나이스옥션 법원경매 부천 2024타경5290 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 3층319호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산감정 · 평가일 2024.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "나비마을삼거리" 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는
지식산업센터, 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건동으로의 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(김포골드라인 "양촌역"
)등의 대중교통시설이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 3층 319호외 2개호로서
외벽: 복합판넬, 석재, 강화유리 등
창호: 샤시창호

이용상태

집합건축물대장상 공히 공장(지식산업센터)임.

설비내역

공동위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비, 시스템에어컨 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 장방형 토지로서 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설) 등의 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 중로폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

구래동 6871-12:
도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 공공공지(저촉
), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도
안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<
하수도법>

구래동 6871-13, -14, -15:
도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20
m-25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성
장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처
리구역(양촌처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한
강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2024타경5290 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 3층319호

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 182,000,000원

* 토지 면적: 12.31㎡ (약 3.72평)

* 건물 면적: 45.99㎡ (약 13.91평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 대항력있는임차인

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "나비마을삼거리" 서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 지식산업센터, 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(김포골드라인 "양촌역") 등의 대중교통시설이 소재하여 교통 접근성이 양호합니다.

* 건물은 철근콘크리트구조 10층 건물 중 3층에 위치하며, 북측 및 동측으로 중로폭의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지는 4필 일단의 장방형 토지로서 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설) 등의 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리는 2022년 07월 12일 접수된 수협은행 근저당(채권액 171,600,000원)입니다.

* 매각으로 인해 위 근저당 및 그 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입/사업일자: 2018년 05월 01일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 말소기준권리보다 앞서는 대항력을 가지고 있어, 인수되는 보증금이 없더라도 임차인의 퇴거에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 임차인: 주식회사리테일러스

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입/사업일자: 2024년 07월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 대항력 있는 임차인(박 )의 존재로 인해 명도에 시간이 소요될 수 있으며, 예상치 못한 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 유동화 물건 특성상 권리관계가 복잡할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 대규모 택지개발지구(김포한강신도시) 내에 포함되며, 지식산업센터, 지원시설(근린생활시설) 등으로 계획된 복합 상권입니다.

* 주변에 다수의 지식산업센터 및 상업시설, 공동주택이 밀집하여 있어 잠재적인 수요층이 풍부합니다.

* 주변 지역에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 김포골드라인 양촌역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 버스정류장 접근성 또한 우수합니다.

* 주변에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(박 )의 존재: 명도 과정에서 법적 절차 및 시간이 소요될 수 있으며, 임차인의 퇴거 협상 과정에서 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 유동화 물건: 일반적인 경매 물건보다 권리관계가 복잡하거나 특수한 조건이 있을 수 있어, 철저한 분석이 요구됩니다.

* 지식산업센터 시장 변동성: 향후 지식산업센터 시장의 공급 및 수요 변화에 따라 임대 수익률 및 시세에 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 김포한강신도시 내 역세권에 위치한 신축 지식산업센터로, 교통 및 입지 조건이 우수합니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 명도 부담과 유동화 물건이라는 특수성이 주요 리스크 요인입니다.

* 임대 수익 창출 또는 시세 차익을 목표로 하는 투자자라면, 명도 리스크를 감수하고 투자 결정을 내려야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물(2022년 사용승인)로 깔끔한 상태 유지.

* 김포골드라인 양촌역 인근으로 직주근접 및 교통 편리성 우수.

* 대규모 택지개발지구 내 위치하여 향후 지역 발전 가능성 기대.

* 지식산업센터 집적 지역으로 임차 수요 확보 용이.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 182,000,000원입니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하며, 명도에 대한 고려가 필요합니다. (인수 보증금 합계 0원 명시)

* 보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 약 145,600,000원 ~ 163,800,000원 범위에서 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.