나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21697 [5] 부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 10층1001호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제감정 · 평가일 2025.04.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '롯데백화점 부산본점' 남동측 직선거리
약 420m, 서면교차로 남서측 직선거리 약 660m 지점에 위치하고 있는 디알-타워
1층 101호 외 14개호로서, 인근 주변은 각종 상업용 부동산, 업무시설, 공동주택,
오피스텔 및 숙박시설 등으로 형성되어 있는 노선상가지대로서 제반 주위환경은 양호한
편임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 용이하며, 근접한 거리에는 시내버스정류장이, 도보로
약 9~10분 소요거리에는 도시철도1,2호선(서면역)이 소재하고 있어 대중교통사정은
편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상15층 건물 내 1층 101호 외 14개호로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 강화유리 및 인조석 치장 등 마감
- 내벽 : 시멘몰탈위 콘크리트 마감 또는 인테리어 치장 등
- 창호 : 강화유리창호 구조임.

이용상태

본건 15개호 전부 근린생활시설용도이며, 기준시점 현재 1층(음식점), 14~15층(병원)을
제외한 호수는 공실상태 또는 인테리어 공사 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비(17인승 2대), 수변전
설비, 발전설비, 기계식주차타워설비(자주식2대, 기계식56대) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형에 유사한 부정형 토지로서 인근지세는 대체로 등고·평탄하며,
상업용(제1종근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로는 약 25m 내외, 남측으로는 약 10m 내외, 서측으로는 약 3m 내외 폭의
포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(522-12) : 일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가로구역별
최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)(최고높이 150m)<건축법>, 중점경관관리구역

기호2(522-14) : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)
(기준높이 115m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 150m)
<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

물건 비고

주식회사 윤성산업개발이 2026.07.03.자로 유치권신고(공사대금 4,840,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경21697 (5)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한OO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 10층 1001호

용도: 근린상가

감정가: 2,152,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 38.29㎡ (약 11.59평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물 면적: 310.29㎡ (약 93.87평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.4. 특이사항

중복사건, 공동담보 경매 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 소재하며, '롯데백화점 부산본점' 남동측 약 420m, 서면교차로 남서측 약 660m 지점에 위치합니다. 인근 지역은 다양한 상업용 부동산, 업무시설, 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 등이 혼재된 상업지대로 형성되어 있어 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 도보 약 9~10분 거리에 도시철도 1, 2호선 서면역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 주변 시설

본건 소재지는 부산의 주요 상업 및 교통의 중심지인 서면 인근에 위치하여 각종 편의시설 및 상업시설 이용이 매우 편리합니다.

주변 검색 결과, 본 물건 인근에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았으며, 전형적인 도심 상업지역의 특성을 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 주식회사 씨에스건설 (2023-08-31)

근저당: 해운대농업협동조합 (36억원), 금정농업협동조합 (36억원), 양산농업협동조합 (60억원), 진영농업협동조합 (60억원), 동래농업협동조합 (60억원), 농협은행주식회사 (24억원) (모두 2023-08-31 접수)

근저당 공동담보목록: 선보유니텍주식회사 (24억원) (2023-10-31 접수)

가압류: 한지윤 (1.15억원) (2024-12-30 접수)

강제경매: 한지윤 (1.19억원) (2025-03-31 접수, 본 건 경매 개시)

압류: 부산진세무서장 (2025-05-02 접수)

압류: 부산진구청장 (2025-10-20 접수)

임의경매: 동래농업협동조합 (2026-04-21 접수, 별도 경매 개시)

총 등기부채권액: 30,115,000,000원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

* 임차인 중 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 미상인 경우가 있습니다. 금액이 미상이라도 권리관계 및 명도에 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요: 없음)

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 상태

본건이 속한 디알-타워는 총 15층 건물로, 지하 1층, 지상 15층 규모입니다.

건물 전체 15개 호실은 근린생활시설 용도로 이용 중이며, 현재 기준시점(감정평가 시점)으로 1층(음식점), 14~15층(병원)을 제외한 대부분의 호실은 공실 상태이거나 인테리어 공사 중에 있습니다.

4.2. 주변 상권

서면역 인근의 발달된 상업지역에 위치하여 유동인구가 풍부하고 배후수요가 높습니다. 다양한 업종의 상가 및 업무시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높으나, 현재 다수의 공실이 발생하고 있는 점은 유의해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

롯데백화점 부산본점, 각종 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 교육시설

본건은 상대보호구역에 포함되는 지역이 있으나, 직접적인 초등학교, 중학교, 고등학교 등은 주변 상업지구 특성상 도보 거리에 위치하지 않을 수 있습니다. (세부 확인 필요)

5.3. 주거 및 업무 환경

다수의 오피스텔, 공동주택, 업무시설 등이 밀집해 있어 직주근접성이 뛰어난 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대규모 유치권 신고

주식회사 윤성산업개발이 2026.07.03.자로 공사대금 4,840,000,000원의 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 유치권이 성립될 경우 낙찰자가 인수해야 하거나 명도에 상당한 어려움이 발생할 수 있는 중대한 위험 요인입니다.

6.2. 과다한 채무 부담

등기부상 채권 총액이 약 301억원에 달하여, 경매 절차 진행 시 낙찰가에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 중복사건 및 공동담보

본 건은 중복사건으로 분류되며, 공동담보로 진행되는 물건입니다. 이는 복수의 경매 신청이 있거나, 다수의 담보물건이 묶여 경매에 나오고 있음을 의미하며, 경매 절차의 복잡성을 높입니다.

6.4. 다수 공실 및 공사 중인 상가

건물 내 상당수 호실이 공실이거나 인테리어 공사 중인 점은 공실률 관리 및 향후 임대 수익률에 대한 신중한 검토가 필요함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상업지구인 서면 인근에 위치하여 입지적 가치는 매우 높습니다. 편리한 교통망과 풍부한 생활인프라를 갖추고 있습니다.

하지만, 약 48.4억 원에 달하는 유치권의 성립 여부, 300억 원이 넘는 과도한 채무 부담, 다수의 공실 등 해결해야 할 잠재적 리스크가 매우 큰 물건입니다. 특히 유치권 문제는 낙찰 후 큰 부담이 될 수 있으므로, 법률 전문가를 통해 성립 여부를 반드시 확인하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

부산의 주요 교통 요지 및 상업 중심지에 위치하여 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8.2. 개발 가능성

향후 유치권 문제가 해결되고 공실 문제가 해소된다면, 우량한 투자처로 전환될 가능성이 있습니다.

8.3. 높은 수익률 기대 (리스크 해소 시)

상대적으로 낮은 낙찰가로 취득할 경우, 문제 해결 후 높은 임대 수익률을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 잠재적 리스크, 특히 유치권의 성립 여부에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 약 48.4억 원의 유치권이 성립되지 않는다는 가정 하에서도, 300억 원 이상의 근저당 채권액과 경매 관련 제반 비용, 명도 비용 등을 고려해야 합니다.

현재로서는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 법원 경매 정보 및 권리 분석 전문가와 심층 상담 후, 리스크를 충분히 반영한 보수적인 금액으로 접근하는 것이 바람직합니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.