나이스옥션 법원경매 부천 2024타경5290 [2] 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 9층925호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산감정 · 평가일 2024.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "나비마을삼거리" 서측 인근에 위치하며, 본건 주위는
지식산업센터, 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건동으로의 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(김포골드라인 "양촌역"
)등의 대중교통시설이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 3층 319호외 2개호로서
외벽: 복합판넬, 석재, 강화유리 등
창호: 샤시창호

이용상태

집합건축물대장상 공히 공장(지식산업센터)임.

설비내역

공동위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화전, 화재탐지설비, 시스템에어컨 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 장방형 토지로서 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설) 등의 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 중로폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

구래동 6871-12:
도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 공공공지(저촉
), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도
안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<
하수도법>

구래동 6871-13, -14, -15:
도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20
m-25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성
장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처
리구역(양촌처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한
강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2024타경5290 (2)

* 소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 9층925호

* 용도: 지식산업센터

* 토지면적: 12.31㎡ (약 3.72평)

* 토지지분: 12.3126㎡ (약 3.72평)

* 건물면적: 45.99㎡ (약 13.91평)

* 건물지분: 45.99㎡ (약 13.91평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 감정가: 182,000,000원

1.1. 입지조건

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "나비마을삼거리" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 지식산업센터, 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

건물 동측으로 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

또한, 김포골드라인 "양촌역"이 인접해 있어 수도권으로의 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

본건은 등기부상 모든 권리가 매각으로 인해 소멸되는 물건으로, 낙찰자가 인수해야 할 부담스러운 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

* 주요 권리 현황:

* 말소기준권리는 수협은행의 근저당권(접수일자: 2022-06-24, 채권금액: 172,800,000원)이며, 본 건 임의경매(채권자: 수협은행, 청구금액: 507,215,953원)가 이에 기한 것으로 파악됩니다.

* 소유권이전(신탁재산처분) 관련 등기, 김포시의 압류 등기 등도 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 왕

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 440,000원

* 전입(사업)일자: 2023-02-09

* 대항력: 없음

* 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.

* 총 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 관련 주의 문구:

임차인 왕 은 대항력이 없으므로 보증금 3,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 그러나 보증금 및 차임이 미상이거나, 기타 미상 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 지식산업센터, 업무시설, 주거시설 및 상업시설이 복합적으로 발달한 지역으로, 배후 수요가 풍부합니다.

"나비마을삼거리" 인근에 위치하여 유동인구 및 차량 통행량이 많으며, 다양한 편의시설과 지원시설이 밀집해 있어 상업 활동에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

인근에 다른 지식산업센터가 다수 있어 관련 업종 간 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

단지 내 상업시설 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

양촌역(김포골드라인)을 이용한 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

다만, 제공된 정보에는 구체적인 생활 편의시설(마트, 병원 등)에 대한 상세 정보가 부족합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화물건: 채권이 유동화된 자산으로, 일반적인 경매 물건보다 복잡한 권리 관계가 있을 수 있으나, 본건은 등기부상 명확하게 정리되어 있습니다.

* 공실 가능성: 지식산업센터는 공실률 변동성이 있을 수 있으므로, 향후 임대 수요 및 공실 리스크를 고려해야 합니다.

* 부대시설 관리비: 대규모 지식산업센터의 경우 공용 관리비 부담이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제약: 본건 토지(6871-12)는 공공공지(저촉) 용도로 지정되어 있습니다. 이는 해당 토지의 일부 또는 전부가 공공용지로 지정되었음을 의미하며, 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 또한 인접 토지(6871-13, -14, -15)는 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어, 이로 인해 주변 환경 및 개발 계획에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 구래동의 핵심 상업 및 산업 지구에 위치한 지식산업센터로, 우수한 교통 접근성과 개발 잠재력을 갖춘 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

모든 권리가 소멸되는 물건이므로 권리상 부담이 없으며, 2022년 사용 승인받은 비교적 신축 건물이라는 점에서 매력적입니다.

다만, 유동화 물건이라는 점과 향후 공실 리스크, 지역 개발 규제 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 건축허가, 2022년 사용승인받은 비교적 신축 건물입니다.

* 역세권: 김포골드라인 양촌역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 복합상권: 지식산업센터, 아파트, 상업시설이 밀집된 활성화 지역입니다.

* 권리안전: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 부담할 권리가 없습니다.

* 주차시설: 478면의 넉넉한 실내 주차 공간을 확보하고 있습니다.

* 개발호재: 김포한강신도시 개발과 연계되어 지속적인 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 182,000,000원이며, 인수할 보증금이 없는 안전한 물건입니다.

주변 시세, 최근 거래 사례, 투자 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사를 통한 시세 분석과 경쟁 물건과의 비교 분석이 필수적입니다.

현 시점에서 감정가를 기준으로 보수적인 접근 또는 시장 상황에 따른 추가적인 가치 평가를 통해 전략적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.