나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52213 [3] 경기도 광명시 소하동 1288 휴먼시아 206동 8층804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국자산감정 · 평가일 2025.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 일직동 소재 ""광명역"" 서측(기호1), 북측(기호2)에 위치하며, 주위는 아파트, 상업, 업무시설 등이 혼재하고, 소하동 소재 ""운산고등학교"" 남서측(기호3)에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

공히 본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(기호1,2: 광명역, 기호3: 금천구청역)이 위치하여 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호1) 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 내 2층 248호로서,(사용승인일:2021.08.13)
외벽: 복합판넬, 석재붙임 등 마감,
창호: 샤시 창호 등 마감.

기호2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 내 1층 1074호로서,(사용승인일:2021.11.12)
외벽: 복합판넬, 석재붙임 등 마감,
창호: 샤시 창호 등 마감.

기호3) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 15층 내 8층 804호로서,(사용승인일:2010.06.21)
외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등 마감,
창호: 샤시 창호 등 마감.

이용상태

공부상 판매시설(기호1, 현황 음식점), 제2종근린생활시설(기호2, 현황 커피점), 아파트(기호3)로 이용중임. (후면 내부구조도 참조)

설비내역

기호1,2: 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 주차장, 승강기설비 등이 되어 있음.
기호3: 위생 및 급·배수설비, 도시가스, 난방설비, 주차장, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

공히 부정형의 토지로서 판매시설(기호1) 건부지로, 공장(지식산업센터 및 지원시설)등(기호2)의 건부지로, 아파트(기호3) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1은 남측, 동측 및 북측으로 각각 왕복 7차선 내외의 도로에, 기호2는 남측, 서측으로 각각 왕복 8차선 내외, 북측, 동측으로 각각 왕복 4차선 내외의 도로에, 기호3은 서측, 동측으로 각각 왕복 6차선 내외의 도로에 접합.

토지이용계획 및 제한상태

일직동 512번지: 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(대로2-13)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(2018-12-21)<택지개발촉진법>.
일직동 512-3번지: 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(대로2-13)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(2018-12-21)<택지개발촉진법>「토지이용규제 기본법 시행령」제9조 제4항 각 호에 해당되는 사항.
일직동 514번지: 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 고속철도(저촉), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 일반철도(2024-04-01)(저촉), 일반철도(신안산선)(저촉), 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.
소하동 1288번지: 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(집산도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 상대보호구역(2013-04-22)(구름산초등학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-04-22)(운산고등학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(구름산유치원해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-04-22)(구름산초등학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-04-22)(운산고등학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(구름산초등학교해당지역 교육지원청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
본건 기호1은 인접한 249호(건축물현황도면상)와 함께 벽체 없이 일단의 점포로 이용 중인 상태이나, 입구의 건물번호 표식과 건축물현황도면으로 위치 확인이 가능하고 경계에 대한 물리적 복원은 가능한 구조로 판단되는 바, 경매 진행시 재확인하시기 바람.
본건 기호2는 공부상 1층이나, 지세 고저 차이로 인해 서측 로변에서 보면 현황 2층인 바, 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경52213 (3) 사건으로 경기도 광명시 소하동 1288번지, 휴먼시아 206동 8층 804호에 소재한 아파트 물건입니다.

토지 면적은 95.58㎡ (약 29평)이며, 건물 면적은 135.77㎡ (약 41평)입니다.

감정가는 104,900,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다.

본 물건은 2010년 6월 21일에 사용 승인된 아파트로, 총 609세대 중 하나입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 광명시 일직동 "광명역" 서측 및 북측에 위치하며, 주위에는 아파트, 상업, 업무시설 등이 혼재하고 있습니다. 또한 소하동 "운산고등학교" 남서측에 위치하여 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 지하철(광명역, 금천구청역)이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

해당 물건은 서측과 동측으로 왕복 6차선 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상, 해당 주소지(소하동 1288번지)는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며, 대로2류 및 소로3류 도로에 접해 있습니다. 또한 구름산초등학교, 운산고등학교, 구름산유치원 등의 상대/절대보호구역에 해당하며, 과밀억제권역 및 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2015년 10월 23일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(516,000,000원)입니다.

이후 접수된 을9, 을10, 을11 근저당권, 갑4 가압류, 갑5 임의경매, 갑6, 갑7 압류 등은 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

* 선 : 보증금 400,000,000원, 차임 없음. 2024년 4월 23일 전입, 2024년 8월 6일 확정일자, 2025년 7월 11일 배당신고. 대항력 없음.

* 이*: 보증금 0원, 차임 없음. 2021년 6월 25일 전입. 대항력 없음.

인수 가능한 보증금 합계는 0원입니다.

주의: 임차인 선 은 4억원이라는 높은 금액의 보증금을 신고하였으나, 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다. 그러나 경매 절차에서 해당 임차인의 보증금 전액이 배당되지 못할 경우, 낙찰자가 그 부족분을 인수하게 될 가능성이 있으므로, 배당표 확인 및 현장 조사를 통해 임차인과의 관계를 명확히 파악하는 것이 매우 중요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 광명시 소하동 일대는 아파트 단지가 밀집해 있으며, 상업시설, 업무시설, 학교 등이 혼재되어 주거 및 상업 기능이 균형을 이루는 지역입니다.

광명역 역세권 개발과 연계되어 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 향후 지역 발전 가능성도 기대할 수 있습니다.

단지 내 상가 및 주변 상업지구를 통해 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

단지 내 또는 인근에 아파트 단지, 상업시설, 학교 등이 잘 갖춰져 있어 생활 인프라가 양호합니다.

지하철 1호선 광명역 및 금천구청역을 이용할 수 있으며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

교육시설로는 구름산초등학교, 운산고등학교 등이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

총 609세대의 휴먼시아 2단지 내에 위치하여 기본적인 주거 편의성을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건: 본 건은 채권이 유동화된 물건으로, 채권 양수도 및 관련 절차에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

높은 임차인 보증금: 대항력은 없으나 4억원이라는 높은 보증금을 신고한 임차인 선 의 배당 여부 및 잔여 보증금 인수 가능성을 철저히 확인해야 합니다.

주변 용도 혼재: 아파트 단지임에도 불구하고, 인접 지역에 상업 및 업무시설 등이 혼재하고 있어 소음, 교통량 등 생활 환경에 미치는 영향을 고려해야 합니다.

토지이용계획: 특정 지역(일직동)의 토지 이용 계획에 철도 관련 저촉 사항 등이 있으나, 본 건이 위치한 소하동 1288번지의 경우 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 보입니다.

주변 시설 조사 결과, 본 건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광명역 역세권 개발 예정지와 인접한 입지에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

최근 실거래가 추이를 고려할 때, 감정가 수준에서 시세가 형성되어 있어 시장 상황에 따른 변동성을 면밀히 파악해야 합니다.

권리관계상 큰 문제는 없어 보이나, 임차인 선 의 보증금(4억원)에 대한 배당 가능성과 잠재적인 인수 위험은 본 건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 경매 참여 전 반드시 철저한 분석이 필요합니다.

이러한 리스크를 감안하더라도, 권리분석 및 임차인 관련 문제를 명확히 해결한다면 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

광명역세권 개발 계획과 함께 향상될 지역 가치에 대한 기대.

안정적인 주거 환경을 갖춘 아파트 단지로서의 기본적인 투자 매력.

최근 실거래가 수준을 참고하여 시세 차익 가능성 탐색.

명확한 권리관계와 임차인 문제 해결 시, 안정적인 투자 수익 기대.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과, 동일 면적(약 119~120㎡)의 거래가는 2026년 6월 10억 1천만원 ~ 10억 2천 5백만원, 2026년 7월 11억원으로 파악됩니다. 평균 매매가는 약 10억 4천 5백만원 수준으로 추정됩니다.

본 건의 감정가는 10억 4천 9백만원으로, 최근 실거래가 평균과 유사한 수준입니다.

인수할 보증금이 없는 점을 고려하여, 최근 실거래가 수준 및 감정가를 바탕으로 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 9억 5천만원 ~ 10억 4천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.