나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52140 [2] 경기도 시흥시 장곡동 904-2 장현노블레스 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호행감정 · 평가일 2025.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 장곡동 소재 ""경기시흥경찰서"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보
통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 제1층 제109호 및 제1층 제110호로
서,
외벽: 석재 붙임 등 마감,
내벽: 몰탈위 페인팅 및 인테리어 등 마감,
창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건 공히 근린생활시설로 이용 중이며, 현황 공실 상태임.
(후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조 바람)

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장설비, 도시가스설비 등
제반 설비를 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 2필일단의 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 각각 노폭 약 20미터 및 12미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<장곡동 904-2, 904-3>: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~
25m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획
법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 기호(가)와 기호(나)는 현장조사 당시 벽체를 일시적으로 철거하여 일체로 이용 중
임.
- 임대관계는 미상임.

물건 비고

109호와 110호는 벽체를 일시적으로 철거하여 일체로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 안산지원 2025타경52140 (2)

1.2. 소재지: 경기도 시흥시 장곡동 904-2 장현노블레스 1층 110호

1.3. 용도: 근린상가

1.4. 감정가: 770,000,000원

1.5. 면적

1.5. 1. 토지 면적: 29.43㎡ (약 8.9평)

1.5. 2. 건물 면적: 51.92㎡ (약 15.7평)

1.6. 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 구분: 부동산 임의경매

1.8. 준공일: 2022년 5월 12일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경:

본건은 경기도 시흥시 장곡동 소재 경기시흥경찰서 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

2.2. 교통 상황:

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

2.3. 도로 상황:

본건 북측 약 20미터, 남측 약 12미터 폭의 포장도로와 접함.

2.4. 토지 이용 계획:

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로 1류(폭 20~25m) 및 중로 3류(폭 12~15m) 도로에 접함. 성장관리권역에 포함됨.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리:

을1. 우리은행 근저당 (2022-07-22 접수) 채권최고액 1,404,000,000원.

3.2. 경매 개시 결정:

갑5. 이에이에스제삼차유동화전문 (2025-04-23 접수) 신청채권액 1,322,837,681원.

3.3. 기타 등기 사항:

소유권이전1번신탁등기말소 (2022-07-22), 시흥시 압류 (2025-07-14) 등이 등기되어 있음.

3.4. 인수되는 권리:

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요상 해당 없음).

인수 보증금 합계: 0원. (모든 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않음)

3.5. 임차인 현황:

* (주)한성라이프

보증금: 200,000,000원

차임: 3,000,000원

사업자 등록일: 2023-12-18

확정일자: 2023-12-07

대항력: 없음

비고: 배당 요구 시 배당 가능성 있음.

* 주식회사실버생활체육

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

사업자 등록일: 2025-06-19

확정일자: 2026-05-19

대항력: 없음

비고: 배당 신고일자 2025-07-02. 배당 받을 가능성 있음.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황:

제2종 근린생활시설로 지정되어 있으며, 주변에 다양한 근린생활시설이 위치하고 있어 상업 기능이 활발한 지역임. 본건은 1층 상가로 유동인구 및 접근성 측면에서 유리한 입지임.

4.2. 상권 특성:

아파트 단지와 인접하여 배후수요가 풍부하며, 경찰서 등 공공기관이 인근에 위치하여 관련 수요도 기대 가능함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설:

아파트 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

5.2. 교육시설:

주변에 초, 중, 고등학교 및 학원가 등 교육시설 분포 확인 필요.

5.3. 의료시설:

경기시흥경찰서 인근에 위치하며, 종합병원 또는 대형 병원의 접근성 확인 필요.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태 및 이용:

109호와 110호가 벽체를 일시 철거하여 일체로 이용 중으로, 원상복구 비용 발생 가능성 있음. 현황 공실 상태이므로 공실 장기화 리스크 검토 필요.

6.2. 임대차 관계:

현 임차인들의 보증금 및 차임은 모두 인수되지 않으나, 명도 진행 시 협의 과정이 필요할 수 있음.

6.3. 토지 이용 규제:

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역 등 관련 법규에 따른 건축 및 개발 제한 사항 확인 필요.

6.4. 혐오시설 유무:

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 축사, 고압선 등)은 확인되지 않음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 장곡동의 제2종 근린생활시설로, 비교적 최근에 준공된 신축 상가 건물에 해당합니다. 대로변 인근에 위치하여 교통 및 접근성이 양호하며, 주변 아파트 단지의 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리 상태로 인수가 가능한 물건입니다. 다만, 109호와 110호가 일체로 이용 중이며 현재 공실 상태인 점, 그리고 임대차 관계에 대한 명확한 정보 부족은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 상가: 비교적 최근 준공된 건물로 하자 발생 가능성이 낮고 깔끔한 상태 유지.

8.2. 좋은 입지: 아파트 단지 인근, 대로변 접근성 등 배후 수요 및 유동 인구 확보 유리.

8.3. 권리 소멸: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전한 투자 가능.

8.4. 공실 해소 가능성: 현재 공실 상태이나, 상권 분석 결과에 따라 임차인 유치 시 공실 해소 및 수익 창출 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가: 770,000,000원

9.2. 고려사항:

인수 보증금 없음. 현 공실 상태 및 일체 이용 중인 점 고려. 주변 시세 및 유사 물건 낙찰가 추이 분석 필요. 본 물건의 면적, 위치, 층수 등을 감안할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 구체적인 입찰가 산정은 심층적인 시장 조사 및 권리 분석 결과를 토대로 결정해야 합니다.

예상 입찰가는 약 616,000,000원 ~ 693,000,000원 범위로 추정됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.