나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600320 [2] 대전광역시 유성구 지족동 1023-2 사나래빌딩 3층301호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해들감정 · 평가일 2026.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 지족동 소재‘노은3동 행정복지센터’북서측 인근에 위치하며, 주변은 상업용건물, 대규모 아파트단지, 주상용건물 등으로 형성된 지역으로 제반 입지여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 간선도로와의 접근성, 버스승강장과의 거리 등을 감안할 때 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상7층 건물내 2층 201호 外 3개호로서, (사용승인 : 2019.03.18.) 외 벽 : 외장석재 마감 등 내 벽 : 인테리어 마감, 일부 타일마감 등 창 호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

공부상 용도는 노유자시설이고, 현재 경영 중단된 상태로 조사됨.

설비내역

위생설비, 전기설비, 승강기설비, 천정매립형 냉난방설비, 소방관련설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

간선도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지이고, 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 남측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2013-06-24), 지구단위계획구역(노은3 보금자리주택지구), 대로3류(폭 25m~30m)(2013-06-24)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-06-24)(소로1류-지족15)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -폐문 및 이해관계인의 부재로 내부조사 불가하였으며, 내부상태는 표준적인 설비 및 이용상황, 감정평가 전례 등을 참고하여 기재하고 평가하였고, 호별위치는 건축물대장상 현황도면을 기준으로 표기하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2026타경600320 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOO

2.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 대전광역시 유성구 지족동 1023-2 사나래빌딩 3층 301호

토지면적: 122.60㎡ (약 37.08평)

건물면적: 339.63㎡ (약 102.74평)

용도: 노유자시설

매각대상: 토지/건물일괄매각

2.3. 감정가

감정가: 1,070,000,000원

2.4. 특이사항

* 공동담보

* 대항력있는임차인

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변환경

본 건은 대전광역시 유성구 지족동 소재 ‘노은3동 행정복지센터’ 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 상업용건물, 대규모 아파트단지, 주상용건물 등으로 형성된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 간선도로와의 접근성 및 버스 승강장과의 거리를 고려할 때 교통 상황은 보통입니다.

3.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 준주거지역(2013-06-24)

* 지구단위계획구역: 노은3 보금자리주택지구

* 도로: 대로3류(폭 25m~30m)(2013-06-24), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-06-24)(소로1류-지족15)(접합)

* 제한구역: 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)

3.4. 토지 및 건물 현황

토지는 간선도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며, 상업용건부지로 이용 중입니다. 본 건물은 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 7층 건물로, 사용 승인은 2019년 3월 18일입니다.

건물은 외벽은 외장석재 마감, 내벽은 인테리어 및 일부 타일 마감, 창호는 새시 창호 마감 등으로 구성되어 있습니다.

공부상 용도는 노유자시설이나, 현재는 경영이 중단된 상태로 조사되었습니다.

3.5. 설비내역

위생설비, 전기설비, 승강기설비, 천정매립형 냉난방설비, 소방관련 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황 요약

* 소유권보존: 윤석연 외 1명 (2019-04-05)

* 2번안치영지분전부이전: 홍정숙 (2021-03-03)

* 공유자전원지분전부이전(매매): 주식회사지족요양원 (2023-09-12)

* 말소기준권리: 을2. 근저당권 (대구은행, 2023-09-12, 3,193,560,000원)

* 말소 예정 권리: 을5, 을6, 을7 (근저당권), 갑7 (압류), 갑8 (압류), 갑9 (임의경매).

* 총 등기부채권액: 4,874,359,980원

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사지족요양원

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-04-25

* 대항력: 있음

* 비고: 확정일자, 배당신고일자 정보 없음.

* 인수 보증금 합계 (자료상): 0원

상기 임차인은 대항력이 있으나, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 누락되어 배당 여부에 대한 확인이 필요합니다. 자료상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 5,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성을 배제할 수 없어 주의가 요구됩니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업 시설

본건 주변은 상업용 건물, 대규모 아파트 단지, 주상용 건물 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다. 노은3동 행정복지센터가 인근에 위치하고 있으며, 대전 도시철도 1호선 지족역과 가까워 접근성이 양호합니다. 인근에 노은수산시장도 있어 지역 주민들의 이용 편의성이 높습니다.

5.2. 상권 특성

준주거지역 및 상업용지 혼재 지역으로, 노인복지시설, 근린생활시설 등 다양한 업종이 입점 가능할 것으로 보입니다.

6. 생활정보

6.1. 교통 및 접근성

대전 도시철도 1호선 지족역이 인근에 있으며, 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 이용 시 간선도로 접근성이 양호하여 대전 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다.

6.2. 교육 및 편의 시설

인근에 대규모 아파트 단지가 있어 배후 수요가 풍부합니다. 노은3동 행정복지센터가 위치해 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

6.3. 기타

유성 관광 특구와 인접하여 관광 및 문화 시설 접근성이 좋습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 관련

대항력 있는 임차인 '주식회사지족요양원'이 존재하며, 보증금 5,000,000원에 대한 인수 여부가 불확실합니다.

7.2. 건물 이용 현황

건물 공부상 용도는 노유자시설이나, 현재는 경영이 중단된 상태입니다.

7.3. 기타

본 물건은 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 결과에 따라 본 건의 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 유성구 지족동에 위치한 노유자시설 용도의 집합건물입니다. 주변 환경은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있으며, 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 2019년에 사용 승인된 신축 건물로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 인수 여부가 불확실하다는 점, 그리고 현재 경영이 중단된 상태라는 점은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이나, 총 등기부채권액이 감정가를 초과하고 있어 경매 진행 과정에서 유의해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 준주거지역 및 상업지역 인접지로 향후 개발 가능성이 있습니다.

* 신축 건물로 건물 자체의 노후도가 낮습니다.

* 지족역 인근으로 대중교통 이용이 편리하고, 주변 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 노유자시설 외 근린생활시설 등으로 용도 변경 시 추가 수익 창출 가능성이 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,070,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성(0원으로 표기되었으나 확인 필요), 현재 경영 중단 상태, 높은 총 등기부채권액 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

따라서 예상 입찰가는 약 749,000,000원 ~ 856,000,000원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

(본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 현장 조사, 추가 권리 분석, 시세 변동 등 추가적인 검토 후 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.