나이스옥션 법원경매 부천 2025타경2373 [2] 경기도 김포시 구래동 6871-58 스위트엠아크라시티1차 6층617호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해감정 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 ""한가람초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 업무시설, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물내의 제2층 제222호, 제6층 제617호로서,
(사용승인 : 2020.1.22.)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기 및 주차 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 23미터, 북측 및 동측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로에 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)
<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경2373 (2)

* 소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-58 스위트엠아크라시티1차 6층 617호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 70,000,000원

* 토지면적: 5.94㎡ (약 1.79평)

* 건물면적: 20.29㎡ (약 6.14평) - 전용면적

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 준공일: 2020년 1월 22일

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치및주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "한가람초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위 일대는 업무시설, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 여건은 보통입니다.

1.1. 2.교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.1. 3.인접도로상태

본건 서측으로 노폭 약 23미터, 북측 및 동측으로 노폭 약 12미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

1.1. 4.토지이용계획및제한상태

본건은 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류, 중로3류, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.말소기준권리

을1 근저당권 (신한은행, 2020.03.20 접수, 채권최고액 111,600,000원)이 말소기준권리입니다.

1.2. 2.인수되는권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서 참고사항)

1.2. 3.임차인현황

* 임차인: 오윤우 (이름은 오 )

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-12-31

* 확정일자: 2025-09-09

* 배당신고일자: 2025-09-12

* 대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. (인수 보증금 합계 0원)

1.2. 4.집합건물등기부요약

* 소유권이전1번신탁등기말소 (2020.03.20 접수)

* 근저당권 (신한은행, 2020.03.20 접수, 111,600,000원) - 말소기준권리

* 임의경매 (신한은행, 2025.06.19 접수, 187,539,243원) - 말소

* 압류 (동수원세무서장, 2025.11.26 접수) - 말소

1.2. 5.등기부채권총액

111,600,000원

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변일대

본건은 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 상권이 활성화되어 있는 편입니다.

1.3. 2.최근매매임대동향

본건과 동일한 "스위트엠 아크라시티 1차" 오피스텔의 최근 거래 사례를 분석한 결과, 2025년 11월 9층 오피스텔이 6,000만원에, 2025년 12월 10층 오피스텔이 5,000만원에 각각 직거래되었습니다. 2026년 5월에는 2층 오피스텔이 10,000만원에 거래된 사례가 있으나, 이는 층수 차이 및 거래 조건에 따른 이례적인 가격으로 판단됩니다. 제공된 전월세 정보에서도 유사한 금액대의 거래가 나타나며, 해당 금액이 보증금일 경우 시장 임대 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본건의 감정가는 7,000만원입니다. 최근 실거래가 중 5,000만원~6,000만원대의 거래를 고려할 때, 감정가 대비 소폭 하향 조정된 가격으로 시세가 형성될 가능성을 염두에 두어야 합니다. 전용면적 20.29㎡ (약 6.14평) 기준입니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.주변편의시설

단지 인근에 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식, 은행 등 이용이 편리합니다. "한가람초등학교" 등 교육 시설이 인접해 있습니다.

1.4. 2.건물구조및설비

철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 6층에 위치하며, 2020년 1월 22일 사용승인되었습니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 3.주차

건물 내 주차 설비가 되어 있으나, 정확한 주차 가능 대수 및 방식은 별도 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적리스크

1.5. 1.유동화물건

본건은 유동화 물건으로 분류되어 있어, 일반 경매 물건과 달리 복잡한 권리 관계가 있을 수 있습니다. 다만, 현재 등기부상으로는 인수되는 권리가 없어 깔끔한 상태입니다.

1.5. 2.내부확인불가

감정평가 당시 폐문부재로 인해 내부 확인을 하지 못했습니다. 실제 내부 상태 및 이용 현황은 입찰 전 반드시 현장 확인이 필요합니다.

1.5. 3.임대관계미상

현재 임대 관계는 미상으로, 혹시 모를 숨겨진 점유자나 유체동산 등의 존재 가능성을 배제할 수 없습니다. (다만, 등기부상 대항력 있는 임차인은 없습니다.)

1.6. 종합의견

본건은 2020년에 준공된 신축급 오피스텔로, 김포시 구래동의 편리한 생활 인프라와 교통망을 갖춘 입지에 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없는 깨끗한 물건입니다. 임차인 오 은 대항력이 없어 보증금 1,000만원을 인수하지 않아도 되므로, 투자 부담이 적습니다. 다만, 감정평가 당시 내부 확인이 이루어지지 않아 실제 물건 상태에 대한 추가 확인이 필수적입니다. 또한, 유동화 물건이라는 점은 사전에 인지하고 접근해야 할 부분입니다.

1.7. 투자포인트

* 신축급 오피스텔: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 선호도가 높습니다.

* 깔끔한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 추가 부담할 권리가 없습니다.

* 임차인 부담 없음: 대항력 없는 임차인이므로 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 교통 및 생활 편의성: 대중교통 이용이 편리하고, 주변에 근린생활시설이 잘 갖춰져 있습니다.

1.8. 예상입찰가

본건의 감정가는 70,000,000원입니다. 최근 실거래가에서 5,000만원~6,000만원 선의 거래가 확인되었으며, 10,000만원 거래는 층수 등 특이사항으로 인한 것으로 판단됩니다. 신축 건물(2020년 준공)로서의 가치와 깔끔한 권리 관계, 보증금 미인수 조건 등을 고려할 때, 감정가 수준에서의 접근도 가능합니다. 시장 상황 및 경쟁 강도를 감안하여, 본건의 전용면적(20.29㎡) 및 신축 연식 대비 적정 입찰가는 65,000,000원 ~ 75,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다. 보수적인 입찰자는 65,000,000원 ~ 70,000,000원 선을, 좀 더 적극적인 입찰자는 70,000,000원 ~ 75,000,000원 선을 목표로 삼을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.