나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21697 [4] 부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 11층1101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제감정 · 평가일 2025.04.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '롯데백화점 부산본점' 남동측 직선거리
약 420m, 서면교차로 남서측 직선거리 약 660m 지점에 위치하고 있는 디알-타워
1층 101호 외 14개호로서, 인근 주변은 각종 상업용 부동산, 업무시설, 공동주택,
오피스텔 및 숙박시설 등으로 형성되어 있는 노선상가지대로서 제반 주위환경은 양호한
편임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 용이하며, 근접한 거리에는 시내버스정류장이, 도보로
약 9~10분 소요거리에는 도시철도1,2호선(서면역)이 소재하고 있어 대중교통사정은
편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상15층 건물 내 1층 101호 외 14개호로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 강화유리 및 인조석 치장 등 마감
- 내벽 : 시멘몰탈위 콘크리트 마감 또는 인테리어 치장 등
- 창호 : 강화유리창호 구조임.

이용상태

본건 15개호 전부 근린생활시설용도이며, 기준시점 현재 1층(음식점), 14~15층(병원)을
제외한 호수는 공실상태 또는 인테리어 공사 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비(17인승 2대), 수변전
설비, 발전설비, 기계식주차타워설비(자주식2대, 기계식56대) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형에 유사한 부정형 토지로서 인근지세는 대체로 등고·평탄하며,
상업용(제1종근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로는 약 25m 내외, 남측으로는 약 10m 내외, 서측으로는 약 3m 내외 폭의
포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(522-12) : 일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가로구역별
최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)(최고높이 150m)<건축법>, 중점경관관리구역

기호2(522-14) : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)
(기준높이 115m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 150m)
<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

물건 비고

주식회사 윤성산업개발이 2026.07.03.자로 유치권신고(공사대금 4,840,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경21697 (4)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 11층 1101호

용도: 근린상가

감정가: 2,152,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한OO

물건 특이사항: 중복사건, 공동담보

1.2. 면적 정보

토지 면적: 38.29㎡ (약 11.58평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 310.29㎡ (약 93.86평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '롯데백화점 부산본점' 남동측 약 420m, 서면교차로 남서측 약 660m 지점에 위치한 '디알-타워' 11층 1101호입니다. 주변은 각종 상업용 부동산, 업무시설, 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 등이 복합적으로 형성된 상업 지구입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 도보 약 9~10분 거리에 도시철도 1, 2호선 서면역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상태

본건 건물은 동측 약 25m, 남측 약 10m, 서측 약 3m 폭의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 건물 전체의 소유권 보존은 주식회사 씨에스건설 앞으로 되어 있습니다.

* 말소기준권리로는 2023년 8월 31일 접수된 금정농업협동조합 외 다수의 근저당권이 확인됩니다.

* 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

* 말소 예상 권리: 주식회사 씨에스건설 소유권보존, 금정농업협동조합 근저당, 동래농업협동조합 근저당, 농협은행주식회사 근저당, 선보유니텍주식회사 근저당공동담보목록, 한지윤 가압류 및 강제경매, 부산진세무서장 압류, 부산진구(부산광역시) 압류, 동래농업협동조합 임의경매.

* 인수되는 권리:

* 진영농업협동조합 근저당 (을1, 5번): 6,000,000,000원. 본 경매 절차에서 낙찰자가 인수해야 할 채무입니다.

3.2. 주의사항 및 추가 권리 사항

* 주식회사 윤성산업개발이 2026년 7월 3일자로 공사대금 4,840,000,000원의 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이는 낙찰자가 인수하거나 해결해야 할 잠재적 위험 요소입니다.

* 인수되는 진영농업협동조합의 근저당 채무 60억원과 유치권 48.4억원을 고려할 때, 실제 취득 비용은 감정평가액을 훨씬 초과할 가능성이 높습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 그러나 '기타참고사항'에 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이 경우 보증금 외 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로, 현장 조사를 통한 면밀한 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 상업 중심지

본건이 위치한 부산진구 부전동은 부산의 주요 도심 상권 중 하나로, 롯데백화점 및 서면교차로와 인접하여 유동인구가 풍부합니다.

4.2. 주변 지역 특성

인근 지역은 상업 시설, 업무 시설, 주거 시설 등이 밀집한 복합 상권으로, 다양한 업종의 상가 입점에 유리하며 탄탄한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

4.3. 건물 이용 현황

디알-타워는 총 16개 호실로 구성되어 있으며, 본건(1101호)을 포함한 대부분의 호실이 근린생활시설 용도로 이용 중입니다. 기준 시점 현재 일부 호실은 공실 또는 인테리어 공사 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통망

서면역(도시철도 1, 2호선)이 도보로 접근 가능하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 다수의 시내버스 노선도 이용할 수 있어 부산 시내 어디든 이동하기 용이합니다.

5.2. 편의시설

롯데백화점 부산본점을 비롯한 다양한 쇼핑, 문화, 의료, 외식 시설이 인근에 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

5.3. 주변 환경

주변에 업무 시설 및 공동주택이 많아 안정적인 유동 인구와 잠재 고객 확보에 유리합니다.

5.4. 혐오시설 조사

주요 상업 지역 및 교통 요지에 위치하여, 일반적으로 알려진 혐오시설(예: 대규모 산업 단지, 폐기물 처리 시설 등)이 본건과 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 현장 조사를 통해 국지적인 유해 환경의 존재 여부를 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 불확실한 유치권

주식회사 윤성산업개발이 신고한 48억 4천만원 규모의 유치권은 그 성립 여부가 불분명하여 낙찰자가 인수하게 될 경우 상당한 법적, 재정적 위험을 초래할 수 있습니다.

6.2. 과도한 인수 채무

진영농업협동조합의 60억원 규모 근저당권이 인수되는 권리로 명시되어 있어, 낙찰자가 이를 상환해야 할 경우 실질적인 취득 비용이 감정평가액을 훨씬 초과하게 됩니다. 이는 투자 수익성에 치명적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 복잡한 권리 관계

중복사건 및 공동담보로 진행됨에 따라, 관련 경매 절차의 복잡성과 불확실성이 존재합니다.

6.4. 미확인 임차인

임대관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 및 보증금 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권인 서면 인근에 위치하여 입지 조건은 최상급입니다. 건물 자체의 구조, 면적, 교통 접근성 등 여러 긍정적인 요소를 갖추고 있습니다. 그러나 48.4억원 규모의 불확실한 유치권과 60억원 규모의 인수되는 근저당권이라는 막대한 재정적 부담이 가장 큰 문제입니다. 이러한 권리 관계의 복잡성과 잠재적 위험을 감수하고 해결할 수 있는 투자자에게만 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 권리 분석 및 법률 자문을 통해 인수 채무 및 유치권 해결 방안을 면밀히 검토하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 핵심 입지

부산의 대표적인 중심 상업 지구인 서면과 인접하여 상업 시설로서의 높은 가치를 지닙니다.

8.2. 안정적인 수요

주변의 풍부한 업무, 상업, 주거 시설로 인해 꾸준한 유동 인구와 잠재 고객을 확보할 수 있습니다.

8.3. 미래 가치

부산 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 장기적인 부동산 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정평가액 21억 5천 2백만원 대비, 인수해야 할 근저당 채무 60억원과 불확실한 유치권 48.4억원이라는 매우 큰 재정적 부담을 안고 있습니다. 따라서 단순한 감정가 대비 비율로 예상 입찰가를 산정하는 것은 매우 부적절하며 위험합니다.

낙찰자가 부담해야 할 총 비용은 '예상 입찰가 + 인수되는 근저당 채무 60억원'이 되므로, 실질적인 투자 비용이 매우 높아집니다. 유치권 해결 비용, 명도 비용, 향후 시장 가치 등을 종합적으로 고려한 심층적인 재무 분석 없이는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

현재로서는 인수되는 채무 규모가 워낙 커서, 감정가를 훨씬 하회하는 수준에서 입찰을 고려해야 할 것으로 사료됩니다. 다만, 이러한 복잡한 권리 관계와 막대한 부채를 감당하고 해결할 수 있는 전문 투자자만이 접근 가능한 물건으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.