나이스옥션 법원경매 안산 2025타경589 [4] 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 3층312호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아감정 · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 '은계중학교' 남동측 인근에 위치하며 주위는 각종 근린생활시설, 아파트 단지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상8층 건 내 제3층 제309호 외 3개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

이용상태

대상물건의 현황은 층별 및 호별 평면도와 같이 구획되어 있으며 대상물건이 속한 3층 전체는 층별 평면도와 같이 병원으로 이용예정으로 추정됨.(병원명은 미상)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 제1종근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 12미터 내외 및 남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역 , 중로3류(폭 12m~15m)(2021-04-01)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토해양부 제 2012-187호)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2015-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 안산지원 2025타경589 (4)

소재지: 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 3층 312호

용도: 오피스텔

건물면적: 34.14㎡ (약 10.33평)

토지면적: 9.63㎡ (약 2.91평) (토지 지분)

감정가: 285,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (등기부상 국민은행 근저당 및 후순위 채권 다수 존재)

특이사항: 유동화물건

1.2. 건축물 정보

건축물명: 은계레이크파크

준공일: 2022년

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상8층 건물

사용승인일: 2022년 1월 28일

호수: 182호

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본 물건은 경기도 시흥시 은행동 소재 '은계중학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 각종 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

남서측으로 노폭 약 12미터, 남동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2023년 9월 12일 접수된 국민은행 근저당 (을1) 입니다.

본 건에는 다수의 가압류 및 압류가 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 낙찰로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 채무 총액은 약 1,460,918,004원 (약 14억 6천만원)으로, 감정가 대비 매우 높은 수준입니다.

3.2. 임차인현황

임차인 정보는 '미상'으로 확인되었습니다.

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 확인되지 않았습니다.

금액이 미상이라도 인수될 수 있는 권리가 있는지, 또는 점유자가 누구인지 철저한 현장 조사가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. (비고: -)

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본 건이 위치한 시흥시 은행동 일대는 신축 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 제1종근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 용도로 복합 이용 중에 있습니다.

4.2. 건물구조 및 이용상태

철근콘크리트구조의 현대적인 건물이며, 본 건이 속한 3층은 병원으로 이용될 예정으로 추정됩니다 (병원명 미상).

건물의 관리 상태는 전반적으로 양호한 것으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 각종 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성은 보통 수준입니다.

5.2. 주차시설

지하주차장이 구비되어 있습니다.

5.3. 기타 설비

위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세 괴리

감정가는 2억 8,500만원으로 책정되었으나, 최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 유사 면적 오피스텔의 거래 가격이 1억 3,500만원 ~ 1억 5,500만원 수준으로 확인되었습니다. 감정가와 실거래가 간 상당한 차이가 존재하므로, 실제 시장 가치에 대한 면밀한 재검토가 필요합니다.

6.2. 높은 총 채무액

등기부채권 총액이 약 14억 6천만원에 달하여, 경매 절차상의 복잡성이나 추가적인 인수 부담 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 현재까지 파악된 권리 사항은 낙찰 시 소멸될 것으로 보입니다.)

6.3. 임대차 미상

임차인 현황이 '미상'이며 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 법적 권리 여부에 대한 불확실성이 존재합니다. 철저한 사전 현장 조사가 필수적입니다.

6.4. 혐오시설 유무

본 건 주변에 혐오시설 존재 여부에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 최종 입찰 결정 전, 반드시 주변 지역에 대한 혐오시설(고압선, 쓰레기 처리장 등)의 유무를 직접 확인하시기 바랍니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 오피스텔로서 건물 자체의 상태는 양호하나, 감정가 대비 실거래가가 현저히 낮은 점, 그리고 총 채무액이 매우 높은 점 등에서 주의가 필요한 물건입니다. 유동화 물건이라는 특수성 또한 고려해야 합니다.

권리상 소멸될 채권이 많아 직접적인 권리 부담은 적을 수 있으나, 시장 가격과의 괴리, 임대차 관계 미확인 등 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 (2022년 준공)

* 시흥시 은행동 내 위치, 상업지역으로의 개발 가능성

* 병원으로 이용 예정이라는 점은 안정적인 임대 수익 기대 가능성 제시

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적(약 24~30㎡)의 오피스텔이 2025년 3월에는 15,500만원, 2025년 12월에는 13,500만원에 거래되었습니다.

본 건의 면적(34.14㎡)을 고려하여 보수적으로 산정 시, 현재 시세는 약 1억 7,000만원 ~ 1억 9,000만원 범위로 추정됩니다.

감정가는 2억 8,500만원으로 시세 대비 높게 책정되었으므로, 본 건의 투자 가치는 시세 반영 및 예상되는 추가 비용(명도, 수리비 등)을 고려하여 결정해야 합니다.

이에, 예상 입찰가는 1억 6,000만원 ~ 1억 8,000만원 범위에서 신중하게 접근하시는 것을 권고합니다.

본 예상 입찰가는 제공된 정보에 근거한 추정치이며, 실제 투자 시에는 현장 조사, 권리 관계 재확인, 주변 시세 변동 등 추가적인 정밀 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.