나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62888 [2] 경기도 고양시 일산동구 사리현동 642-14 제1동 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구월감정 · 평가일 2025.10.24

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1,2 목구조 기와지붕 지상1층 건으로서, 외벽: 황토벽돌 위 회바름 마감 등, 내벽: 황토벽돌 위 회바름 마감 등, 바닥: 황토 다짐 등, 창호: 목재쌍창임. 기호3 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 1층 건으로서, 외벽: 치장 석재 마감 등, 내벽: 몰탈 마감 등임,

이용상태

기호(1,2,3) 공히 근린생활시설로서 현황 공실 상태임.

설비내역

공사가 완료되지 않아 정상적인 설비 사용 가능 여부 등은 파악할 수 없음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1,2,3) 공히 고양시 일산동구청에 건축신고를 하고 신축하였으나 사용승인을 받지 아니하여 건축물대장에 등재되어 있지 아니함. 기호(2,3) 공히 일산동구청의 허가상의 평면 및 면적과 상이한 형태로 총 건축면적은 250.09㎡로 허가보다 증가하여 건축되었는바 허가시의 건폐율, 용적율, 건축면적, 연면적이 상이한 바 경매참여시 주의를 요함. 본건 기호(1,2,3) 공히 도장공사, 전기 및 부대토목공사 등 내부 공사가 마무리되지 않은 상태임.

물건 비고

1. 건물만 매각.
2. 2025. 9. 30.자 채무자겸소유자 한00 제출 경매목적물 철거예정통보서 제출됨(관련사건번호 서울중앙지방법원 2023가단5415652 건물 철거 등 청구의 소, 서울고등법원 2020나2011481 건물철거 등 청구의소).
3. 건물 철거예정 안내문이 걸려 있음(현황조사서 참조)
4. 본건 건물은 공히 사용승인이 완료되지 않아 '일반건축물대장'이 존재하지 않는 상태이며, 강제경매개시결정 등기촉탁으로 등기됨(감정평가서 참조)
5. 기타 공실 상태유지 경제적 가치 훼손, 도장공사, 전기 및 부대토목공사 등 내부공사 미완료 등 감정평가서 참조
6. 일산동구청의 허가상의 평면 및 면적과 상이한 형태, 허가보다 증가하여 건축 됨(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경62888 (2) 사건번호의 본건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동 642-14 제1동에 소재한 근린시설입니다.

감정가는 1,202,434,800원입니다.

토지 관련 면적 정보는 없으며, 매각 대상은 건물만 매각입니다.

건물 면적은 199.74㎡ (약 60.42평)이며, 이는 건물 지분과 동일합니다.

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 건이 소재한 경기도 고양시 일산동구 사리현동은 상대적으로 자연환경과 주거지가 혼합된 지역으로, 인근에 공릉천이 흐르고 있으며, 주변에 산림과 공원이 분포하고 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. 대중교통 이용은 인근 버스정류장 및 경의선 백마역, 풍산역을 이용할 수 있으나, 역까지의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 주변에 하늘초등학교, 공동주택 단지, 근린생활시설 등이 위치하여 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 또한, 고양시는 일산 지역의 공원 시설 개선 사업을 지속적으로 추진하고 있으며, 성아공원, 가좌근린공원, 일산호수공원 등 주민 편의 시설 확충에 힘쓰고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 매각으로 소멸되지 않는 권리는 건물에 대한 법정지상권의 성립 여부가 불분명한 점입니다. 이는 본건 건물과 대지의 소유자가 다를 경우, 건물 소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리인 법정지상권이 성립할 수 있으나, 본건의 경우 그 성립 여부가 명확하지 않아 주의가 필요합니다.

말소기준권리는 2025년 7월 29일자 우리은행의 강제경매개시결정 등기이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

등기부등본상 소유권 보존 등기는 한성범 명의로 되어 있으며, 우리은행의 채권액은 1,812,784,548원입니다.

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 건은 근린생활시설로 분류되어 있으나, 현재 사용승인이 완료되지 않아 일반건축물대장이 존재하지 않는 상태입니다. [cite:XX] 또한, 주변 지역은 주거 지역과 일부 상업 시설이 혼재된 형태를 보이며, 대규모 상권보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다. 인근에는 정와한옥마을과 같은 관광 및 휴식 공간이 조성되어 있어, 이러한 시설들과 연계된 상업 가능성도 일부 존재할 수 있습니다. 그러나 건물 자체의 미완공 상태와 법적 불확실성으로 인해 현재 시점에서의 상권 활성화 가능성은 매우 제한적입니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 하늘초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 근린생활시설로서 기본적인 상업 시설은 인근 지역에 분포할 것으로 예상되나, 구체적인 편의시설, 의료시설, 문화시설 등에 대한 정보는 상세한 현장 조사 및 추가적인 자료 확인이 필요합니다. 고양시 일산동구는 일산호수공원, 킨텍스 등 주요 시설들이 있으며, 대중교통망 확충을 위한 GTX-A 노선 등이 계획되어 있어 향후 발전 가능성을 가지고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 건물만 매각 대상이라는 점이며, 토지 사용 권원에 대한 불확실성입니다.

건축물대장이 존재하지 않고 사용승인이 완료되지 않은 상태이며, 감정평가서에 따르면 허가상의 평면 및 면적과 상이하며 허가보다 증가하여 건축되었습니다. [cite:XX] 총 건축면적이 250.09㎡ (약 75.65평)으로 허가받은 면적보다 증가한 것으로 파악됩니다. [cite:XX]

채무자 겸 소유자가 건물을 철거하겠다는 통보서를 제출하였고, 관련 소송(서울중앙지방법원 2023가단5415652, 서울고등법원 2020나2011481)이 진행 중입니다. [cite:XX] 건물에 철거 예정 안내문이 부착되어 있는 상태입니다. [cite:XX]

내부 공사가 미완료된 상태이며, 도장공사, 전기 및 부대토목 공사 등이 마무리되지 않아 경제적 가치 훼손 및 정상적인 설비 사용이 불가능할 수 있습니다. [cite:XX]

법정지상권 성립 여부가 불분명하여 토지 소유자와의 분쟁 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 매각 대상 건물이 사용승인되지 않고 공사가 미완료된 상태이며, 철거 예정 통보서가 제출되고 관련 소송이 진행 중이라는 점에서 매우 높은 위험을 내포하고 있습니다. 특히 건물만 매각되므로 토지 사용 권원에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명은 심각한 문제로, 건물 철거 가능성까지 제기되는 상황입니다. 이러한 상황은 감정가 12억 원대의 가치를 크게 훼손시키는 요인으로 작용하고 있습니다. 경매 참여 시에는 철거 관련 소송의 결과와 법정지상권 성립 여부에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

현재 상태에서는 명확한 투자 포인트를 찾기 어렵습니다. 건물 자체가 법적 지위를 갖추지 못하고 철거될 가능성이 높으며, 토지 사용에 대한 권리 문제도 해결되지 않은 상태입니다.

다만, 만약 철거 소송에서 승소하여 건물을 철거하거나, 또는 토지 소유권자와 협의를 통해 법정지상권 문제를 해결하고 건물을 합법적으로 사용할 수 있는 방안을 찾을 수 있다면, 향후 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있을 것입니다. 그러나 이는 매우 높은 불확실성과 추가적인 법적, 재정적 부담을 수반합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 건물 미준공, 공사 미완료, 철거 예정 통보 및 관련 소송 진행, 법정지상권 성립 여부 불분명 등 다수의 중대한 위험 요소를 안고 있습니다. 특히 건물이 철거될 가능성이 매우 높아, 현재의 감정가 1,202,434,800원과는 괴리가 클 것으로 예상됩니다.

철거 관련 소송의 진행 상황과 법정지상권 성립 여부에 따라 가치는 크게 변동될 수 있으며, 철거될 경우 잔존 가치는 거의 없다고 볼 수 있습니다.

따라서 본건에 대한 예상 입찰가는 이러한 극심한 위험 요소를 충분히 반영하여, 잠재적 철거 비용, 소송 비용, 그리고 토지 사용 권원 확보를 위한 추가 비용 등을 고려하여 매우 보수적으로 산정해야 할 것입니다. 상세한 법률 검토 후, 실질적인 잔존 가치 또는 향후 투입될 비용 대비 가능 수익을 면밀히 분석하여 결정해야 하므로, 본 보고서만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다. 최소한 감정가의 20~30% 수준에서 검토를 시작하되, 철거 소송 결과에 따라서는 그 이하도 고려해야 할 상황입니다.1. 물건 기본정보

2025타경62888 (2) 사건번호의 본건은 경기도 고양시 일산동구 사리현동 642-14 제1동에 소재한 근린시설입니다.

감정가는 1,202,434,800원입니다.

토지 관련 면적 정보는 없으며, 매각 대상은 건물만 매각입니다.

건물 면적은 199.74㎡ (약 60.42평)이며, 이는 건물 지분과 동일합니다.

본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 건이 소재한 경기도 고양시 일산동구 사리현동은 상대적으로 자연환경과 주거지가 혼합된 지역으로, 인근에 공릉천이 흐르고 있으며, 주변에 산림과 공원이 분포하고 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. 대중교통 이용은 인근 버스정류장 및 경의선 백마역, 풍산역을 이용할 수 있으나, 역까지의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 주변에 하늘초등학교, 공동주택 단지, 근린생활시설 등이 위치하여 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 또한, 고양시는 일산 지역의 공원 시설 개선 사업을 지속적으로 추진하고 있으며, 성아공원, 가좌근린공원, 일산호수공원 등 주민 편의 시설 확충에 힘쓰고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 매각으로 소멸되지 않는 권리는 건물에 대한 법정지상권의 성립 여부가 불분명한 점입니다. 이는 본건 건물과 대지의 소유자가 다를 경우, 건물 소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리인 법정지상권이 성립할 수 있으나, 본건의 경우 그 성립 여부가 명확하지 않아 주의가 필요합니다.

말소기준권리는 2025년 7월 29일자 우리은행의 강제경매개시결정 등기이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

등기부등본상 소유권 보존 등기는 한성범 명의로 되어 있으며, 우리은행의 채권액은 1,812,784,548원입니다.

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 건은 근린생활시설로 분류되어 있으나, 현재 사용승인이 완료되지 않아 일반건축물대장이 존재하지 않는 상태입니다. 또한, 주변 지역은 주거 지역과 일부 상업 시설이 혼재된 형태를 보이며, 대규모 상권보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다. 인근에는 정와한옥마을과 같은 관광 및 휴식 공간이 조성되어 있어, 이러한 시설들과 연계된 상업 가능성도 일부 존재할 수 있습니다. 그러나 건물 자체의 미완공 상태와 법적 불확실성으로 인해 현재 시점에서의 상권 활성화 가능성은 매우 제한적입니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 하늘초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 근린생활시설로서 기본적인 상업 시설은 인근 지역에 분포할 것으로 예상되나, 구체적인 편의시설, 의료시설, 문화시설 등에 대한 정보는 상세한 현장 조사 및 추가적인 자료 확인이 필요합니다. 고양시 일산동구는 일산호수공원, 킨텍스 등 주요 시설들이 있으며, 대중교통망 확충을 위한 GTX-A 노선 등이 계획되어 있어 향후 발전 가능성을 가지고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 건물만 매각 대상이라는 점이며, 토지 사용 권원에 대한 불확실성입니다.

건축물대장이 존재하지 않고 사용승인이 완료되지 않은 상태이며, 감정평가서에 따르면 허가상의 평면 및 면적과 상이하며 허가보다 증가하여 건축되었습니다. 총 건축면적이 250.09㎡ (약 75.65평)으로 허가받은 면적보다 증가한 것으로 파악됩니다.

채무자 겸 소유자가 건물을 철거하겠다는 통보서를 제출하였고, 관련 소송(서울중앙지방법원 2023가단5415652, 서울고등법원 2020나2011481)이 진행 중입니다. 건물에 철거 예정 안내문이 부착되어 있는 상태입니다.

내부 공사가 미완료된 상태이며, 도장공사, 전기 및 부대토목 공사 등이 마무리되지 않아 경제적 가치 훼손 및 정상적인 설비 사용이 불가능할 수 있습니다.

법정지상권 성립 여부가 불분명하여 토지 소유자와의 분쟁 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 매각 대상 건물이 사용승인되지 않고 공사가 미완료된 상태이며, 철거 예정 통보서가 제출되고 관련 소송이 진행 중이라는 점에서 매우 높은 위험을 내포하고 있습니다. 특히 건물만 매각되므로 토지 사용 권원에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명은 심각한 문제로, 건물 철거 가능성까지 제기되는 상황입니다. 이러한 상황은 감정가 12억 원대의 가치를 크게 훼손시키는 요인으로 작용하고 있습니다. 경매 참여 시에는 철거 관련 소송의 결과와 법정지상권 성립 여부에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

현재 상태에서는 명확한 투자 포인트를 찾기 어렵습니다. 건물 자체가 법적 지위를 갖추지 못하고 철거될 가능성이 높으며, 토지 사용에 대한 권리 문제도 해결되지 않은 상태입니다.

다만, 만약 철거 소송에서 승소하여 건물을 철거하거나, 또는 토지 소유권자와 협의를 통해 법정지상권 문제를 해결하고 건물을 합법적으로 사용할 수 있는 방안을 찾을 수 있다면, 향후 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있을 것입니다. 그러나 이는 매우 높은 불확실성과 추가적인 법적, 재정적 부담을 수반합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 건물 미준공, 공사 미완료, 철거 예정 통보 및 관련 소송 진행, 법정지상권 성립 여부 불분명 등 다수의 중대한 위험 요소를 안고 있습니다. 특히 건물이 철거될 가능성이 매우 높아, 현재의 감정가 1,202,434,800원과는 괴리가 클 것으로 예상됩니다.

철거 관련 소송의 진행 상황과 법정지상권 성립 여부에 따라 가치는 크게 변동될 수 있으며, 철거될 경우 잔존 가치는 거의 없다고 볼 수 있습니다.

따라서 본건에 대한 예상 입찰가는 이러한 극심한 위험 요소를 충분히 반영하여, 잠재적 철거 비용, 소송 비용, 그리고 토지 사용 권원 확보를 위한 추가 비용 등을 고려하여 매우 보수적으로 산정해야 할 것입니다. 상세한 법률 검토 후, 실질적인 잔존 가치 또는 향후 투입될 비용 대비 가능 수익을 면밀히 분석하여 결정해야 하므로, 본 보고서만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다. 최소한 감정가의 20~30% 수준에서 검토를 시작하되, 철거 소송 결과에 따라서는 그 이하도 고려해야 할 상황입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.