나이스옥션 법원경매 부천 2025타경3208 [2] 경기도 김포시 구래동 6871-33 김포더럭스나인오피스텔 비동 1층 116호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산감정 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '한가람삼거리' 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는
업무시설, 공동주택, 지식산업센터 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 지하주차장을 통한 차량 출입이 용이하고, 인근 또는 근거리에 버스정류장 및 지하철역
(김포골드라인 '구래역')등의 대중교통시설이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내 1층 115호, 116호로서
외벽: 치장벽돌 및 페인팅 등 마감
창호: 샤시창호

이용상태

집합건축물대장상 공히 인터넷컴퓨터게임시설제공업소(근린생활시설)임.

설비내역

공동위생설비, 공용승강기, 소화전, 화재탐지설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 토지로서 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측(노폭 약12m 정도)의 포장도로를 통하여 차량 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

구래동 6871-33:
도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로2류(폭 8m
~10m)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한
구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획
법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수
도법>

구래동 6871-34:
도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로3류(폭 12
m~15m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉
진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

물건 1과 통합하여 사용하는 것으로 보임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경3208 (2)

* 소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-33 김포더럭스나인오피스텔 비동 1층 116호

* 용도: 근린상가 (집합건축물대장상 인터넷컴퓨터게임시설제공업소)

* 감정가: 484,000,000원

* 토지면적: 7.77㎡ (약 2.35평)

* 토지지분: 7.77㎡ (약 2.35평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 27.32㎡ (약 8.26평)

* 건물지분: 27.32㎡ (약 8.26평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 계OOOOOOO (계양농업협동조합)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 김포시 구래동 소재 '한가람삼거리' 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 업무시설, 공동주택, 지식산업센터 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

* 교통상황: 본 건은 지하주차장을 통한 차량 출입이 용이하며, 인근 또는 근거리에 버스정류장 및 지하철역(김포골드라인 '구래역') 등의 대중교통시설이 소재하여 교통이 편리함.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 1층 116호로서, 외벽은 치장벽돌 및 페인팅 등으로 마감되었으며 창호는 샤시창호로 이루어져 있음. 건물 준공일은 2020년 10월 7일임.

* 이용상태: 집합건축물대장상 인터넷컴퓨터게임시설제공업소(근린생활시설)로 등재되어 있음.

* 토지의 형상 및 이용상태: 본 건이 속한 토지는 2필 일단의 장방형 토지로서 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 등의 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 서측(노폭 약 12m)의 포장도로를 통하여 차량 접근이 가능함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 4월 14일 접수된 계양농업협동조합의 근저당권(을1, 채권액 780,000,000원)임.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을2 근저당권, 갑6 가압류, 갑7 가압류, 을3 근저당권, 갑10 임의경매, 갑11 압류 등은 매각으로 모두 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 임차인 현황: 임대관계는 미상이며, 인수되는 보증금은 0원으로 확인됨.

* 특이사항: '물건 1과 통합하여 사용하는 것으로 보임'이라는 주의사항이 기재되어 있어, 해당 호실 단독 사용 또는 임대 시 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 건이 위치한 지역은 업무시설, 공동주택, 지식산업센터 및 다양한 근린생활시설이 밀집한 복합 상업 및 업무지구임.

* 토지이용계획: 본 건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)으로 지정되어 있으며, 소로2류, 중로3류 도로에 접하고 있음. 또한 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발) 등에 해당하여 지역 개발 잠재력이 있는 지역임.

* 건물 용도: 제2종 근린생활시설로 이용 가능하며, 이는 다양한 업종의 상가 입점이 가능함을 의미함.

1.4. 생활정보

* 교통망: 김포골드라인 구래역이 근거리에 위치하여 서울 및 수도권 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 용이함.

* 주거 및 업무 환경: 오피스텔, 공동주택, 지식산업센터가 혼재된 지역으로, 직주근접 및 생활 편의성이 높은 환경을 갖추고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 불확실성: 임대차 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원임에도 불구하고, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 철저한 조사가 필요함.

* 물건 통합 사용 가능성: '물건 1과 통합하여 사용하는 것으로 보임'이라는 특이사항은 본 호실 단독으로는 활용에 제약이 있거나, 현재 임차인이 두 공간을 함께 사용하고 있을 가능성을 시사함. 이는 향후 임대 또는 직접 사용 시 중요한 고려 사항이 될 수 있음.

* 권리관계 복잡성: 등기부 상 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 기재되었으나 대부분 매각으로 소멸될 예정임. 다만, 과거 채권채무 관계의 복잡성을 시사하므로, 권리관계에 대한 명확한 이해가 필요함.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 김포시 구래동에 위치한 역세권 근린상가로, 김포골드라인 구래역과 인접하여 교통이 편리하고 주변에 업무시설, 공동주택, 지식산업센터 등이 밀집해 있어 배후수요가 풍부한 장점이 있습니다. 건물은 현대적인 철근콘크리트 구조로 지어졌으며, 근린생활시설로 활용 가능합니다. 감정가는 484,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

권리 분석 상 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이나, 임대차 관계가 미상이고 '물건 1과 통합하여 사용하는 것으로 보임'이라는 주의사항은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 따라서 입찰 전 해당 호실의 현황 및 임대차 관계에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 김포골드라인 구래역 역세권으로 유동인구 확보 및 높은 접근성을 자랑합니다.

* 풍부한 배후수요: 주변의 업무시설, 공동주택, 지식산업센터 등은 안정적인 임대 수요를 제공할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 김포한강신도시 택지개발지구 내에 위치하여 향후 지역 발전 및 가치 상승이 기대됩니다.

* 다양한 활용 가능성: 제2종 근린생활시설 용도로 다양한 업종의 상가 유치가 가능하여 투자 가치가 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 484,000,000원입니다. 예상 입찰가를 산정함에 있어 인수 보증금은 0원이므로 고려하지 않습니다. 통상적으로 경매 물건의 입찰가는 감정평가액을 기준으로 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다. 본 건의 경우, 역세권 입지와 지역 발전 가능성을 고려할 때 감정가 이상으로 입찰이 진행될 가능성이 있습니다.

다만, '물건 1과 통합하여 사용하는 것으로 보임'이라는 특이사항 및 임대차 관계 미상인 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있어, 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

현장 조사를 통해 얻은 정보와 주변 시세, 해당 경매 물건의 실제 가치 평가를 바탕으로 최적의 입찰가를 결정해야 합니다. 예를 들어, 감정가의 100%~110% 범위 내에서 경쟁 상황을 고려하여 입찰하는 전략을 고려해 볼 수 있습니다.

참고로, 감정가 484,000,000원의 105% 수준인 약 508,200,000원으로 입찰하는 경우를 가정해 볼 수 있으나, 이는 실제 입찰 시 변동될 수 있는 가이드라인일 뿐이므로 면밀한 추가 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.