실 상태이거나 인테리어 공사 중인 것으로 파악됩니다.

지역 상권: 본건이 위치한 부전동 일대는 서면역을 중심으로 형성된 부산의 대표적인 상업 및 업무 밀집 지역으로, 유동인구가 풍부하고 상권 활성화 정도가 매우 높습니다. 다양한 업종의 상업 시설이 밀집해 있어 집객력이 우수합니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 롯데백화점 부산본점이 위치하고 있으며, 다수의 금융기관, 병원, 식당, 쇼핑 시설 등 생활 편의시설이 풍부하여 주거 및 상업 활동이 편리합니다.

교통: 서면역(지하철 1,2호선)을 도보로 이용 가능하며, 다양한 시내버스 노선이 운행되고 있어 부산 시내 전역으로의 대중교통 이용이 매우 용이합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

주변 환경: 상업 시설과 더불어 오피스텔, 주상복합 등 주거 시설이 혼재하고 있어 배후 수요 확보에도 긍정적인 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유치권 존재 가능성: 가장 큰 리스크는 48억 4천만원에 달하는 주식회사 윤성산업개발의 유치권 신고입니다. 해당 유치권의 성립 여부가 불분명하며, 낙찰 후에도 이에 대한 법적 대응 및 금전적 부담이 발생할 수 있어 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

과도한 채무 부담: 등기부상 총 채권액이 약 301억원에 달하는 반면, 본건의 감정가는 약 21.5억원으로, 채무 총액이 감정가를 훨씬 초과합니다. 이는 본건이 공동 담보 물건이거나, 담보 가치 대비 채무 비율이 매우 높음을 시사하며, 경매 진행에 영향을 미칠 수 있습니다.

높은 공실률: 건물 내 다수의 호실이 공실이거나 내부 공사 중인 상태로, 낙찰 후 안정적인 임대 수익 창출까지 상당한 시간과 추가적인 투자 비용이 소요될 것으로 예상됩니다.

복잡한 권리 관계: 중복사건, 공동담보, 다수의 근저당, 압류, 가압류 및 별도의 임의경매 사건 등이 경합하고 있어 권리 분석 및 인수 여부 확인에 각별한 주의가 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권인 서면 지역의 최중심부에 위치한 디알-타워 내 상가 물건으로, 입지적 강점과 현대적인 건물 상태를 갖추고 있습니다.

그러나 48억 4천만원에 달하는 불분명한 유치권 신고, 막대한 총 채무 부담, 높은 공실률, 복잡한 권리 관계 등 중대한 리스크 요인을 다수 내포하고 있습니다.

특히, 유치권 신고액이 감정가를 현저히 상회하므로, 유치권의 성립 여부와 낙찰 시 인수 의무가 있는지에 대한 철저한 법률적 검토가 선행되지 않는다면 투자를 권유하기 어려운 물건입니다. 매우 신중한 접근과 심층적인 실사가 반드시 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 부산의 대표적인 상업 중심지인 서면의 핵심 배후지에 위치하여 풍부한 유동인구와 높은 집객력을 확보할 수 있습니다.

신축급 건물: 비교적 최근에 건축된 건물로, 노후도가 낮아 구조적 안정성이 높으며, 즉각적인 대규모 리모델링 비용 발생 가능성이 적습니다.

활용 잠재력: 제1종 근린생활시설로서 다양한 업종의 입점이 가능하며, 성공적인 임대 구성 시 안정적인 임대 수익 창출 및 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

시세 대비 저가 매수 기회: 유치권 및 복잡한 권리 관계 등으로 인해 경매 과정에서 시세 대비 상당히 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 발생할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 48억 4천만원에 달하는 불분명한 유치권 신고로 인해 정확한 예상 입찰가 산정에 상당한 제약이 따릅니다. 만약 유치권이 유효하며 낙찰자가 이를 인수해야 하는 상황이 발생할 경우, 본건의 실질적인 가치는 감정가보다 훨씬 낮아지거나 잠재적 인수 의사가 없을 수 있습니다.

따라서, 본 예상 입찰가는 유치권이 법적으로 성립되지 않거나, 낙찰 이후 해결 가능한 시나리오를 가정하여, 물건의 본질적인 가치와 시장 상황, 그리고 리스크 프리미엄을 반영한 보수적인 추정치입니다.

유치권의 불확실성, 높은 공실률, 채무 총액 등을 종합적으로 고려하여, 감정가의 60% ~ 70% 수준에서 입찰가를 검토하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 1,300,000,000원 ~ 1,600,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.