나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21697 [2] 부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 15층1501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제감정 · 평가일 2025.04.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '롯데백화점 부산본점' 남동측 직선거리
약 420m, 서면교차로 남서측 직선거리 약 660m 지점에 위치하고 있는 디알-타워
1층 101호 외 14개호로서, 인근 주변은 각종 상업용 부동산, 업무시설, 공동주택,
오피스텔 및 숙박시설 등으로 형성되어 있는 노선상가지대로서 제반 주위환경은 양호한
편임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 용이하며, 근접한 거리에는 시내버스정류장이, 도보로
약 9~10분 소요거리에는 도시철도1,2호선(서면역)이 소재하고 있어 대중교통사정은
편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상15층 건물 내 1층 101호 외 14개호로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 강화유리 및 인조석 치장 등 마감
- 내벽 : 시멘몰탈위 콘크리트 마감 또는 인테리어 치장 등
- 창호 : 강화유리창호 구조임.

이용상태

본건 15개호 전부 근린생활시설용도이며, 기준시점 현재 1층(음식점), 14~15층(병원)을
제외한 호수는 공실상태 또는 인테리어 공사 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비(17인승 2대), 수변전
설비, 발전설비, 기계식주차타워설비(자주식2대, 기계식56대) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형에 유사한 부정형 토지로서 인근지세는 대체로 등고·평탄하며,
상업용(제1종근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로는 약 25m 내외, 남측으로는 약 10m 내외, 서측으로는 약 3m 내외 폭의
포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(522-12) : 일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가로구역별
최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)(최고높이 150m)<건축법>, 중점경관관리구역

기호2(522-14) : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)
(기준높이 115m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 150m)
<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

물건 비고

주식회사 윤성산업개발이 2026.07.03.자로 유치권신고(공사대금 4,840,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경21697 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OO

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 15층 1501호

용도: 근린상가

감정가: 2,807,000,000원

토지면적: 44.75㎡ (약 13.54평)

토지지분: 44.746㎡ (약 13.54평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 362.65㎡ (약 109.73평)

건물지분: 362.65㎡ (약 109.73평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.

3. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 위치하며, 부산의 핵심 상권인 서면 지역과 인접해 있습니다. 직선거리 약 420m 거리에 롯데백화점 부산본점이 있으며, 서면교차로와도 인접하여 우수한 접근성을 자랑합니다. 주변은 각종 상업용 부동산, 업무시설, 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 등으로 형성된 대로변 상가지대로, 전반적인 주위 환경은 양호합니다.

2.2. 교통상황

차량의 진입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고, 도보로 약 9~10분 거리에 도시철도 1, 2호선 서면역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

본건은 2필지로 구성된 세장형에 유사한 부정형 토지이며, 상업용(제1종근린생활시설) 건부지로 이용 중입니다. 동측 약 25m, 남측 약 10m, 서측 약 3m 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

기호1(522-12): 일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가로구역별 최고 높이 제한 지역(기준 높이 115m, 최고 높이 150m)<건축법>, 중점경관관리구역.

기호2(522-14): 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(기준 높이 115m, 최고 높이 150m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역.

3.

4. 권리분석

3.1. 권리 요약

본 경매 물건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 한OO입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

2023년 8월 31일 접수된 근저당권(을2) 일체가 말소기준권리가 되며, 이후 접수된 모든 권리(가압류, 강제경매, 압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 유치권

주식회사 윤성산업개발이 2026년 7월 3일 공사대금 4,840,000,000원을 유치권으로 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이는 본건 물건의 가장 큰 리스크 요인으로, 매각 이후 인수될 가능성이 있어 면밀한 검토가 필요합니다.

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 정기환

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 8,000,000원

* 전입/사업일자: 2024-05-02

* 확정일자: 2025-04-22

* 배당신고일자: 2025-05-20

* 대항력: 없음. 따라서 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

3.6. 인수 보증금 합계

0원.

4.

5. 상권분석

4.1. 입지

부산의 핵심 상권인 서면 지역과 인접한 대로변에 위치하여 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

4.2. 유동인구 및 배후수요

서면역이 인근에 위치하여 풍부한 유동인구를 확보할 수 있으며, 주변의 상업시설, 업무시설, 주거시설 등은 안정적인 배후수요를 제공할 것으로 예상됩니다.

4.3. 업종 현황

본건 건물은 제1종 근린생활시설 용도로, 1층은 음식점, 14-15층은 병원으로 이용 중이며, 그 외 호실은 공실 또는 인테리어 공사 중입니다. 이는 업종의 다양성과 함께 향후 임대 활성화 가능성을 보여줍니다.

4.4. 주변 시설

롯데백화점 부산본점, 각종 은행, 관공서, 병원 등 생활 편의시설이 밀집해 있어 상업 활동에 유리합니다.

5.

6. 생활정보

5.1. 교통

지하철 1, 2호선 서면역 도보 거리, 다수의 버스 노선 이용 가능.

5.2. 편의시설

롯데백화점, 대형마트 (인근), 금융기관, 병원, 식당가 등 이용 편리.

5.3. 교육

기호2 토지가 상대보호구역으로 지정되어 있으나, 인근 학교와의 거리를 고려할 때 본건 건물의 직접적인 이용에 큰 제한은 없을 것으로 보입니다.

6.

7. 잠재적 리스크

6.1. 유치권

주식회사 윤성산업개발이 약 48.4억 원의 공사대금을 유치권으로 신고하였으며, 성립 여부가 불분명하여 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 위험 요소이며, 반드시 법률 전문가와 상의하여 인수 여부를 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 공실

본건 건물 내 15개 호실 중 현재 1층(음식점) 및 14-15층(병원)을 제외한 대부분이 공실 상태이거나 공사 중입니다. 이는 매각 후 공실 위험 부담이 존재함을 의미합니다.

6.3. 건물 노후도 및 관리

건물 준공 연도 정보는 없으나, 15층 건물로서 향후 유지보수 및 관리비 발생을 고려해야 합니다.

7.

8. 종합 의견

본건은 부산의 대표 상권인 서면 인근의 우수한 입지를 갖춘 근린상가 건물입니다. 롯데백화점과 서면역 접근성이 뛰어나 유동인구 확보 및 상업 활동에 매우 유리한 조건을 가지고 있습니다.

권리관계 상으로는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 깨끗한 권리 확보가 가능합니다.

그러나 약 48.4억 원의 거액의 유치권 신고가 존재하며, 그 성립 여부가 불확실하여 낙찰 시 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 반드시 철저한 사전 조사 및 법률 검토가 선행되어야 합니다.

대부분의 호실이 공실 상태인 점도 임대 수익 실현 가능성을 신중하게 판단하게 하는 요소입니다.

따라서, 유치권의 성립 여부에 따라 본건의 투자 가치가 크게 달라질 수 있으며, 신중하고 면밀한 분석 후 접근해야 합니다.

8.

9. 투자 포인트

* 핵심 상권 (서면) 인접 및 롯데백화점, 서면역 접근성.

* 대로변 위치로 높은 가시성과 상징성.

* 15개 호실을 활용한 다양한 업종의 임대 사업 및 복합 시설 운영 가능.

* 유치권 리스크 해소 시 시세 차익 및 안정적인 임대 수익 기대.

9.

10. 예상 입찰가

감정가: 2,807,000,000원

인수 보증금: 0원

중요: 본건은 약 48.4억 원의 유치권 신고가 존재하며, 유치권 성립 여부에 따라 낙찰자가 인수해야 할 부담액이 결정됩니다.

만약 유치권이 성립될 경우, 본 예상 입찰가는 의미가 없으며, 인수 부담액을 고려하여 입찰가를 재산정해야 합니다.

유치권이 성립되지 않는다고 가정하더라도, 현재 공실 상태 및 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 보고서에서는 유치권 성립 여부 확인 전으로, 낙찰 시 인수되는 금액을 0원으로 가정하고 보수적인 관점에서 감정가의 80% 수준인 약 2,245,600,000원을 예시로 제시합니다. 이는 참고용이며, 실제 입찰가 산정 시에는 유치권 조사 결과를 반드시 반영해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.