나이스옥션 법원경매 대전 2024타경121821 [1] 대전광역시 대덕구 덕암동 9-10 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 갑감정 · 평가일 2024.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 덕암동 소재 신탄중앙중학교 북측 인근에 위치하고, 주위는 단독
주택, 다세대주택, 연립주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이, 근거리에 "신탄진역" 및 "신탄진IC"가
있어 대중교통상황 다소 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 다세대주택(통칭 "브릭스빌") 중 2층 202호로서,
사용승인일 : 2021.03.19.
외벽 : 시멘트몰탈 위 페인팅, 일부 화강석 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택 단위세대로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 방범출입문 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 통칭 "브릭스빌" 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약10m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대전온라인학교, 덕암유치원, 신탄중앙
중학교)에 속하고, 소로1류에 접함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 현장조사시 점유자 부재 등으로 주택 내부확인이 곤란하여 건축물
현황도, 외부관찰 및 주변탐문 등을 통한 일반적 이용상황 등을 고려하여 감정평가하였으니,
경매 참가시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본건은 대전광역시 대덕구 덕암동 9-10번지 2층202호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 대전지방법원 2024타경121821 (1)이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 건물 및 토지 현황

토지 면적은 46.85㎡ (약 14.17평)이며, 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 68.57㎡ (약 20.75평)이며, 건물 제시외 면적은 없습니다.

건물 용도는 다세대주택입니다.

건축물 대장상 사용승인일은 2021년 03월 19일로 신축된 건물입니다.

1.3. 매각 정보

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 물건입니다.

감정가는 190,000,000원입니다.

본건은 중복 병합 사건으로, 공동 담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대전광역시 대덕구 덕암동 소재 신탄중앙중학교 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서, 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.

또한, 근거리에는 "신탄진역" 및 "신탄진IC"가 위치하여 대중교통 및 차량 접근성이 다소 편리한 편입니다.

남측으로 노폭 약 10m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

집합건물 등기부 상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존 (고종덕, 2021-04-08)

* 주택 임차권 (송우섭, 200,000,000원, 2021-08-05 전입, 2021-08-05 확정, 2023-08-14 배당신고, 인수)

* 가압류 (김광겸, 200,000,000원, 2023-06-14, 말소기준권리)

* 가압류 (전명훈, 13,636,600원, 2023-06-30, 말소)

* 가압류 (정재훈, 24,368,800원, 2023-07-19, 말소)

* 가압류 (유성진, 14,569,500원, 2023-07-19, 말소)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 212,211,077원, 2024-11-08, 말소)

* 강제경매 (서형우, 160,000,000원, 2025-06-05, 말소)

* 압류 (북대전세무서장, 2025-07-10, 말소)

등기부 채권 총액은 452,574,900원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인 정보는 다음과 같습니다.

* 임차인: 송

- 보증금: 200,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021-08-05

- 확정일자: 2021-08-05

- 배당신고일자: 2023-08-14

- 대항력: 있음

- 비고: 인수

- 권리분석: 상기 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 200,000,000원이 인수되는 것으로 판단됩니다.

* 임차인: 김

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2024-01-29

- 확정일자: (정보 없음)

- 배당신고일자: (정보 없음)

- 대항력: 없음

- 비고: (정보 없음)

- 권리분석: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 별도의 인수 사항은 없을 것으로 보입니다.

3.3. 말소기준 권리 및 소멸/인수 관계

본건의 말소기준 권리는 2023년 06월 14일 접수된 김광겸의 가압류입니다.

말소기준 권리보다 선순위인 송우섭의 주택임차권은 말소되지 않고 인수됩니다.

기타 가압류, 강제경매, 압류 등은 말소기준 권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 개요만 있고 구체적인 내용은 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본건은 대전광역시 대덕구 덕암동에 위치한 주택 밀집 지역에 속합니다.

주변에 단독주택, 다세대주택, 연립주택이 혼재하며, 소규모 근린생활시설이 일부 입지하여 기본적인 상업 기능이 제공됩니다.

신탄중앙중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 형성되어 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

대중교통으로는 버스정류장이 인근에 있어 이용이 편리합니다.

또한, 가까운 거리에 "신탄진역"과 "신탄진IC"가 있어 시외 접근성 또한 우수한 편입니다.

지역 내 편의시설은 주택가 주변의 소규모 상가 및 마트 등을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

4.3. 주변 시설

본건 주변 지역에 대한 예비 조사 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

주변은 대부분 주택가와 녹지, 학교 등으로 구성되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차권: 송우섭 임차인의 보증금 200,000,000원은 인수 대상이며, 이는 감정가 190,000,000원을 초과하는 금액입니다. 낙찰자는 이 금액을 추가로 부담하거나, 경매 대금에서 배당받지 못할 경우 직접 변제해야 할 위험이 있습니다.

* 감정가와 시세 격차: 감정가는 190,000,000원이지만, 제공된 최근 매매 정보(2026년 6-7월)에 따르면 인근 연립/다세대 주택의 거래가는 45,000,000원에서 72,000,000원 사이로, 감정가와 상당한 격차를 보입니다. 이는 본건 건물의 연식(2021년식)이 비교 대상 주택들(1983년~1996년식)보다 훨씬 신축임을 감안해도, 시장 가격과의 괴리가 크다는 점을 시사합니다.

* 현장 확인의 어려움: 감정평가서상 임대 관계 미상이며, 현장 조사 시 점유자 부재 등으로 주택 내부 확인이 곤란하여 일반적 이용 상황을 고려하여 감정평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

* 중복병합 및 공동담보: 사건의 복잡성을 야기할 수 있는 요소로, 권리 분석 시 추가적인 주의가 필요합니다.

6. 종합 의견

본건은 2021년에 신축된 다세대주택으로 비교적 양호한 건물 상태를 기대할 수 있으며, 교통 및 입지 조건도 무난한 편입니다.

그러나 가장 큰 위험 요소는 2억원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금으로, 이는 감정가를 상회하여 낙찰자가 추가적인 자금 부담을 안게 될 가능성이 높습니다.

또한, 인근 구형 주택들의 실거래가가 감정가 대비 현저히 낮게 형성되어 있어, 감정가의 적정성에 대한 의문과 함께 향후 시세 하락 또는 보합 가능성을 염두에 두어야 합니다.

따라서 본건은 인수되는 임차권 보증금과 감정가 대비 낮은 시장 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년에 건축되어 비교적 최신 시설 및 양호한 상태의 건물입니다.

* 양호한 입지: 대중교통 접근성이 좋고 주택가에 위치하여 주거 환경이 안정적입니다.

* 잠재적 가치: 신축이라는 이점을 바탕으로 향후 시세 상승의 가능성을 기대할 수 있습니다 (단, 시장 상황 및 물건의 실질적 가치 재평가 필요).

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 190,000,000원입니다.

건물 면적은 68.57㎡ (약 20.75평)이며, 신축 연도가 2021년으로 비교적 신축에 해당합니다.

다만, 본건의 최대 리스크는 200,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금이 인수된다는 점입니다. 이는 감정가보다 높은 금액이므로, 낙찰자는 최소한 이 금액 이상을 총 투입 비용으로 고려해야 할 수 있습니다.

더욱이, 제공된 최근 매매 정보를 보면 동일 지역 내 유사 면적의 다세대/연립주택이 45,000,000원에서 72,000,000원 사이로 거래되었으며, 이는 본건의 감정가와 큰 괴리를 보입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 그대로의 가치를 인정하기는 어렵습니다. 낙찰자는 인수되는 보증금 200,000,000원을 포함한 총 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

본건의 투자 가치는 감정가를 기준으로 하되, 높은 인수 부담금과 시장 시세와의 괴리를 반영하여 보수적으로 접근해야 합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 60% ~ 70% 수준인 114,000,000원 ~ 133,000,000원으로 고려해 볼 수 있습니다.

보수적으로 접근하여 110,000,000원 ~ 130,000,000원을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.