나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21697 [3] 부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 13층1301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제감정 · 평가일 2025.04.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '롯데백화점 부산본점' 남동측 직선거리
약 420m, 서면교차로 남서측 직선거리 약 660m 지점에 위치하고 있는 디알-타워
1층 101호 외 14개호로서, 인근 주변은 각종 상업용 부동산, 업무시설, 공동주택,
오피스텔 및 숙박시설 등으로 형성되어 있는 노선상가지대로서 제반 주위환경은 양호한
편임.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 용이하며, 근접한 거리에는 시내버스정류장이, 도보로
약 9~10분 소요거리에는 도시철도1,2호선(서면역)이 소재하고 있어 대중교통사정은
편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상15층 건물 내 1층 101호 외 14개호로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 강화유리 및 인조석 치장 등 마감
- 내벽 : 시멘몰탈위 콘크리트 마감 또는 인테리어 치장 등
- 창호 : 강화유리창호 구조임.

이용상태

본건 15개호 전부 근린생활시설용도이며, 기준시점 현재 1층(음식점), 14~15층(병원)을
제외한 호수는 공실상태 또는 인테리어 공사 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비(17인승 2대), 수변전
설비, 발전설비, 기계식주차타워설비(자주식2대, 기계식56대) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형에 유사한 부정형 토지로서 인근지세는 대체로 등고·평탄하며,
상업용(제1종근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로는 약 25m 내외, 남측으로는 약 10m 내외, 서측으로는 약 3m 내외 폭의
포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(522-12) : 일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가로구역별
최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한
지역(2024-06-12)(최고높이 150m)<건축법>, 중점경관관리구역

기호2(522-14) : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)
(기준높이 115m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 150m)
<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

물건 비고

주식회사 윤성산업개발이 2026.07.03.자로 유치권신고(공사대금 4,840,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21697 (3)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 522-12 디알-타워 13층1301호

용도: 제1종근린생활시설

감정가: 2,596,000,000원

토지면적: 44.75㎡ (약 13.54평)

건물면적: 362.65㎡ (약 109.71평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 한OO

건물명: 디알-타워 (DR-TOWER)

층수/호수: 13층 1301호

총 층수: 15층

총 호수: 16개호

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 물건은 부산광역시 부산진구 부전동에 위치하며, '롯데백화점 부산본점' 남동측으로 약 420m, 서면교차로 남서측으로 약 660m 지점에 있습니다. 주변은 각종 상업용 부동산, 업무시설, 공동주택, 오피스텔 및 숙박시설 등으로 형성된 상업지대로 주위 환경이 양호한 편입니다.

교통상황: 차량 진입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 도보 약 9~10분 거리에 도시철도 1, 2호선 서면역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

도로상황: 본 건 동측으로 약 25m, 남측으로 약 10m, 서측으로 약 3m 폭의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 기호1(522-12): 일반상업지역, 방화지구, 대로3류(폭 25m~30m), 가로구역별 최고높이 제한 지역(기준높이 115m, 최고높이 150m), 중점경관관리구역.

* 기호2(522-14): 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역(기준높이 115m, 최고높이 150m), 상대보호구역, 중점경관관리구역.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 (2023년 8월 31일 접수) 근저당권, 해운대농업협동조합, 채권금액 3,600,000,000원.

매각으로 소멸되는 권리: 접수일자 2023년 8월 31일자 근저당권(금정농협, 해운대농협, 양산농협, 동래농협, 농협은행) 및 2023년 10월 31일자 근저당권공동담보목록, 2024년 12월 30일자 가압류(한지윤), 2025년 3월 31일자 강제경매(한지윤), 2025년 5월 2일자 압류(부산진세무서장), 2025년 10월 20일자 압류(부산진구) 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

인수되는 권리:

* 근저당권: 2023년 8월 31일 접수된 진영농업협동조합의 근저당권(채권금액 6,000,000,000원)은 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다.

유치권 신고: 주식회사 윤성산업개발이 2026년 7월 3일자로 공사대금 4,840,000,000원에 대한 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이는 향후 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 전성금

* 보증금: 1,000,000,000원

* 차임: 100,000,000원

* 전입일자: 2025-03-19

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

기타 권리사항: 중복사건, 공동담보 물건입니다.

4. 상권분석

주변 상권 특성: 부산의 주요 상업 중심지인 서면 인근에 위치하며, 롯데백화점, 각종 상업시설, 업무시설, 주거시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

건물 이용 현황: 본 건물은 총 15개호로 구성되어 있으며, 현재 1층(음식점)과 14-15층(병원)을 제외한 나머지 호수는 공실 상태이거나 인테리어 공사 중인 것으로 파악됩니다. 이는 임대 수익 창출에 시간이 소요될 수 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 롯데백화점 부산본점이 근거리에 위치하여 쇼핑, 문화, 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 서면역 인근의 발달된 상업지구로 인해 다양한 편의시설 접근성이 우수합니다.

교통 편의성: 서면역(1, 2호선)을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

지역 환경: 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달된 지역으로, 다수의 오피스텔 및 숙박시설이 밀집해 있어 활발한 도시 활동이 이루어지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

인수되는 근저당권: 60억 원에 달하는 진영농업협동조합의 근저당권을 낙찰자가 그대로 인수해야 하므로, 이에 대한 자금 계획이 필요합니다.

불확실한 유치권: 48.4억 원의 유치권 신고가 되어 있어, 성립 여부에 따라 추가적인 법적 분쟁 및 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 위험 요소입니다.

높은 총 채무 규모: 등기부채권 총액이 약 301억 원에 달하는 것으로 나타나, 채무 규모가 매우 큰 편입니다.

공실 및 임대 난항 가능성: 현재 다수의 호수가 공실이거나 공사 중으로, 임대 수익을 확보하기까지 상당한 시간과 노력이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상업지구인 서면 인근에 위치하여 입지적 가치는 매우 높다고 평가됩니다. 그러나 60억 원의 근저당권 인수와 48.4억 원의 불확실한 유치권 신고 등 막대한 채무 부담과 잠재적 위험 요소를 반드시 고려해야 합니다. 안전한 투자를 위해서는 철저한 권리 분석과 함께 유치권의 성립 여부를 명확히 확인하고, 인수되는 대출금에 대한 승계 가능성 및 이자 부담 등을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 부산의 핵심 상권인 서면역 인근으로, 풍부한 유동인구와 뛰어난 접근성을 자랑합니다.

넓은 면적: 총 109.71평의 넓은 건물 면적을 활용하여 다양한 상업 및 업무 시설로의 활용이 가능합니다.

잠재적 가치 상승: 부산 지역 경제 활성화 및 개발 계획에 따라 향후 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 2,596,000,000원

참고사항: 본 물건은 6,000,000,000원의 근저당권이 인수되며, 4,840,000,000원의 유치권이 신고되어 있어 실질적인 취득 비용이 감정가를 훨씬 상회할 가능성이 높습니다. 따라서 입찰 시에는 이러한 위험 요소를 충분히 고려하여 신중하게 금액을 산정해야 합니다. 유치권 성립 여부에 대한 명확한 확인과 인수되는 대출의 조건 등을 상세히 검토한 후, 본인의 투자 성향과 위험 감수 수준에 맞춰 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 본 보고서에서는 제시된 정보와 규칙에 따라 특정 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

주변 혐오시설: 현재까지 조사된 내용으로는 본 물건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.