나이스옥션 법원경매 청주 2026타경17 [2] 충청북도 청주시 청원구 주중동 1023 대원칸타빌2차아파트 304동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2026.01.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 율량동 소재 "율량초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하고 있는 등 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

세장형의 평지로 주상용 건부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태

본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로를 이용중 입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(율량초등학교, 청주교육지원청 체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(청주여자고등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적개황도 및 건물개황도" 참고 바랍니다.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

라멘조 및 조적조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 4층 건물로서 외벽 : 화강석붙임 및 인테리어 마감 등 내벽 : 인테리어 및 타일, 페인트 마감 등 창호 : 샤시이중창호 등 입니다.

이용상태

지층 ~ 3층은 공부상 근린생활시설로 지층 및 3층은 공실상태이며, 4층은 주택으로 이용중 입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 주중동 소재 "주중초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생할시설, 단독주택, 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 단지내로 차량출입이 가능하며, 인근에 간선도로와 연계되어 일반차량을 이용한 접근성은 보통시되며, 대중교통 이용여건은 노선 및 배차간격 등을 고려시 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 23층 건물 내 제304동 제7층 제704호로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지 및 인테리어, 일부 타일마감 등 창 호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

아파트로 이용중 입니다.

설비내역

전기설비, 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로가 인근 간선도로와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 주거용지(공동주택,건폐율30%이하,용적률200%이하,높이25층이하,건축한계선(동쪽대로변6m,북쪽대로변16m)) , 지구단위계획구역(청주율량2지구) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(주중초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

선순위전세권(2025.8.25.등기)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경17 (2)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 주중동 1023 대원칸타빌2차아파트 304동 7층704호

용도: 아파트

감정가: 485,000,000원

토지면적: 54.36㎡ (약 16.45평)

건물면적: 84.80㎡ (약 25.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.1. 입지조건

본건은 충청북도 청주시 청원구 주중동에 위치한 대원칸타빌2차 아파트 단지 내 304동 7층 704호입니다.

단지 북측 인근에는 "율량초등학교"가 있으며, 주위 환경은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전체적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

단지 내로 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하나, 노선 및 배차 간격 등을 고려 시 교통 여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

인접한 도로 상태는 북서측 및 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로를 이용하고 있으며, 단지 내 도로가 간선도로와 연계되어 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 공동주택 건축이 가능한 지역입니다. 또한, 비행안전제6구역(전술)에 해당되어 고도 제한이 있을 수 있습니다.

주변에 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 김 입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2026년 1월 20일 접수된 김경숙의 강제경매 개시 결정(2026타경17)입니다.

을구 7번 권리로 2025년 8월 25일 접수된 김선영의 전세권(370,000,000원)이 존재합니다.

주요 특이사항으로는 이 선순위 전세권이 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수된다는 점입니다.

등기부 채권 총액은 370,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 김선영

보증금: 370,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자/배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 보증금이 존재하나 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 그러나 을구 7번 전세권자(김선영)는 보증금 370,000,000원을 인수해야 하는 권리자입니다.

권리분석 요약:

말소기준권리보다 선순위인 2025년 8월 25일자 김선영의 전세권(370,000,000원)은 매수인에게 인수되며, 소멸되지 않습니다.

해당 전세권은 임차인 김선영이 가지는 권리이며, 대항력은 없으나 인수되는 전세권이므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 대원칸타빌2차 아파트 단지는 대규모 주거 단지로 형성되어 있으며, 주변으로 근린생활시설, 학교 등이 위치하여 기본적인 상업 및 편의 시설 이용이 가능합니다.

단지 인근은 주상복합 및 아파트, 단독주택이 혼재된 지역으로, 활발한 상업 지구라기보다는 배후 주거 단지로서의 성격이 강합니다.

1.4. 생활정보

아파트명: 대원칸타빌2차

준공년월: 2014년 04월

총동수: 9동

총세대수: 780세대

주차대수: 총 1175대 (지하 1155대, 지상 20대)

본건은 304동 7층으로, 일반적인 아파트 생활 환경을 갖추고 있습니다.

주변에 율량초등학교, 주중초등학교, 청주여자고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

관리사무소 연락처: 043-241-0196

주요 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 선순위 전세권(2025.8.25. 등기, 370,000,000원)이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 매수인의 총 취득 비용을 증가시키는 요인입니다.

본건은 중복사건으로, 관련 서류 및 절차 확인에 추가적인 주의가 필요합니다.

건물감정평가요항표상 건물 전체(지하1층~지상4층)는 근린생활시설 및 주택으로 이용되는 복합건물이지만, 본건은 이 중 아파트 구분건물(304동 7층 704호)로서 매각 대상입니다.

임대관계가 미상인 부분이 있으나, 이는 본건 아파트 자체의 임대차 관계를 의미하며, 인수되는 전세권과는 별개입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 청주시 청원구의 비교적 양호한 주거 지역에 위치한 아파트입니다. 최근 실거래가 수준은 감정가에 근접하거나 이를 상회하는 사례도 있어 시세 방어가 되고 있는 것으로 보입니다.

그러나 가장 큰 단점은 3억 7천만원에 달하는 선순위 전세권이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이로 인해 실제 매수인의 총 지출은 입찰가에 인수되는 전세 보증금을 더한 금액이 됩니다.

대항력 없는 임차인(김선영)이 존재하지만, 선순위 전세권자이기도 하므로 보증금 3억 7천만원에 대한 부담은 매수인이 져야 합니다.

1.7. 투자 포인트

인근 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

최근 실거래가가 감정가 수준에서 형성되고 있어 시세 하락의 위험이 상대적으로 적습니다.

선순위 전세권 인수 조건으로 인해, 일반적인 경매 물건보다 낮은 입찰가로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 최고가: 480,000,000원 (2026년 7월 5일, 23층)

감정가: 485,000,000원

인수되는 선순위 전세권 보증금: 370,000,000원

매수인의 총 예상 지출액 = 입찰가 + 인수되는 선순위 전세권 보증금

최근 시세(4.8억원)를 기준으로 예상 입찰가를 산정해 보겠습니다.

예상 총 지출액 목표치: 470,000,000원 (최근 시세보다 보수적으로 산정)

예상 입찰가 = 예상 총 지출액 목표치 - 인수되는 선순위 전세권 보증금

예상 입찰가 = 470,000,000원 - 370,000,000원 = 100,000,000원

따라서, 예상 입찰가는 100,000,000원입니다.

입찰 시에는 총 지출액(입찰가+370,000,000원)이 본건의 실질적 시장 가치보다 낮도록 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.