나이스옥션 법원경매 부천 2025타경2267 [2] 경기도 김포시 장기동 2083-6 김포마스터비즈파크 1층알150호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아감정 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동 소재 ""김포경찰서"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층/지상7층 건물내 제1층 105호외 1개호로서,
(사용승인일: 2019.07.19)
외벽: 복합판넬 및 타일마감 등.
창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

집합건축물대장상 기호1은 지식산업센터, 기호2는 근린생활시설이나, 현황은 기호1,2 일괄 음식점(상호:풍국면)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지로서, 지식산업센터 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 북동측으로 노폭 약 20미터 내외, 남서측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역(2014-11-27) , 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) , 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) , 소로1류(폭 10m~12m)(2014-11-27)(특수도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(김포금빛초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(장기처리분구)<하수도법>

공부와의 차이

본건 건물은 등기사항전부증명서상 용도가 ""공장(지식산업센터) 및 제1,2종근린생활시설"" 로 등재되어 있으나, 집합건축물대장상 용도는 ""공장/제1종근린생활시설"" 로서 2019년10월30일자 주용도 정정되었으나, 기준시점 현재 등기사항전부증명서상 미정리 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 집합건축물대장상 안마원(근린생활시설)이나, 현황은 음식점으로 이용중임
- 물건1과 벽체 구분없이 사용중이나, 경계벽 복원이 용이하고, 출입문이 별도 분리되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2025타경2267 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 정보

소재지: 경기도 김포시 장기동 2083-6 김포마스터비즈파크 1층알150호

건물명: 김포마스터비즈파크

용도: 지식산업센터 (집합건축물대장상: 공장/제1종근린생활시설, 공부상: 공장(지식산업센터) 및 제1,2종근린생활시설)

감정가: 762,000,000원

토지면적: 15.92㎡ (약 4.82평)

토지지분: 15.92㎡ (약 4.82평)

건물면적: 50.40㎡ (약 15.25평)

건물지분: 50.4㎡ (약 15.25평)

건축구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

사용승인일: 2019년 07월 19일

지하층: 3개층

지상층: 7개층

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 등기부 요약

말소기준권리: 국민은행 근저당권 (접수일자: 2023-06-20, 채권금액: 888,000,000원)

등기부채권 총액: 888,000,000원 (경매개시결정 채권액: 767,271,204원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 장기동에 위치하며, 주변은 아파트단지, 오피스텔, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 김포경찰서 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 토지는 북동측으로 약 20미터, 남서측으로 약 30미터 폭의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한

* 도시지역, 준주거지역

* 고도지구 (공항고도제한해발112.86m~371.43m미만)

* 제1종지구단위계획구역 (김포한강신도시)

* 소로1류 (폭 10m~12m), 중로1류 (폭 20m~25m)

* 가축사육제한구역 (모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 장애물제한표면구역, 진입표면구역<공항시설법>

* 상대보호구역 (김포금빛초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

* 성장관리권역<수도권정비계획법>

* 택지개발지구 (김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>

* 하수처리구역 (장기처리분구)<하수도법>

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 국민은행의 근저당권(2023-06-20 접수, 888,000,000원)입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-04-15

* 확정일자: 2025-07-31

* 배당신고일자: 2025-09-04

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 권리분석 요약

인수되는 보증금은 0원이며, 등기부상 모든 권리는 낙찰로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건은 김포한강신도시 내에 위치하며, 주변으로 대규모 아파트 단지, 오피스텔, 다수의 지식산업센터 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 이는 풍부한 배후 수요를 형성하고 있습니다.

4.2. 업종 현황

건축물대장상으로는 안마원(근린생활시설)으로 되어 있으나, 현재는 음식점(상호:풍국면)으로 이용 중입니다. 주변에는 기업 종사자 및 입주민을 대상으로 하는 다양한 상업시설이 입점해 있을 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 이용 현황

집합건축물대장상으로는 기호1이 지식산업센터, 기호2가 근린생활시설로 등재되어 있으나, 현재는 두 개의 호가 벽체 구분 없이 일괄하여 음식점(상호:풍국면)으로 이용되고 있습니다. 다만, 경계벽 복원이 용이하며 별도의 출입문이 분리되어 있어 원상 복구 및 구분 사용이 가능합니다.

5.2. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조이며, 기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

주변에 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

등기사항전부증명서상 용도와 집합건축물대장상 용도가 일부 상이하며, 등기사항전부증명서상 미정리 상태로 확인됩니다. (등기상: 공장(지식산업센터) 및 제1,2종근린생활시설, 건축물대장상: 공장/제1종근린생활시설)

6.2. 유동화 물건

본 물건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다.

6.3. 이용 현황 및 원상복구

현재 음식점으로 이용 중이나, 공부상 용도(안마원/지식산업센터)와 상이하며, 인접 호실과 벽체 구분 없이 사용 중입니다. 향후 원상복구에 대한 부분을 고려해야 합니다.

6.4. 임대차 관계

임대관계는 현재 미상인 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 장기동에 위치한 김포마스터비즈파크 내 지식산업센터 및 근린생활시설입니다. 감정가는 7억 6천만 원대이며, 토지 및 건물 면적은 각각 약 5평, 15평입니다. 주변 환경이 아파트, 오피스텔, 상업시설 등으로 잘 갖추어져 있어 입지 조건은 양호합니다. 권리분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 깨끗한 물건으로 판단됩니다.

다만, 공부상 용도와 현황 이용 용도가 다르며, 인접 호실과 벽체 없이 사용 중이라는 점은 향후 원상복구 또는 명도 시 고려해야 할 사항입니다. 또한 유동화 물건이라는 특이사항이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 김포한강신도시의 중심 상업 및 업무지구에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다.

* 대로변에 접해 있어 접근성이 뛰어나며, 주변 기반 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 현재 음식점으로 운영 중이며, 실제 영업이 가능한 상태이므로 즉시 활용 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 말소기준권리 이후의 권리가 없어 낙찰 시 권리 관계가 매우 깔끔합니다.

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 말소되는 권리가 명확하고 인수하는 보증금이 없어 감정가를 기준으로 투자가치를 판단할 수 있습니다. 주변 시세 및 향후 임대 수익률, 예상 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 감정가 762,000,000원을 기준으로, 상세한 시장 조사와 현장 답사를 통해 적정 입찰가를 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.