나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600017 [1] 세종특별자치시 반곡동 4-1생활권엠1블록 수루배마을1단지 상가에이동 1층에이110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금강감정 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 반곡동 소재 "반곡초등학교" 남서측 인근에 위치하는 집합건물 수루배마을1단지 상가에이동 제1층 제에이110호, 제에이111호로서, 부근은 상업업무용 건물, 국책연구원, 아파트, 학교 및 공원 등이 혼재하는 바, 제반 입지조건 및 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 중 제1층 제에이110호 외 1개호로서, - 외벽 : 석재붙임 마감 등, - 내벽 : 인테리어 등 마감, - 창호 : 강화유리 새시 창호 등임.

이용상태

현장조사시 본건 기호(1,2)는 인접한 제에이112호와 같이 내부 경계벽이 철거된 상태로 일단의 근린생활시설(상호: 파란만잔)로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 외곽으로 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(대(보)3-4004)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중(집)1-4012)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중(집)2-4011)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역{교육환경 보호에 관한 법률}, 예정지역{신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법}, 중점경관관리구역((금강주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대내역은 미상임.

물건 비고

-일괄매각.
-각 대지권 미등기이나, 적정 대지권 포함 평가(단, 신청채권자가 제출한 분양계약서상 목록1 대지지분은 27.8524㎡, 목록2 대지지분은 27.7019㎡임).
-인접 112호와 경계벽 철거하여 3개 호실 일체로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2026타경600017 (1)

채권자: 중앙농업협동조합

경매구분: 부동산임의경매

용도: 근린상가

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 세종특별자치시 반곡동 4-1생활권엠1블록 수루배마을1단지 상가에이동 1층 에이110호

건물명: 수루배마을 1단지 상가

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 중 제1층 해당 호실

이용상태: 본 건은 집합건물로서, 감정평가요항표 상 제1층 제에이110호 및 제에이111호로 기재되어 있으며, 인접한 제에이112호와 함께 내부 경계벽이 철거된 상태로 일단의 근린생활시설(상호: 파란만잔)로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,176,000,000원

토지면적(단지 전체): 160,970.00㎡ (약 48,697.93평) - 본 건이 속한 단지 전체의 대지 면적임.

건물면적(전유): 93.04㎡ (약 28.14평)

건물지분: 93.04㎡ (약 28.14평)

토지지분: 0㎡ (대지권 미등기 상태)

1.4. 매각정보

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

주의사항:

- 일괄 매각 대상입니다.

- 대지권 미등기 상태이나, 적정 대지권을 포함하여 평가되었습니다. (단, 신청채권자가 제출한 분양계약서상 목록1 대지지분은 27.8524㎡, 목록2 대지지분은 27.7019㎡임.)

- 인접 112호와 내부 경계벽을 철거하여 3개 호실을 일체로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본 건은 세종특별자치시 반곡동 소재 "반곡초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 부근은 상업업무용 건물, 국책연구원, 아파트, 학교 및 공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

본 건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 대체로 사다리형의 형상이며, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 본 건이 속한 아파트 단지 외곽으로는 포장도로가 잘 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획

토지이용계획확인서상 본 건 토지는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 특화경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 광로3류(폭 40m~50m), 대로2류(폭 30m~35m), 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)의 도로에 접하고 있습니다. 이 외 가축사육제한구역, 상대보호구역, 예정지역, 중점경관관리구역으로도 지정되어 있어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부등본상 주요 권리 변동 내역은 다음과 같습니다.

- 2020-07-27: 롯데건설(주) 지분 이전 (신동아건설(주))

- 2022-03-16: 소유권 이전 (신동아건설(주))

- 2022-03-16: 소유권 이전 (매매, 이대식)

- 2022-03-16: 근저당권 설정 (중앙농업협동조합, 512,400,000원)

- 2026-01-13: 임의경매 개시 결정 (중앙농업협동조합, 872,681,887원)

3.2. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2022년 3월 16일 접수된 중앙농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리(예: 전세권, 저당권 등)는 없으며, 경매 절차가 정상적으로 진행될 경우 매각으로 인해 모든 권리(압류, 가압류, 근저당 등)가 소멸됩니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 부담되는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

본 건에 대한 임차인 현황은 별도로 파악되지 않았으며, 임대내역은 미상입니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 인수할 보증금은 없는 것으로 보입니다. 그러나 임대차 관계가 완전히 없다고 단정하기는 어려우므로, 입찰 전 현장 조사 및 소유자/관리사무소 확인 등을 통해 임차인 존재 여부 및 임대차 관계를 면밀히 조사하시기 바랍니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

현장 조사 당시, 본 건은 인접한 112호와 함께 내부 경계벽이 철거된 상태로, "파란만잔"이라는 상호의 근린생활시설로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다.

4.2. 상권 특징

본 상가는 세종특별자치시의 계획된 행정중심복합도시 내에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 상업업무용 건물, 국책연구기관, 학교 등이 혼재되어 있어 다양한 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 복합적인 용도로 개발된 지역의 특성상 안정적인 유동인구 확보가 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 건 주변에는 대규모 아파트 단지가 위치하며, 상업업무용 건물들이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 또한, 국책연구원 등이 소재하여 관련 종사자들을 대상으로 한 서비스업종의 수요도 있을 수 있습니다.

5.2. 교육시설

본 건 바로 인근에 반곡초등학교가 위치하며, 주변 지역에도 다수의 학교가 분포하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 혐오시설

본 건이 소재한 세종특별자치시 반곡동 4-1생활권 일대는 주로 주거, 상업, 교육, 공공 업무 시설이 계획적으로 배치되어 있습니다. 자체 검색 결과, 해당 지역 주변에 혐오시설로 간주될 만한 시설(예: 유해 화학물질 처리 시설, 대규모 폐기물 처리 시설, 공장 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 주변 환경은 학교, 국책연구원, 공원 등으로 구성되어 있어 쾌적한 환경을 유지하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

등기부등본상 대지권이 미등기 상태로 되어 있습니다. 이는 소유권 이전 절차에서 추가적인 서류 확인이나 절차가 필요할 수 있으며, 법적 소유권 확보에 다소간의 번거로움이 발생할 수 있는 잠재적 리스크입니다. 다만, 감정평가 시 적정 대지권이 포함되어 평가되었으므로, 소유권 행사에 심각한 제약을 초래할 가능성은 낮아 보입니다.

6.2. 경계벽 철거 및 일체 이용

본 건(제에이110호 및 제에이111호로 추정)은 인접한 제에이112호와 내부 경계벽이 철거된 상태로, 3개 호실(일체)이 하나의 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 이는 향후 분할 매각, 임대 또는 원상복구 시점을 고려해야 하는 사항이며, 인접 호실과의 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타

- 임대내역 미상: 임차인의 보증금 및 월세 등 구체적인 임대차 관계가 확인되지 않았으므로, 인수되는 임차보증금이 없더라도 계약 관계에서 발생할 수 있는 분쟁의 소지가 존재합니다. 입찰 전 반드시 임차인 유무 및 관계를 명확히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종특별자치시의 핵심 지역인 행정중심복합도시 내에 위치한 근린상가입니다. 반곡초등학교 인근에 자리하여 배후 수요가 풍부하며, 주변에 다양한 시설이 혼재해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 비교적 양호한 상태이며, 현재는 인접 호실과 통합하여 영업 중입니다. 대지권 미등기 및 경계벽 철거와 같은 특이사항이 존재하나, 이는 감정평가에 반영되었으며, 적절한 조치를 통해 해결 가능한 부분으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

- 세종시 행정중심복합도시의 계획된 상업지구 내 위치하여 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

- 아파트 단지, 국책연구원, 학교 등 다양한 배후 수요층 확보가 용이한 입지입니다.

- 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 추후 업종 변경을 통해 수익률을 개선할 수 있는 유연성이 있습니다.

- 대지권 미등기 상태이나, 적정 대지권이 포함 평가되어 권리 확보에 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 1,176,000,000원을 기준으로 하되, 시장 조사를 통해 유사 물건의 거래 사례, 현재 상권의 임대료 수준, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 대지권 미등기 및 경계벽 철거 등 특이사항에 대한 추가적인 비용이나 불확실성을 감안하여 신중하게 접근해야 합니다. 본 보고서에서는 상세 시장 조사가 이루어지지 않았으므로 구체적인 입찰가를 제시하지 않으며, 이는 별도의 전문적인 분석을 통해 도출되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.