나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600320 [4] 대전광역시 유성구 지족동 1023-2 사나래빌딩 5층501호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해들감정 · 평가일 2026.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 지족동 소재‘노은3동 행정복지센터’북서측 인근에 위치하며, 주변은 상업용건물, 대규모 아파트단지, 주상용건물 등으로 형성된 지역으로 제반 입지여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 간선도로와의 접근성, 버스승강장과의 거리 등을 감안할 때 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상7층 건물내 2층 201호 外 3개호로서, (사용승인 : 2019.03.18.) 외 벽 : 외장석재 마감 등 내 벽 : 인테리어 마감, 일부 타일마감 등 창 호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

공부상 용도는 노유자시설이고, 현재 경영 중단된 상태로 조사됨.

설비내역

위생설비, 전기설비, 승강기설비, 천정매립형 냉난방설비, 소방관련설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

간선도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지이고, 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 남측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2013-06-24), 지구단위계획구역(노은3 보금자리주택지구), 대로3류(폭 25m~30m)(2013-06-24)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-06-24)(소로1류-지족15)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -폐문 및 이해관계인의 부재로 내부조사 불가하였으며, 내부상태는 표준적인 설비 및 이용상황, 감정평가 전례 등을 참고하여 기재하고 평가하였고, 호별위치는 건축물대장상 현황도면을 기준으로 표기하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600320 (4)

소재지: 대전광역시 유성구 지족동 1023-2 사나래빌딩 5층501호

용도: 노유자시설

감정가: 850,000,000원

토지면적: 122.60㎡ (약 37.09평)

토지지분: 122.6㎡

건물면적: 339.63㎡ (약 102.73평)

건물지분: 339.63㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOO

건물명: 사나래빌딩

건물구조: 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2019년 03월 18일

건물 층수: 지하1층, 지상7층

해당 호수: 5층 501호 (지상층)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 유성구 지족동에 소재한 ‘노은3동 행정복지센터’ 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 상업용 건물, 대규모 아파트 단지, 주상용 건물 등이 혼합된 지역으로 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량으로 진출입이 용이하며, 간선도로와의 접근성과 인근 버스 승강장과의 거리를 고려할 때 교통 사정은 양호한 편입니다.

인접 도로상태: 본건 건물은 북측과 남측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을2 근저당권 (대구은행, 2023-09-12, 3,193,560,000원)입니다.

총 채권액: 등기부채권 총액은 4,874,359,980원입니다.

주요 권리 내역:

* 갑1: 소유권보존 (2019-04-05)

* 갑3: 2번안치영지분전부이전 (2021-03-03)

* 갑4: 공유자전원지분전부이전 (주식회사지족요양원, 2023-09-12, 매매)

* 을2: 근저당권 (대구은행, 2023-09-12, 3,193,560,000원) - 말소기준권리

* 을5: 근저당권 (롯데카드주식회사, 2023-11-03, 769,999,980원) - 말소

* 을6: 근저당권 (롯데카드주식회사, 2023-11-24, 460,800,000원) - 말소

* 을7: 근저당권 (구숙자, 2025-05-07, 450,000,000원) - 말소

* 갑7: 압류 (북대전세무서장, 2025-11-04) - 말소

* 갑8: 압류 (국민건강보험공단, 2025-11-25) - 말소

* 갑9: 임의경매 (주식회사아이엠뱅크, 2026-02-20, 2,963,320,573원) - 말소 (본 경매 개시)

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사지족요양원

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-04-25

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금액이 미상인 경우는 아니나, 대항력 보유 사실 자체로 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

기타 특이사항: 공동담보 물건입니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 지역은 상업용 건물, 대규모 아파트 단지, 주상용 건물이 혼재된 지역으로, 주변에 노은3동 행정복지센터가 근접해 있습니다. 또한, 노은지구 일대는 상권이 발달된 지역 중 하나로 분류되며, 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 분포하고 있습니다. 현재까지의 정보 조사로는 특별히 혐오시설이 확인되지 않았으나, 현장 방문을 통한 추가적인 주변 환경 조사를 권장합니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 노은3동 행정복지센터가 인근에 위치하고 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다. 또한, 대규모 아파트 단지와 상업시설들이 밀집해 있어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

교통 편의성: 차량 진출입이 용이하고, 인근 간선도로 및 버스 승강장과의 접근성이 좋아 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 주식회사지족요양원은 대항력을 보유하고 있어, 낙찰 후 보증금 반환 등 임대차 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 유무를 간과해서는 안 됩니다.

현재 이용 상태: 본건은 공부상 용도가 노유자시설이나, 현재 경영이 중단된 상태로 조사되었습니다. 이는 공실 또는 운영 재개에 따른 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

높은 채권 총액: 총 채권액이 감정가 대비 현저히 높아 권리 관계가 복잡하며, 이는 경매 진행 과정에서 변동 가능성이 있습니다.

토지이용 제한: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 관련 규제를 확인해야 합니다.

1.6. 투자 포인트

입지: 대전광역시 유성구의 주요 지역인 노은동에 위치하여 접근성이 좋습니다.

지역 개발 잠재력: 노은지구는 지속적인 개발이 이루어지고 있으며, 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역으로 향후 발전 가능성이 있습니다.

운영 재개 시 가치: 현재 경영 중단 상태이나, 향후 노유자시설 또는 근린생활시설로서 운영 재개 시 임대 수익 또는 자체 활용 가치를 기대할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 대전광역시 유성구 지족동에 위치한 사나래빌딩 내 노유자시설로, 대항력 있는 임차인이 존재하며 현재 경영이 중단된 상태입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 말소될 것으로 보이나, 높은 총 채권액과 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰 후 인수 여부 및 명도 과정에서 주의를 요합니다. 입지 및 주변 상권은 양호한 편이나, 건물 운영 상태와 권리 관계를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 850,000,000원입니다. 예상 입찰가는 인수할 보증금을 제외하고 산정해야 하며, 본 보고서에 포함된 권리 분석, 현장 조사 결과, 주변 시세, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 상세한 입찰가 산정 및 전략 수립을 위해서는 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.