나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21697 [6] 부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 14층1401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제감정 · 평가일 2025.04.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '롯데백화점 부산본점' 남동측 직선거리
약 420m, 서면교차로 남서측 직선거리 약 660m 지점에 위치하고 있는 디알-타워
1층 101호 외 14개호로서, 인근 주변은 각종 상업용 부동산, 업무시설, 공동주택,
오피스텔 및 숙박시설 등으로 형성되어 있는 노선상가지대로서 제반 주위환경은 양호한
편임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 용이하며, 근접한 거리에는 시내버스정류장이, 도보로
약 9~10분 소요거리에는 도시철도1,2호선(서면역)이 소재하고 있어 대중교통사정은
편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상15층 건물 내 1층 101호 외 14개호로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 강화유리 및 인조석 치장 등 마감
- 내벽 : 시멘몰탈위 콘크리트 마감 또는 인테리어 치장 등
- 창호 : 강화유리창호 구조임.

이용상태

본건 15개호 전부 근린생활시설용도이며, 기준시점 현재 1층(음식점), 14~15층(병원)을
제외한 호수는 공실상태 또는 인테리어 공사 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비(17인승 2대), 수변전
설비, 발전설비, 기계식주차타워설비(자주식2대, 기계식56대) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형에 유사한 부정형 토지로서 인근지세는 대체로 등고·평탄하며,
상업용(제1종근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로는 약 25m 내외, 남측으로는 약 10m 내외, 서측으로는 약 3m 내외 폭의
포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(522-12) : 일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가로구역별
최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)(최고높이 150m)<건축법>, 중점경관관리구역

기호2(522-14) : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)
(기준높이 115m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 150m)
<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

물건 비고

주식회사 윤성산업개발이 2026.07.03.자로 유치권신고(공사대금 4,840,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산지방법원 2025타경21697(6)호로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 부산광역시 부산진구 부전동 522-12번지, 디알-타워 14층 1401호이며, 용도는 근린상가입니다.

감정평가액은 2,596,000,000원입니다.

토지는 총 44.75㎡ (약 13.54평)이며, 건물 면적은 362.65㎡ (약 109.71평)입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 채권자는 한OO입니다.

주요 특이사항으로는 중복사건 및 공동담보 물건에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 디알-타워 14층 1401호에 위치합니다.

인근에는 '롯데백화점 부산본점'이 남동측으로 약 420m, 서면교차로가 남서측으로 약 660m 거리에 있습니다.

주변은 각종 상업용 부동산, 업무시설, 공동주택, 오피스텔 및 숙박시설 등으로 형성된 노선상가지대로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 여건

차량의 진입이 용이하며, 근접한 거리에 시내버스정류장이 소재합니다.

도보로 약 9~10분 거리에는 도시철도 1, 2호선 환승역인 서면역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건은 2필지가 일단의 세장형에 유사한 부정형 토지로, 인근 지세는 대체로 등고·평탄합니다.

상업용(제1종근린생활시설) 건부지로 이용 중이며, 동측 약 25m, 남측 약 10m, 서측 약 3m 폭의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 대로3류, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 115m, 최고높이 150m), 중점경관관리구역, 상대보호구역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본 건물의 등기부등본상 말소기준권리는 2023년 8월 31일 접수된 근저당권(을2)입니다.

매각으로 인해 을1, 을2, 을3, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10 등 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

을1 근저당권(농협은행주식회사, 2,400,000,000원, 2023-08-31 접수)은 말소 예정이 아닌 '인수'로 기재되어 있습니다.

따라서 낙찰자는 해당 채무 2,400,000,000원을 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 정 씨가 등록되어 있으나, 대항력은 없습니다.

보증금 100,000,000원, 차임 8,000,000원으로 신고되었으며, 확정일자 및 배당신고일자도 기재되어 있습니다.

대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.4. 기타 권리사항

주식회사 윤성산업개발이 2026년 7월 3일 공사대금 4,840,000,000원에 대한 유치권을 신고하였습니다.

다만, 해당 유치권의 성립 여부는 불분명하여 향후 법적 분쟁 또는 추가 부담이 발생할 수 있는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업지구 현황

본 물건은 부산의 중심 상업지구인 서면 인근에 위치하여 풍부한 유동인구와 높은 상업 활동성을 자랑합니다.

주변으로 대형 백화점, 금융기관, 각종 판매 및 서비스 업종이 밀집해 있어 상권 활성화에 유리한 입지입니다.

4.2. 건물 이용 현황

본 건물(DR-TOWER)은 총 16개 호수로 구성되어 있으며, 대부분 제1종 근린생활시설 용도로 사용되고 있습니다.

기준 시점 현재 1층은 음식점, 14~15층은 병원으로 이용 중이며, 그 외 호수들은 공실 상태이거나 인테리어 공사 중에 있습니다.

1401호는 14층에 위치하며, 건물 전체 호수 중 하나입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 롯데백화점 부산본점을 비롯한 대형 쇼핑 시설, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

또한, 주변의 상업지구는 다양한 식당, 카페, 문화 시설 등으로 이용객들의 편의를 높여줍니다.

5.2. 생활 편의성

대중교통 이용이 편리하고, 차량 접근성도 우수하여 생활 및 업무 활동에 불편함이 적은 지역입니다.

서면역을 중심으로 발달된 교통망과 상업 시설은 부산 지역 내에서도 높은 생활 편의성을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 성립 가능성

신고된 유치권(4,840,000,000원)의 성립 여부가 불분명하여, 낙찰자가 해당 채무를 부담하게 될 경우 상당한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

이 부분에 대한 철저한 법적 검토 및 확인이 필수적입니다.

6.2. 인수되는 채무 부담

본건은 2,400,000,000원의 근저당 채무를 인수해야 하므로, 실제 총 투자 비용은 감정가보다 높아집니다.

인수되는 채무와 향후 유치권 부담 가능성을 종합적으로 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다.

6.3. 공실 및 미활용 공간

건물 내 상당수의 호수가 공실이거나 공사 중으로, 임대 수익 창출까지는 시간이 소요될 수 있습니다.

공실 해소 및 안정적인 임대 수익 확보를 위한 마케팅 및 운영 계획이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권인 서면 인근에 위치하여 입지적 가치는 매우 높으나, 고액의 유치권 신고와 인수해야 하는 대규모 근저당 채무로 인해 투자에 신중한 접근이 요구됩니다.

또한, 현재 건물 내 공실률이 높은 점을 감안할 때, 향후 공실 해소 및 임대 수익 창출 계획을 구체적으로 수립해야 합니다.

유치권 관련 불확실성이 해소되고 공실 관리가 성공적으로 이루어진다면, 장기적인 관점에서 시세 차익 및 임대 수익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 부산 최대 상업 중심지인 서면 지구에 위치하여 탁월한 접근성과 높은 잠재적 가치를 지닙니다.

풍부한 배후수요: 주변의 주거, 업무, 상업 시설이 밀집되어 있어 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

상권 활성화 기대: 지속적인 지역 개발과 상권의 성장 가능성이 높아 향후 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

다용도 활용 가능: 근린상가 용도로 다양한 업종의 입점이 가능하여, 상권 특성에 맞는 효율적인 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 근저당 채무 2,400,000,000원이 있으며, 불확실한 유치권(4,840,000,000원)의 존재로 인해 예상 입찰가 산정에 어려움이 있습니다.

임차인의 경우 대항력이 없어 인수되는 보증금은 0원입니다.

따라서, 유치권의 성립 여부 및 금액이 최종적으로 확정된 이후, 해당 채무 부담액과 시장 가치를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

현재로서는 유치권 리스크 해소 및 명확한 권리관계 확인 없이는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

본 물건에 대한 상세한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 유치권의 실체와 인수되는 채무액을 감안한 정확한 시세 및 수익률 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.