나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21697 [7] 부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 12층1201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제감정 · 평가일 2025.04.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '롯데백화점 부산본점' 남동측 직선거리
약 420m, 서면교차로 남서측 직선거리 약 660m 지점에 위치하고 있는 디알-타워
1층 101호 외 14개호로서, 인근 주변은 각종 상업용 부동산, 업무시설, 공동주택,
오피스텔 및 숙박시설 등으로 형성되어 있는 노선상가지대로서 제반 주위환경은 양호한
편임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 용이하며, 근접한 거리에는 시내버스정류장이, 도보로
약 9~10분 소요거리에는 도시철도1,2호선(서면역)이 소재하고 있어 대중교통사정은
편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상15층 건물 내 1층 101호 외 14개호로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 강화유리 및 인조석 치장 등 마감
- 내벽 : 시멘몰탈위 콘크리트 마감 또는 인테리어 치장 등
- 창호 : 강화유리창호 구조임.

이용상태

본건 15개호 전부 근린생활시설용도이며, 기준시점 현재 1층(음식점), 14~15층(병원)을
제외한 호수는 공실상태 또는 인테리어 공사 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비(17인승 2대), 수변전
설비, 발전설비, 기계식주차타워설비(자주식2대, 기계식56대) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형에 유사한 부정형 토지로서 인근지세는 대체로 등고·평탄하며,
상업용(제1종근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로는 약 25m 내외, 남측으로는 약 10m 내외, 서측으로는 약 3m 내외 폭의
포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(522-12) : 일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가로구역별
최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)(최고높이 150m)<건축법>, 중점경관관리구역

기호2(522-14) : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)
(기준높이 115m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 150m)
<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

물건 비고

주식회사 윤성산업개발이 2026.07.03.자로 유치권신고(공사대금 4,840,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21697 (7)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 12층1201호

용도: 근린상가

감정가: 2,152,000,000원

토지 면적: 38.29㎡ (약 11.58평)

토지 지분: 38.2855㎡

건물 면적: 310.29㎡ (약 93.86평)

건물 지분: 310.29㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 한OO

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.2. 건물 개요

건물명: 디알-타워 (DR-TOWER)

총 층수: 지하 1층 ~ 지상 15층

해당 층: 12층 1201호

건축 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

사용 승인일: 2023년 08월 29일

건물 총 면적: 6,240.249㎡ (약 1,887.7평)

토지 총 면적: 582.5㎡ (약 176.2평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 부산광역시 부산진구 부전동에 위치하며, 롯데백화점 부산본점에서 남동측으로 약 420m, 서면교차로에서 남서측으로 약 660m 거리에 있습니다. 주변은 상업용 부동산, 업무시설, 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 등으로 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 도보 약 9~10분 거리에 도시철도 1, 2호선 서면역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 물건은 다수의 근저당권, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 등기들이 설정되어 있으나, 대부분 말소 예정 또는 말소된 권리입니다.

말소기준권리: 을1 (근저당권, 해운대농업협동조합, 2023-08-31 접수)

말소 예정 권리:

* 을1 (1)근저당권: 금정농업협동조합 (3,600,000,000원)

* 을1 (3)근저당권: 해운대농업협동조합 (3,600,000,000원) - 말소기준권리

* 을1 (4)근저당권: 양산농업협동조합 (6,000,000,000원)

* 을1 (2)근저당권: 동래농업협동조합 (6,000,000,000원)

* 을2 근저당권: 농협은행주식회사 (2,400,000,000원)

* 을3 근저당권 공동담보목록: 선보유니텍주식회사 (2,400,000,000원)

* 갑6 가압류: 한지윤 (115,000,000원)

* 갑7 강제경매: 한지윤 (119,650,410원)

* 갑8 압류: 부산진세무서장

* 갑9 압류: 부산진구청장

* 갑10 임의경매: 동래농업협동조합 (2026타경10629)

인수 또는 존속 가능성 있는 권리:

* 을1 (5)근저당권: 진영농업협동조합 (6,000,000,000원) - 인수 (등기상 '인수'로 표기됨)

총 등기부채권액: 30,115,000,000원

3.2. 임차인 현황

임대 관계는 미상이며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 유치권 신고

주식회사 윤성산업개발이 2026년 07월 03일자로 공사대금 4,840,000,000원에 대한 유치권 신고를 하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이는 낙찰자가 인수하지 않을 가능성이 있으나, 소송 등으로 인해 변동될 수 있는 사항이므로 면밀한 검토가 필요합니다.

3.4. 중복사건 및 공동담보

본 건은 중복사건 및 공동담보 물건입니다. 중복사건이란 동일한 부동산에 대해 여러 채권자가 경매를 신청한 경우를 의미하며, 공동담보는 동일한 채권을 담보하기 위해 여러 부동산에 담보권을 설정한 경우를 말합니다. 이는 경매 절차 진행 및 배당에 영향을 미칠 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

본 건은 디알-타워 내 12층 1201호로, 건물 전체는 총 16개 호수로 구성되어 있으며, 용도는 제1종 근린생활시설입니다. 현재 1층(음식점)과 14~15층(병원)을 제외한 대부분의 호실은 공실 상태이거나 인테리어 공사 중인 것으로 파악됩니다.

4.2. 입지적 장점

서면역 인근의 상업 지구에 위치하여 유동 인구가 많고, 다양한 상업 시설 및 업무 시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다. 롯데백화점, 병원, 은행 등 주요 편의시설 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 쇼핑: 롯데백화점 부산본점, 주변 대형 쇼핑몰 및 상업 시설

* 의료: 14~15층 병원 (이용 가능 여부 확인 필요), 인근 종합병원 및 병원 다수

* 교통: 서면역 (도시철도 1, 2호선) 도보 9~10분 거리, 다수의 버스 노선

5.2. 주변 시설

본 건물 주변에는 다양한 상업 시설, 오피스텔, 주상복합 등이 혼재되어 있으며, 부산 시민공원이 인근에 위치하여 쾌적한 주거 및 상업 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채권 총액

등기부상 총 채권액이 약 301억 원에 달하여, 낙찰 후 인수하는 근저당이 실제로 존재할 경우 상당한 부담이 될 수 있습니다. 다만, 본 건의 경우 대부분의 권리가 말소 예정으로 보입니다.

6.2. 불확실한 유치권

주식회사 윤성산업개발의 유치권 신고(48.4억 원) 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 법적 분쟁 가능성이 있습니다. 유치권이 인정될 경우 상당한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 공실률 및 공사 중인 호실

1201호를 포함한 다수의 호실이 공실이거나 인테리어 공사 중으로, 즉시 임대 수익 발생이 어려울 수 있습니다. 임대 가능한 상태로 만들기 위한 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

6.4. 중복사건 및 공동담보

중복사건 및 공동담보로 인해 경매 절차 진행이나 배당에 변동이 생길 수 있으며, 권리 관계 파악에 있어 더욱 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상업 지구인 서면 인근에 위치한 디알-타워 내 근린상가입니다. 입지 조건은 우수하며, 대중교통 이용이 편리하고 주변 상권이 발달해 있습니다. 그러나 높은 채권 총액, 불확실한 유치권, 다수의 공실 및 공사 중인 호실 등 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 특히, 유치권의 성립 여부에 따라 물건의 가치가 크게 달라질 수 있으므로, 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 및 미래 가치

부산 최대 번화가인 서면 중심 상권에 위치하여 향후 지역 개발 및 부동산 가치 상승에 따른 잠재력이 있습니다.

8.2. 상업 시설 집적 효과

디알-타워 내 다수 호실이 상업 시설로 활용되고 있으며, 주변에 유사업종 및 관련 편의시설이 밀집해 있어 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

8.3. 경매를 통한 시세 차익 가능성

현재 감정가 대비 상당한 시세 차익을 기대해 볼 수 있으며, 적극적인 권리 분석과 현장 조사를 통해 합리적인 입찰가 산정이 가능하다면 투자 수익을 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 위에서 언급된 물건의 가치, 주변 시세, 공실 현황, 유치권의 성립 가능성 및 인수 여부, 낙찰을 위한 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 건의 감정가는 2,152,000,000원입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 낙찰가를 산정할 수 있습니다.

하지만, 다음과 같은 사항을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 불확실한 유치권 (48.4억 원)의 존재 가능성

* 다수의 공실 및 인테리어 공사 중인 호실로 인한 공실 위험 및 추가 공사 비용 발생 가능성

* 총 채권액이 매우 높아 경매 절차상 변동 가능성

이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하고, 추가적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최적의 입찰가를 결정해야 합니다. 투자자 본인의 투자 성향과 리스크 감수 수준에 맞춰 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

*(본 보고서는 제공된 정보를 기반으로 작성되었으며, 실제 투자 결정은 전문가와 상의 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.)*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.