나이스옥션 법원경매 안산 2025타경589 [2] 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 3층310호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아감정 · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 '은계중학교' 남동측 인근에 위치하며 주위는 각종 근린생활시설, 아파트 단지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상8층 건 내 제3층 제309호 외 3개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

이용상태

대상물건의 현황은 층별 및 호별 평면도와 같이 구획되어 있으며 대상물건이 속한 3층 전체는 층별 평면도와 같이 병원으로 이용예정으로 추정됨.(병원명은 미상)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 제1종근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 12미터 내외 및 남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역 , 중로3류(폭 12m~15m)(2021-04-01)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토해양부 제 2012-187호)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2015-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경589 (2)

* 소재지: 경기도 시흥시 은행동 606-1, 은계레이크파크 3층 310호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 제1종근린생활시설)

* 토지면적: 9.47㎡ (약 2.87평)

* 토지 지분: 9.47㎡ (약 2.87평)

* 건물면적: 33.59㎡ (약 10.16평)

* 건물 지분: 33.59㎡ (약 10.16평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 감정가: 280,000,000원

* 채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 '은계중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 아파트 단지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 12미터, 남동측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역입니다.

1.2. 건물 현황

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하 5층/지상 8층 건물 내 제3층 제310호입니다.

* 외벽: 석재붙임 마감 등

* 내벽: 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등

* 창호: 샷시창호 마감

* 관리상태: 전반적으로 무난한 상태입니다.

* 이용상태: 본건이 속한 3층은 병원으로 이용 예정인 것으로 추정됩니다. (정확한 병원명은 미상)

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 09월 12일 접수된 국민은행 근저당권 (1,022,400,000원)입니다.

* 등기 현황:

* 말소되는 권리:

* 주식회사골든트리 (소유권이전1번신탁등기말소)

* 최새암 (소유권이전)

* 국민은행 (근저당권)

* 서울보증보험주식회사 (가압류)

* 우리금융캐피탈 (가압류)

* 주식회사케이비국민카드 (가압류)

* 신한은행 (가압류)

* 메리츠캐피탈주식회사 (가압류)

* 서울보증보험 (가압류)

* 국민은행 (임의경매개시결정) - 본 경매 사건의 근거

* 하나은행 (가압류)

* 시흥시 (압류)

* 김포세무서장 (압류)

* 계양세무서장 (압류)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 명확히 확인되지 않습니다. (지상권개요 부분에 상세 내용이 없습니다.)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 전체 임대 관계는 미상입니다.

3. 상권분석

* 본건이 소재한 시흥시 은행동 일대는 은계지구 내 상업지역으로, 다양한 근린생활시설과 아파트 단지가 혼재되어 있어 기본적인 배후 수요를 갖춘 지역입니다.

* 건축물대장상 주 용도가 업무시설 및 제1종근린생활시설로 되어 있으며, 3층 일부가 병원으로 이용 예정인 것으로 보아 의료 관련 시설이나 사무실, 상가 등으로 활용될 가능성이 있습니다.

* 2022년에 준공된 비교적 신축 건물이라는 점은 긍정적이나, 최근 실거래가 데이터를 바탕으로 한 시세 분석이 필요합니다.

4. 생활정보

* 주변 편의시설: 단지 인근으로 근린생활시설이 분포하고 있으며, 아파트 단지와의 연계성이 좋습니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 교육: '은계중학교'가 남동측 인근에 위치하며, 해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 주차: 지하주차장이 구비되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 유동화 물건은 채권 금융기관의 PF(프로젝트 파이낸싱) 자산유동화와 관련된 경우가 많아, 복잡한 권리 관계나 추가적인 법적 쟁점이 있을 수 있습니다.

* 시세와의 괴리: 감정가(280,000,000원) 대비 최근 실거래가(135,000,000원 ~ 155,000,000원) 간 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정가의 적정성이나 최근 시장 상황과의 괴리를 시사할 수 있어 면밀한 조사가 필요합니다.

* 미상 정보: 임대 관계, 정확한 3층 병원 이용 주체 등 일부 정보가 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 현재까지 확인된 정보로는 인근에 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았습니다. 상세 지도 검색 결과, 해당 지역은 시흥시 은계지구 내 신도시 개발 지역으로 주거 및 상업 시설 위주로 형성되어 있으며, 눈에 띄는 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

* 토지이용계획상의 제한: 과밀억제권역, 공공주택지구, 상대보호구역 등 다수의 도시계획적 제한이 존재합니다.

6. 종합 의견

본건은 신축 오피스텔로서 기본적인 입지 및 생활 편의성은 갖추고 있으나, 감정가와 최근 실거래가 간 큰 차이를 보이는 점이 가장 큰 특징이자 우려 사항입니다. 유동화 물건이라는 특성상 권리 관계의 복잡성을 추가적으로 고려해야 합니다. 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 위해서는 철저한 시장 조사와 함께 감정가의 적정성을 검토해야 할 것입니다.

7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2022년 준공)이라는 점.

* 시흥시 은계지구라는 신도시 내 입지.

* 실거래가 대비 감정가 하락 여력 존재 가능성 (단, 면밀한 검토 필수).

* 의료시설 등으로의 활용 가능성 (3층 이용 예정).

8. 예상 입찰가 산정

* 최근 실거래가 분석:

* 2025년 3월 (29.94㎡, 7층): 15,500만원 (약 51.77만원/㎡)

* 2025년 12월 (23.72㎡, 6층): 13,500만원 (약 56.91만원/㎡)

* 감정가: 280,000,000원 (33.59㎡)

* 감정가 기준 단위면적당 가격: 약 8,335,840원/㎡

* 최근 실거래가 기준 단위면적당 가격: 약 517,700원/㎡ ~ 569,140원/㎡

제공된 JSON 데이터상의 최근 실거래가와 감정가 사이에 상당한 괴리가 존재합니다. 감정가 280,000,000원은 최근 실거래가 135,000,000원 ~ 155,000,000원 대비 매우 높은 수준입니다. 만약 본건의 건물면적 33.59㎡가 실거래가 데이터의 전용면적(23.72㎡ ~ 29.94㎡)과 비교했을 때, 최근 실거래가 수준으로 시세를 재평가하면 약 1억 3천만원 ~ 1억 7천만원 수준이 될 수 있습니다.

현재로서는 감정가의 50% 수준인 약 1억 4천만원 ~ 1억 7천만원 선에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 이는 제공된 제한적인 데이터에 기반한 추정치이며, 실제 현장 조사, 지역 시세 변동 추이, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 투자 결정에 대한 최종 책임은 본인에게 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.