나이스옥션 법원경매 고양 2024타경87460 [1] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1473 탄현마을아파트 903동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영산감정 · 평가일 2024.12.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 "황룡초등학교" 동측 근거리에 위치하며,
주위는 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 및 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 경의중앙선 "탄현역"
등이 소재하는 바, 대중 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 / 지상18층 건물 내 제903동 제5층 제503호 로서,

외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등으로 탐문조사됨.

이용상태

대상물건은 "아파트"로 이용중임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소화전 설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, "아파트" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건은 단지내 도로를 통해 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건(1): 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2023-01-19)(탄현1,2,중산택지개발),
대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합),
가축사육제한구역(2019-11-29)(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)])<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(연세유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(일산동고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(호곡중학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(호곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(홀트학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(황룡초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(일산동고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(황룡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

경매 사건번호: 고양지원 2024타경87460 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1473 탄현마을아파트 903동 5층503호

용도: 아파트

감정가: 242,000,000원

토지면적: 34.28㎡ (약 10.37평)

건물면적: 59.84㎡ (약 18.10평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 "황룡초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 및 공원 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 경의중앙선 "탄현역"이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 현황: 인접지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 토지 이용 계획: 본 물건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며, 대로3류, 소로1류, 중로2류 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 다수의 학교에 대한 상대/절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 유

* 전입일자: 2021년 02월 26일

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 금액이 미상인 경우라도 주의가 필요합니다.

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2021년 10월 26일 접수된 주식회사베스트인베스트대부의 근저당권 (75,000,000원)입니다.

* 기타 권리: 소유권 이전(매매) 이력이 다수 있으며, 금천세무서장의 압류 및 주식회사베스트인베스트대부의 근저당권에 의한 임의경매 개시결정이 등기되었으나 모두 말소될 예정입니다.

* 총 등기부채권 금액: 75,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다 (지상권 등).

1.4. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하고 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. 주변에 학교, 근린생활시설, 공원 등이 있어 주거 편의성이 높습니다. 다만, 대형 쇼핑몰이나 중심 상업지구와는 다소 거리가 있어, 상업 시설 이용은 지역 내 근린 상권에 의존적일 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 탄현마을9단지일신건영

* 주소: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1473

* 준공일: 1994년 10월 21일

* 건물 최고층: 18층 (본 물건 5층)

* 총 세대수: 416세대

* 주차대수: 총 189대 (지하 8대, 지상 12대)

* 부가시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소, 전기차 충전기(9대)

* 면적 정보:

* 건물 전용면적: 59.84㎡ (약 18.10평)

* 토지 지분 면적: 34.28㎡ (약 10.37평)

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 명시된 대항력 있는 임차인이 존재하여, 명도 시 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 계약 내용, 무상 거주 권한 등 추가 확인이 필요합니다.

* 건축 노후화: 1994년 준공된 아파트로, 약 32년차 되어 건물의 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 지역 관련 규제: 과밀억제권역, 다수의 학교 보호구역 등으로 묶여 있어 향후 재건축이나 개발 시 용적률, 건폐율 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동에 위치한 아파트로, 황룡초등학교 인근에 자리 잡고 있으며 대중교통 이용이 편리한 입지입니다. 1994년에 준공되어 다소 노후화되었으나, 18평형으로 실거주 및 소액 투자 관점에서 접근 가능합니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 거주 중이라는 점이 가장 큰 부담이며, 이에 대한 철저한 분석과 대비가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지역 내 아파트: 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 대중교통 및 학군: 탄현역 및 황룡초등학교 인근으로 교통 및 교육 환경이 양호합니다.

* 실거주 및 소액 투자 적합: 18평형으로 비교적 소형 평수에 해당하여 실거주 또는 소액 투자로 고려할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(53.12㎡)의 경우 20,000만원에서 20,300만원 선에서 거래가 이루어졌습니다. 본 물건의 감정가는 242,000,000원이지만, 실거래가를 고려할 때 20,000만원 초반에서 중반의 시세가 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 대항력 있는 임차인의 존재, 건물의 노후화 등을 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 예상 입찰가는 210,000,000원에서 220,000,000원 사이로 제안합니다.

가장 적정하다고 판단되는 예상 입찰가: 215,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.