나이스옥션 법원경매 안산 2025타경589 [3] 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 3층311호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아감정 · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 '은계중학교' 남동측 인근에 위치하며 주위는 각종 근린생활시설, 아파트 단지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상8층 건 내 제3층 제309호 외 3개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

이용상태

대상물건의 현황은 층별 및 호별 평면도와 같이 구획되어 있으며 대상물건이 속한 3층 전체는 층별 평면도와 같이 병원으로 이용예정으로 추정됨.(병원명은 미상)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 제1종근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 12미터 내외 및 남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역 , 중로3류(폭 12m~15m)(2021-04-01)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토해양부 제 2012-187호)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2015-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 안산지원 2025타경589 (3) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

경기도 시흥시 은행동 606-1번지, 은계레이크파크 3층 311호에 소재하며, 용도는 오피스텔입니다.

감정가는 280,000,000원이며, 토지 면적은 9.47㎡(약 2.86평), 건물 면적은 33.59㎡(약 10.16평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 채권자는 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO 입니다.

특이사항으로는 유동화 물건이라는 점이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 은행동에 위치하며, '은계중학교'에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 다양한 근린생활시설과 아파트 단지가 소재하여 생활 입지 여건은 대체로 양호합니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

건물이 접한 남서측으로는 약 12미터, 남동측으로는 약 10미터 폭의 아스팔트 포장도로가 있습니다.

토지는 인접지와 등고 평탄한 사다리형으로, 제1종근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 중로3류 도로에 접합하고 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 09월 12일 접수된 국민은행의 근저당권(채권최고액 1,022,400,000원)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 여러 건의 가압류(서울보증보험, 우리금융캐피탈, 주식회사케이비국민카드, 신한은행, 메리츠캐피탈주식회사, 서울보증보험, 하나은행) 및 압류(시흥시, 김포세무서장, 계양세무서장, 국민건강보험공단) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

또한, 소유권이전(매매), 소유권이전1번신탁등기말소 등의 등기사항이 확인됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있습니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으며, 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 근린생활시설과 아파트 단지가 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

이는 기본적인 배후 수요를 확보할 수 있음을 시사하며, 오피스텔로서의 주거 및 업무 수요를 기대해 볼 수 있습니다.

인근의 중로 도로에 접하고 있어 접근성이 양호하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트 구조의 철근콘크리트 지붕을 가진 지상 8층, 지하 5층 건물 내 3층 311호입니다.

외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등으로 관리 상태는 무난한 것으로 평가됩니다.

건물에는 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

건물 사용승인일은 2022년 01월 28일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

현황 이용상태는 3층 전체가 병원으로 이용 예정으로 추정되나, 병원명은 미상입니다.

1.5. 잠재적 리스크

감정가(280,000,000원) 대비 최근 실거래가(약 135,000,000원 ~ 155,000,000원)가 현저히 낮은 점은 가격적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

등기부채권 총액(1,460,918,004원)이 상당하여 낙찰 후 추가적인 인수 사항이나 명도 과정에서의 복잡성이 발생할 가능성이 있습니다.

유동화 물건이라는 점은 소유권이나 관리 권한과 관련하여 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

임대관계가 미상이고 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 실제 임차인 현황 및 권리 관계 파악이 필수적입니다.

매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재는 해당 권리에 대한 추가적인 조사와 명확한 파악이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 시흥시 은행동에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 조건과 교통은 양호한 편입니다.

그러나 감정가와 최근 시장 시세 간의 큰 괴리, 높은 채무 총액, 그리고 매각 후 소멸되지 않는 지상권의 존재 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

등기부상의 다수 권리 관계는 말소기준권리 하로 정리될 것으로 보이나, 정확한 인수 권리 여부 및 명도 대상 등은 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 최근인 2022년에 사용승인을 받은 신축 건물이라는 점이 장점입니다.

제1종근린생활시설 및 업무시설(오피스텔)로 복합 용도 지정되어 있어 지역 내에서의 다양한 수요를 흡수할 수 있는 잠재력이 있습니다.

시흥시 은행동 지역의 개발 계획이나 교통망 확충 등 긍정적인 외부 요인이 발생할 경우, 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 실거래 정보에 따르면, 동일 건물(은계레이크파크) 내 전용면적 약 23.72㎡~29.94㎡의 오피스텔이 135,000,000원에서 155,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

이를 바탕으로 단위 면적당 매매가는 약 5,177,000원/㎡에서 5,691,000원/㎡ 수준으로 추정됩니다.

본건의 건물 면적은 33.59㎡이므로, 현재 시장 시세는 약 173,890,000원부터 191,110,000원 범위로 예상됩니다.

본 건의 감정가는 280,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 높게 책정되어 있습니다.

예상 입찰가:

시장 시세를 기준으로 판단할 때, 예상 입찰가는 약 170,000,000원에서 180,000,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다.

이 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액 기준이며, 최근 실거래가 수준을 반영한 것입니다.

다만, 본 건은 채권 총액이 높고 감정가와 실거래가 간의 큰 차이가 존재하므로, 법원 진행 상황, 권리 관계의 정확한 인수 여부, 임차인 명도 문제 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

임차인 관련 주의 문구:

본건의 임차인 현황에 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있고 임대 관계가 미상입니다.

이는 현재 등기부상 명확하게 파악된 임차인이 없거나, 보증금이 없음을 의미할 수 있으나, 실제 점유하고 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

만약 미상인 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무, 보증금 및 차임 액수 등을 철저히 조사하여 인수 여부를 확인하고, 명도 과정에서 발생할 수 있는 분쟁에 대비해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.