나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600320 [3] 대전광역시 유성구 지족동 1023-2 사나래빌딩 4층401호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해들감정 · 평가일 2026.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 지족동 소재‘노은3동 행정복지센터’북서측 인근에 위치하며, 주변은 상업용건물, 대규모 아파트단지, 주상용건물 등으로 형성된 지역으로 제반 입지여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 간선도로와의 접근성, 버스승강장과의 거리 등을 감안할 때 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상7층 건물내 2층 201호 外 3개호로서, (사용승인 : 2019.03.18.) 외 벽 : 외장석재 마감 등 내 벽 : 인테리어 마감, 일부 타일마감 등 창 호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

공부상 용도는 노유자시설이고, 현재 경영 중단된 상태로 조사됨.

설비내역

위생설비, 전기설비, 승강기설비, 천정매립형 냉난방설비, 소방관련설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

간선도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지이고, 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 남측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2013-06-24), 지구단위계획구역(노은3 보금자리주택지구), 대로3류(폭 25m~30m)(2013-06-24)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-06-24)(소로1류-지족15)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -폐문 및 이해관계인의 부재로 내부조사 불가하였으며, 내부상태는 표준적인 설비 및 이용상황, 감정평가 전례 등을 참고하여 기재하고 평가하였고, 호별위치는 건축물대장상 현황도면을 기준으로 표기하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600320 (3)

소재지: 대전광역시 유성구 지족동 1023-2 사나래빌딩 4층401호 (신주소: 대전광역시 유성구 지족로 272)

용도: 노유자시설 (근린생활시설 포함)

감정가: 950,000,000원

토지면적: 122.60㎡ (약 37.08평)

건물면적: 339.63㎡ (약 102.75평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

위치: 대전광역시 유성구 지족동 소재 ‘노은3동 행정복지센터’ 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경: 주변은 상업용 건물, 대규모 아파트 단지, 주상복합 건물 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

교통: 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 간선도로와의 접근성 및 대중교통 이용 편의성을 종합적으로 고려할 때 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

도로: 본건이 소재한 건물은 북측 및 남측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

토지계획: 해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(노은3 보금자리주택지구)으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

건물 등기부 현황: 2019년 4월 5일 소유권 보존 등기 이후 여러 권리 변동 사항이 존재합니다.

말소기준권리: 2023년 9월 12일 접수된 대구은행의 근저당권(을2)이 본 건물의 말소기준권리입니다. 본 경매 절차를 통해 해당 권리보다 후순위에 설정된 모든 권리는 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 특별한 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

인수되는 보증금: 임차인 현황에 따르면 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 주식회사지족요양원 (주 요양원)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입(사업)일자: 2023년 4월 25일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 소유권 이전 기록(갑4, 2023-09-12, 공유자전원지분전부이전)에도 권리자로 등재되어 있어, 일반적인 임차인과는 다른 특수한 관계일 가능성이 높습니다. '대항력 있음'으로 기재되었으나 인수 보증금이 0원으로 표시된 점은 이러한 특수성으로 인한 것으로 추정되며, 이에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: '노은3동 행정복지센터' 인근의 잘 개발된 상업 및 주거 복합 지역입니다. 대규모 아파트 단지가 풍부한 배후 수요를 제공하며, 지역 내 유동인구 또한 상당할 것으로 예상됩니다.

상업시설: 본 건물 자체의 용도에 '근린생활시설'이 포함되어 있어, 건물 내외부에서 다양한 상업 활동이 가능합니다. 또한, 주변 상업 시설과의 연계성을 통해 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

경쟁 환경: 계획된 신도시 지역 특성상, 기존 상권과의 직접적인 경쟁보다는 새로운 수요 창출 및 지역 내 성장 가능성에 초점을 맞추는 것이 유리할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근 상업 지역에 마트, 병원, 은행 등 다채로운 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 생활의 편리성이 매우 높습니다.

주거 환경: 대규모 아파트 단지와 인접하여 주거 편의성이 우수하며, 전반적으로 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공하는 입지입니다.

교육 환경: 지족초등학교, 지족중학교, 노은고등학교 등 다수의 교육 시설이 인근에 위치하여 우수한 교육 여건을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

경영 중단 상태: 현재 본 건물이 '노유자시설'로서 경영이 중단된 상태로 조사되었습니다. 향후 정상적인 운영을 위해서는 시설 개선, 사업 계획 수립 등 추가적인 투자 및 노력이 필요할 수 있습니다.

내부 조사 불가: 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 현장 내부 조사가 이루어지지 못했습니다. 감정평가서 상의 내용을 참고하여 평가되었으나, 실제 건물 상태, 설비 현황, 내부 마감 등이 평가 내용과 다를 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 반드시 필요합니다.

임차인 관련 특이사항:

* 주식회사지족요양원(주 요양원)이 '대항력 있음'으로 조사되었습니다. 비록 인수 보증금이 0원으로 표시되어 낙찰자가 직접 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인의 존재는 임대차 관계의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 해당 임차인이 소유권 이전 기록(갑4)에도 '공유자전원지분전부이전' 권리자로 등재된 점은 일반적인 임차인과는 다른 매우 특수한 상황을 시사합니다. 이는 보증금 반환 의무와는 별개로, 점유 및 사용에 관한 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로, 이에 대한 심층적인 법률 검토가 필요합니다.

토지 이용 계획: 본 토지는 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 특정 업종으로의 토지 이용 시 법적 제한이 발생할 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지와 인접한 곳에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 유성구의 중심 상업 및 주거 기능이 잘 발달된 지역에 위치한 노유자시설(근린생활시설 포함)입니다. 2019년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 뛰어난 입지 조건과 우수한 교통 및 생활 환경을 자랑합니다. 권리 관계 또한 말소기준권리 이하의 후순위 권리들이 경매로 인해 소멸될 예정이어서 복잡한 권리 충돌의 위험은 적습니다. 다만, 현재 건물이 경영 중단 상태이고, 폐문으로 인한 내부 조사 불가, 그리고 소유권과 연관된 것으로 보이는 '대항력 있는 임차인'의 존재는 본 물건의 취득 및 활용 과정에서 반드시 면밀히 검토하고 대비해야 할 주요 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 대전 유성구의 주요 행정 및 상업 시설(노은3동 행정복지센터)에 인접하여 접근성이 뛰어나고 잠재적 수요층 확보가 용이합니다.

* 신축급 건물: 2019년 사용 승인된 건물로, 노후도가 낮아 즉시 활용 가능성이 높으며 추후 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 다용도 활용 가능성: 공부상 노유자시설 외에 근린생활시설 용도가 포함되어 있어, 향후 다양한 업종으로의 전환 및 확장을 고려할 수 있습니다.

* 정리된 권리 관계: 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸 예정이므로, 낙찰 후 복잡한 권리 관계에 따른 위험 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 950,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가는 법원 감정가를 기준으로 하되, 물건의 현재 상태(경영 중단, 내부 조사 불가), 특수한 임차인 현황, 주변 시세, 향후 명도 및 활용 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 특히, 내부 확인이 불가하다는 점과 소유권과 연관된 임차인 문제는 입찰가 결정 시 보수적인 접근을 요구합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.