나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52213 [2] 경기도 광명시 일직동 514 지아이디씨 1층1074호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국자산감정 · 평가일 2025.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 일직동 소재 ""광명역"" 서측(기호1), 북측(기호2)에 위치하며, 주위는 아파트, 상업, 업무시설 등이 혼재하고, 소하동 소재 ""운산고등학교"" 남서측(기호3)에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

공히 본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(기호1,2: 광명역, 기호3: 금천구청역)이 위치하여 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호1) 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 내 2층 248호로서,(사용승인일:2021.08.13)
외벽: 복합판넬, 석재붙임 등 마감,
창호: 샤시 창호 등 마감.

기호2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 내 1층 1074호로서,(사용승인일:2021.11.12)
외벽: 복합판넬, 석재붙임 등 마감,
창호: 샤시 창호 등 마감.

기호3) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 15층 내 8층 804호로서,(사용승인일:2010.06.21)
외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등 마감,
창호: 샤시 창호 등 마감.

이용상태

공부상 판매시설(기호1, 현황 음식점), 제2종근린생활시설(기호2, 현황 커피점), 아파트(기호3)로 이용중임. (후면 내부구조도 참조)

설비내역

기호1,2: 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 주차장, 승강기설비 등이 되어 있음.
기호3: 위생 및 급·배수설비, 도시가스, 난방설비, 주차장, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

공히 부정형의 토지로서 판매시설(기호1) 건부지로, 공장(지식산업센터 및 지원시설)등(기호2)의 건부지로, 아파트(기호3) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1은 남측, 동측 및 북측으로 각각 왕복 7차선 내외의 도로에, 기호2는 남측, 서측으로 각각 왕복 8차선 내외, 북측, 동측으로 각각 왕복 4차선 내외의 도로에, 기호3은 서측, 동측으로 각각 왕복 6차선 내외의 도로에 접합.

토지이용계획 및 제한상태

일직동 512번지: 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(대로2-13)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(2018-12-21)<택지개발촉진법>.
일직동 512-3번지: 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(대로2-13)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(2018-12-21)<택지개발촉진법>「토지이용규제 기본법 시행령」제9조 제4항 각 호에 해당되는 사항.
일직동 514번지: 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 고속철도(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 일반철도(2024-04-01)(저촉), 일반철도(신안산선)(저촉), 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.
소하동 1288번지: 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(집산도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 상대보호구역(2013-04-22)(구름산초등학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-04-22)(운산고등학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(구름산유치원해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-04-22)(구름산초등학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-04-22)(운산고등학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(구름산초등학교해당지역 교육지원청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
본건 기호1은 인접한 249호(건축물현황도면상)와 함께 벽체 없이 일단의 점포로 이용 중인 상태이나, 입구의 건물번호 표식과 건축물현황도면으로 위치 확인이 가능하고 경계에 대한 물리적 복원은 가능한 구조로 판단되는 바, 경매 진행시 재확인하시기 바람.
본건 기호2는 공부상 1층이나, 지세 고저 차이로 인해 서측 로변에서 보면 현황 2층인 바, 참고바람.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경52213 (2)

* 소재지: 경기도 광명시 일직동 514 지아이디씨 1층1074호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 864,000,000원

* 토지면적: 20.21㎡ (약 6.11평)

* 건물면적: 82.37㎡ (약 24.92평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 광명시 일직동 소재 KTX 광명역 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 상업, 업무시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장 및 지하철 1호선 광명역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 남측, 동측, 북측으로 왕복 7차선 내외의 도로, 서측 및 남측으로는 왕복 8차선 내외의 도로에 접하고 있어 교통 접근성이 우수합니다.

* 주변 환경: 광명역세권 개발 지역으로, 현대적인 지식산업센터 단지 내에 위치하여 향후 발전 가능성이 높습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 국민은행 근저당권 (2022-01-28, 508,800,000원)

* 경매 신청 채권자: 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 (2025-04-23, 1,243,798,220원)

* 말소 대상 권리: 등기부상 을구 순위번호 1번 근저당권 및 이에 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리:

* 본건 토지에 대한 구분지상권(을구 순위번호 1번, 2번)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 중요한 리스크 요인입니다.

* 임차인 현황:

* 성 : 보증금 50,000,000원, 차임 3,000,000원, 전입/사업일자 2022-04-08, 배당신고일자 2025-06-24. 본 임차인은 대항력이 없습니다.

* 인수 보증금 합계는 0원이므로, 임차인 관련하여 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 입지: 경기도 광명시 일직동, 광명역 초역세권에 위치한 지식산업센터 내 상가입니다.

* 주변 시설: 대규모 아파트 단지, 상업 및 업무 시설, 코스트코, 롯데아울렛, 이케아 등 다양한 편의시설이 인접해 있어 유동인구 및 잠재적 수요가 풍부합니다.

* 업종: 본건은 공부상 근린생활시설로 등재되어 있으며, 현황 또한 상가로 이용 가능성이 높습니다. 주변의 다양한 상업 시설과 더불어 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 특징: 광명역세권은 KTX, 지하철 1호선, GTX-C노선(예정) 등 교통 허브로서, 다양한 개발 호재와 함께 상권 활성화 잠재력이 높은 지역입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 운산고등학교, 구름산초등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 롯데 프리미엄 아울렛, 코스트코, 이케아, AK플라자, 아브뉴프랑, 중앙대학교 광명종합병원 등 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 현재까지 확인된 정보 및 관련 검색 결과에 따르면, 본건 인근에 혐오시설이 있다고 파악되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

* 구분지상권 인수: 본건 토지에 대한 구분지상권(을구 순위번호 1번, 2번)을 매수인이 인수해야 하므로, 이는 토지 사용 및 향후 재산권 행사에 중대한 제약을 초래할 수 있습니다. 구분지상권의 정확한 내용과 범위를 반드시 확인해야 합니다.

* 토지 별도등기: 구분지상권 설정으로 인해 토지 등기부상 별도 등기가 존재하며, 이는 권리관계의 복잡성을 더합니다.

* 유동화 물건: 채권자가 유동화 전문 유한회사인 점은, 일반 경매 물건보다 절차가 복잡하거나 특수한 사정이 개입될 가능성이 있음을 시사합니다.

* 건물 현황: 본건과 인접한 호실의 경우 벽체 없이 일체로 이용되는 경우가 있으므로, 실제 이용 상태 및 경계 확인이 필요할 수 있습니다 (감정평가서 요약).

7. 종합 의견

본건은 광명역 초역세권이라는 탁월한 입지와 현대적인 건물 인프라를 갖추고 있습니다. 다양한 상업 시설 및 교통망이 밀집한 지역으로 미래 가치가 기대됩니다. 그러나 토지에 대한 구분지상권을 매수인이 그대로 인수해야 하는 중대한 법적 리스크가 존재합니다. 이는 본건의 활용도를 심각하게 제약할 수 있는 요인이므로, 입찰 전 구분지상권의 구체적인 내용과 그 영향력을 철저히 분석해야 합니다. 복잡한 권리관계의 유동화 물건이라는 점도 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: KTX 광명역을 중심으로 한 광역 교통망의 중심지로, 잠재적 가치가 높습니다.

* 현대식 인프라: 2021년 사용승인된 최신식 건물로 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 지역 개발 호재: 광명역세권 개발 및 GTX-C 노선(예정) 등 지역 개발에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 상업 시설 활용 가능성: 구분지상권 문제를 감안하더라도, 상업 시설로서의 잠재력을 활용할 수 있는 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 구분지상권 인수라는 중대한 권리 제약 사항이 존재하므로, 감정가 864,000,000원 대비 상당한 할인율을 적용한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 구분지상권의 구체적인 내용, 토지 사용에 미치는 영향, 현지 시세 등을 종합적으로 고려한 심층 분석이 선행되어야 합니다. 보수적인 관점에서 감정가의 60~70% 수준에서 검토하는 것을 제안드리며, 이는 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.