나이스옥션 법원경매 대전 2024타경121821 [2] 대전광역시 대덕구 덕암동 9-10 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 갑감정 · 평가일 2024.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 덕암동 소재 신탄중앙중학교 북측 인근에 위치하고, 주위는 단독
주택, 다세대주택, 연립주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이, 근거리에 "신탄진역" 및 "신탄진IC"가
있어 대중교통상황 다소 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 다세대주택(통칭 "브릭스빌") 중 2층 202호로서,
사용승인일 : 2021.03.19.
외벽 : 시멘트몰탈 위 페인팅, 일부 화강석 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택 단위세대로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 방범출입문 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 통칭 "브릭스빌" 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약10m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대전온라인학교, 덕암유치원, 신탄중앙
중학교)에 속하고, 소로1류에 접함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 현장조사시 점유자 부재 등으로 주택 내부확인이 곤란하여 건축물
현황도, 외부관찰 및 주변탐문 등을 통한 일반적 이용상황 등을 고려하여 감정평가하였으니,
경매 참가시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경121821 (2)

소재지: 대전광역시 대덕구 덕암동 9-10 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 203,000,000원

토지면적: 46.85㎡ (약 14.17평)

토지지분: 46.8548㎡ (약 14.17평)

건물면적(전용면적): 68.57㎡ (약 20.75평)

건물지분: 68.57㎡ (약 20.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 대전광역시 대덕구 덕암동 소재 신탄중앙중학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다. 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고, 근거리에 "신탄진역" 및 "신탄진IC"가 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지이용계획: 본 건은 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대전온라인학교, 덕암유치원, 신탄중앙중학교)에 속하며, 소로1류에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 고종덕 (2021-04-08)

* 말소기준권리: 대전지방법원 2023카단53384, 김광겸 가압류 (2023-06-14, 200,000,000원)

* 이후 설정된 다수의 가압류, 압류, 강제경매 등기들은 모두 말소기준권리보다 후순위에 해당하여 본 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부 채권 총액: 262,574,900원

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 정보 없음) - 해당 권리 존재 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박 (박준형)

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-31

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의: 상기 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 실제 점유 관계 및 권리 내용에 대한 추가 확인이 필요하며, 계약 조건 등을 면밀히 검토해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 주택 밀집 지역으로서, 지역 내 거주민을 배후 수요로 하는 안정적인 주거 상권입니다.

* 편의시설: 인근에 소규모 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 수익성: 다세대주택의 특성상 시세차익 또는 실거주 목적에 적합한 입지로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 신탄중앙중학교, 덕암유치원, 대전온라인학교 등 학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다. (상대보호구역)

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 자가용 이용 시에도 주요 도로 접근성이 양호합니다.

* 주거환경: 주택지대에 위치하여 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 과도한 감정가: 본 건의 감정가(203,000,000원)는 인근 유사 물건의 최근 매매 시세(45,000,000원 ~ 72,000,000원)에 비해 현저히 높게 책정된 것으로 분석됩니다.

* 임차인 관련 불확실성: 대항력 있는 임차인(박 )이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 인수 금액은 없을 것으로 예상되나, 실제 계약 내용 및 점유 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 내부 상태 및 이용 현황: 감정평가 시 임대관계 미상, 현장 확인 곤란으로 건축물 현황도, 외부 관찰 및 주변 탐문 등을 통해 평가가 이루어졌습니다. 실제 내부 상태 및 이용 현황은 다를 수 있으므로, 사전 현장 조사가 필수적입니다.

* 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 명시되어 있으나, 상세 내용이 없어 주의가 필요합니다. 지상권의 존재 여부 및 내용은 낙찰 후 인수 부담으로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 3월 19일에 사용 승인된 비교적 신축 건물인 다세대주택입니다. 입지 조건, 교통 편의성, 주거 환경 측면에서 양호한 편입니다. 그러나 감정가가 현재 시장 시세 대비 매우 높게 책정된 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수되는 보증금이 없어 권리상 문제는 없을 것으로 보이나, 실제 점유 및 계약 관계에 대한 확인이 중요합니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 높은 감정가를 고려할 때, 유찰을 통해 가격 조정이 이루어질 가능성이 높으므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 상태 및 관리 면에서 유리합니다.

* 우수한 입지: 대중교통 접근성이 좋고, 학교 등 생활 편의 시설이 인접하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 가격 메리트: 현재 감정가가 시장 시세보다 높게 책정되어 있어, 유찰 시 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 203,000,000원

* 주변 최근 매매 사례 분석:

* 그린피아빌라 (1996년식, 69.06㎡): 72,000,000원 (2026.06.08)

* 진성주택 (1992년식, 44.16㎡): 54,000,000원 (2026.07.11)

* 신탄빌라 (1983년식, 49.41㎡): 45,000,000원 (2026.07.08)

* 본 건 건물 면적 68.57㎡ (약 20.75평)은 가장 최근 거래된 그린피아빌라(69.06㎡)와 유사한 면적입니다.

* 다만, 본 건은 2021년식 신축 건물로, 1996년식 그린피아빌라에 비해 연식 차이가 25년으로 상당합니다. 이를 고려하면, 유사 면적 기준 시세는 72,000,000원보다 높게 형성될 수 있습니다.

* 보수적으로 산정 시, 본 건의 실제 시장 가치는 약 90,000,000원에서 120,000,000원 사이로 예상됩니다.

* 현재 감정가가 203,000,000원으로 매우 높게 책정된 점을 감안할 때, 첫 경매에서는 유찰 가능성이 높습니다.

* 전략적인 입찰가는 시장 시세 및 감정가의 괴리를 고려하여, 약 80,000,000원 ~ 100,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.