나이스옥션 법원경매 마산 2025타경21043 [2] 경상남도 창원시 마산합포구 추산동 60-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영토감정 · 평가일 2025.12.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 추산동 소재‘창원시립마산박물관’북동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 단독주택이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1,3) : 완경사지내 부정형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

일련번호(1) : 본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다. 일련번호(3) : 지적도상 맹지이나 본건 남측으로 노포 약 1.5미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역(2023-12-27)(대자유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)(성호초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다. 일련번호(3) : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역(2023-12-27)(대자유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)(성호초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : ㆍ 본건 토지는 인접 토지와의 경계가 다소 불분명한 상태로서 명확한 위치, 경계 등의 확인은 지적측량 등이 요구되는 바 참고하시기 바랍니다. ㆍ 본건 토지상의 조경수, 화단, 계단, 마당데크 등 토지 부합물은 일반적인 거래관행을 참작하여 토지에 포함하여 평가하였습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) 목조 목조지붕 2층 건물로서, 외 벽 : 목재 마감 등. 창 호 : 목재 및 샤시창호 등입니다. 일련번호(4) 목조 기와지붕 단층 건물로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창 호 : 목재창호 등입니다.

이용상태

일련번호(2,4) : 주택으로 이용 중입니다.

설비내역

일련번호(2,4) : 제반 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

(ㄱ) 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하소재(주택일부) : 약 47.5㎡ (ㄴ) 판넬조 판넬지붕 단층(주택일부) : 약 21㎡ (ㄷ) 조적조 슬래브 및 스레이트위 칼라강판지붕 단층(주택일부) : 약 23㎡

공부와의 차이

ㆍ 일련번호(2)의 공부상 지붕은 목조지붕이나 현황 아스팔트슁글지붕이며, 일련번호(4)의 공부상 지붕은 기와지붕이나 현황 함석기와지붕입니다. ㆍ 일련번호(2)의 지하층의 구조는 철근콘크리트조로서, 욕실등으로 이용 중입니다. ㆍ 일련번호(4)의 등기상 소재지는 추산동 60-11번지, 60-14번지이나 토지대장상 추산동 60-11번지로 합병되었습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 일부 내부 확인이 곤란하여 건축물 현황도 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요합니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 매각 포함
- 목록 4번은 공부상 '기와지붕'이나 현황 '칼라강판지붕'임.
- 인접 토지와의 지적경계가 불분명한바 정확한 현황 및 지적경계를 확인하기 위해서는 측량이 필요할 것으로 보임.
- 신청 채권자의 2026. 1. 7. 자 경매 배당 배제신청서상 임대차 계약 체결이 현소유자와 이루어지지 않은 적법한 계약이 아니며, 임대차 계약에 따른 보증금 납부내역 등 객관적인 자료가 부족하다는 주장이며, 이에 대해 임차인의 2026. 2. 23.자 보정서에는 신청채권자의 주장과 다른 사실관계을 주장하고 있으므로 입찰시 반드시 확인 및 참고 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 마산지원 2025타경21043 (2)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 추산동 60-11

용도: 단독주택

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 토지 정보

토지면적: 174.30㎡ (약 52.7평)

토지지분: 174.3㎡ (약 52.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 48.79㎡ (약 14.7평)

건물지분: 48.79㎡ (약 14.7평)

건물 제시외면적: 44.00㎡ (약 13.3평)

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 139,553,700원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 용도

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 추산동 소재 ‘창원시립마산박물관’ 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택 및 단독주택이 혼재된 지역으로, 주택으로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역(대자유치원, 성호초등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부등본상 말소기준권리인 근저당권(마산상공회의소신용협동조합, 2016-10-26 접수) 외 다수의 가압류, 압류 등이 존재하나, 본 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 권리 분석 결과 (소멸/인수 여부)

본 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

임차인: 김

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025-01-15

확정일자: 없음

배당신고일자: 2025-12-31

대항력: 없음

분석: 김 임차인은 전입신고일은 있으나 확정일자를 받지 않아 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 2,000만원은 배당 절차를 통해 회수되어야 하며, 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다. 다만, 신청 채권자는 해당 임대차 계약이 현 소유자와 적법하게 체결되지 않았으며 보증금 납부 증빙이 부족하다고 주장하고 있습니다. 이에 대해 임차인은 반박하고 있어, 입찰 전 임대차 계약의 유효성 및 관련 분쟁 상황에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

제공된 주변 연립/다세대 주택 최근 실거래가 정보는 다음과 같습니다.

- 남산주택 (1985년 준공, 전용 43.56㎡): 2025년 5월 1,200만원 (12,000,000원)

- 추산맨션 (1982년 준공, 전용 74.48㎡): 2025년 2월 2,600만원 (26,000,000원)

- 추산맨션 (1982년 준공, 전용 72.07㎡): 2025년 11월 2,690만원 (26,900,000원)

분석: 본 물건은 단독주택이며, 주변에 연립/다세대 주택이 혼재된 지역입니다. 제공된 최근 매매 정보는 연립/다세대 주택에 대한 것으로, 단독주택과의 직접적인 비교는 제한적입니다. 또한, 제시된 거래 금액이 현재 시세 대비 매우 낮아 보이는 점을 감안할 때, 해당 정보는 참고 자료로만 활용해야 합니다. 단독주택의 경우 개별 필지 면적, 건축 연도, 건물 상태, 제시외 건물의 현황 등에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

창원시립마산박물관 인근에 위치하여 문화시설 접근성이 좋습니다. 주변이 주거 지역으로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 학교 및 유치원이 인접해 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리상 리스크

- 임대차 계약 분쟁: 신청 채권자와 임차인 간 임대차 계약의 유효성 및 보증금 납부 증빙에 대한 분쟁이 진행 중입니다. 임차인은 대항력이 없으나, 이 분쟁으로 인해 명도 과정이 지연되거나 추가적인 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 물리적/현황상 리스크

- 건물 현황 불일치: 공부상 지붕 재질과 실제 현황이 다릅니다 (목조지붕 → 아스팔트슁글, 기와지붕 → 함석기와). 특히, 목록 4번 건물의 경우 공부상 '기와지붕'이나 현황은 '칼라강판지붕'으로 표시되어 있습니다.

- 지적 경계 불분명: 인접 토지와의 지적 경계가 불분명하여 정확한 현황 및 경계를 확인하기 위한 측량이 필요할 수 있습니다. 이는 추후 토지 이용이나 인접 토지와의 분쟁 소지가 될 수 있습니다.

- 내부 확인 곤란: 현장 조사 시 폐문 등으로 인해 건물 내부의 이용 상황 및 관리 상태를 정확히 파악하지 못했습니다. 따라서 입찰 전 내부 상태에 대한 재확인이 필수적입니다.

- 제시외 건물: 건물 제시외 면적 44.00㎡(약 13.3평)의 건물이 매각에 포함되어 있습니다. 해당 건물의 정확한 현황, 용도, 상태 등을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 마산합포구 추산동에 위치한 단독주택으로, 권리 관계는 매각으로 인해 모두 소멸되어 비교적 안전한 편입니다. 그러나 임대차 계약 관련 분쟁, 지적 경계의 불분명함, 건물 현황과 공부상 차이, 그리고 내부 상태 미확인 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 임대차 분쟁의 경우, 명도 및 금전적 문제와 직결될 수 있으므로 입찰 전 철저한 확인과 대비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

- 권리관계 안전: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 안전하게 낙찰 가능합니다.

- 일괄매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 별도의 권리 분석 복잡성이 낮습니다 (단, 임차인 분쟁은 별도).

- 주거 및 문화 환경: 박물관 인근이라는 특색 있는 입지와 함께 주거 및 교육 환경이 양호한 지역입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 139,553,700원

분석: 본 물건은 감정가 139,553,700원에 비해 제시외 건물 면적이 상당하고, 토지 면적 대비 건물 면적 비율도 고려해야 합니다. 하지만 임대차 분쟁, 불분명한 지적 경계, 내부 상태 미확인 등 여러 잠재적 리스크가 존재하므로, 보수적인 접근이 필요합니다. 특히 임대차 분쟁은 명도 관련 비용 및 시간 지연을 야기할 수 있는 주요 요인입니다. 주변 시세 자료는 단독주택이 아닌 연립/다세대 주택으로, 또한 금액이 현재 시점과 맞지 않아 직접적인 비교는 어렵습니다. 따라서 제시된 리스크 요인들을 감안하여 감정가 이하에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

권장 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 130,000,000원

상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 분석이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 건물 내부 상태, 제시외 건물의 현황, 임대차 분쟁 관련 자료 등을 상세히 확인하시고, 전문가와 상담하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.