나이스옥션 법원경매 부천 2024타경55554 [1] 경기도 김포시 구래동 6878-9 한강신도시세종헤르메스 13층 1317호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인천감정 · 평가일 2024.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "구래역" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 오피스텔, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여
대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층건(사용승인일 : 2020.06.04.)내
13층 1317호로서
- 외벽 : 몰탈위페인팅마감, 석재붙임 등임.
- 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등으로 추정됨.
- 창호 : 하이새시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형의 평지인 토지로서 업무시설 및 근린생활시설의 부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북동측으로 노폭 약 30미터 및 약 15미터의 포장도로에 각각
접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 대로2류
(접함), 중로2류(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도
안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역
(양촌처리분구)<하수도법>임.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 용도는 업무시설인데, 집합건축물대장상 용도는
업무시설(오피스텔)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

등기사항전부증명서상 용도는 업무시설인데, 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 김포시 구래동 6878-9번지에 위치한 한강신도시 세종헤르메스 오피스텔 13층 1317호입니다. 사건번호는 부천지원 2024타경55554 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행 중입니다. 감정평가액은 107,000,000원입니다.

* 소재지: 경기도 김포시 구래동 6878-9 한강신도시세종헤르메스 13층 1317호

* 용도: 오피스텔 (집합건물)

* 감정가: 107,000,000 원

* 토지면적: 6.11㎡ (약 1.85평)

* 건물면적: 21.55㎡ (약 6.52평) (전용면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건

* 주의사항: 등기사항전부증명서상 용도는 업무시설이나, 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 김포시 구래동 소재 "구래역" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다수의 오피스텔과 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

* 위치 및 주위환경: 김포 한강신도시 내 주요 상업지역에 속하며, 비교적 신축 건물들이 밀집한 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 통행이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 구래역 역세권으로 접근성이 우수합니다.

* 인접 도로상태: 본건은 남서측으로 노폭 약 30미터, 북동측으로 약 15미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류 및 중로2류 접함, 철도보호지구, 택지개발지구 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 임차인 권기환이 점유 중이나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 권

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-08-14

* 대항력: 없음

* 비고: 인수할 보증금은 없습니다.

* 집합건물 등기부요약:

* 등기부상 채권총액은 88,800,000원입니다.

* 말소기준권리는 우리은행의 근저당권(접수일자: 2020-07-29)이며, 이 외 접수된 소유권 보존, 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 공유자 전원 지분 이전(말소) 및 임의경매 개시결정 등기 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 따라서 낙찰자가 인수해야 할 등기부상 권리는 없습니다.

* 물건명세서 참고사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 김포시 구래동은 김포 한강신도시의 중심 상업지역으로, 다수의 오피스텔과 상업시설이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다. 구래역을 중심으로 유동인구가 풍부하며, 향후 신도시 개발 계획에 따른 추가적인 상권 성장 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

건축물 사용승인일이 2020년 6월 4일로 비교적 최신 건물에 해당합니다. 철근콘크리트 구조의 17층 건물 중 13층에 위치하며, 기본적인 위생, 급배수, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 인근에 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물대장 및 등기부상 용도 불일치: 등기사항전부증명서상 용도는 업무시설이나, 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 이는 실제 이용 상태와 일치하는 것으로 보이나, 추후 행정적 또는 법적 문제 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다.

* 유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 일반적인 경매 절차와 다소 상이한 부분이 있을 수 있으므로 관련 내용을 충분히 숙지할 필요가 있습니다.

* 주변 시설: 주변 현황 분석 결과, 해당 물건지 바로 인접하여 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 신도시 개발 지역 특성상 향후 개발 계획에 따른 주변 환경 변화 가능성은 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김포 한강신도시 내 구래역 역세권에 위치한 비교적 신축 오피스텔로, 기본적인 입지조건 및 생활 편의성이 우수합니다. 권리관계가 명확하여 인수할 권리가 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 용도 관련 소폭의 차이가 있으나 실제 이용 상태와 큰 괴리는 없어 보입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 신축 오피스텔: 구래역 인근에 위치하며 2020년 준공된 건물로 상품성이 양호합니다.

* 권리관계 명확: 인수할 권리 및 임차인 관련 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 발전 가능성: 김포 한강신도시 택지개발지구 내에 위치하여 향후 지속적인 지역 발전 및 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료 분석 결과, 동일 건물의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2024년 1월, 12층: 8,300만원

* 2024년 1월, 16층: 8,000만원

* 2024년 9월, 3층: 10,000만원

본 건의 감정가는 107,000,000원입니다. 최근 최고 실거래가 10,000만원과 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정되었습니다. 시장 상황 및 낙찰 예상가를 고려할 때, 92,000,000원에서 98,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적인 전략이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.