나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64177 [7] 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 2층비-216호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿밸류감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문발동 소재 "문발IC" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 사무실, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 용이하고, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층비-210호외 9개호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽: 몰탈위 페인팅 등 마감 바닥: 에폭시 마감 창호: 새시창호 등임.

이용상태

본건 일련번호(가~차)는 공히 집합건축물대장등본상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등재되어 있으나, 현황 일부는 '창고', '사무실' 등으로 이용 중이며, 일부는 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등 소방설비, 방송설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 15M, 북서측으로 폭 약 10M, 남동측으로 폭 약 6M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

문발동 626-11 :도시지역, 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-02-26)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2013-02-26)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(2022-01-25)(15미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 고양지원 2025타경64177 (7)

* 소재지: 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 2층 비-216호

* 용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제2종근린생활시설)

* 감정가: 248,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 건물정보

* 건물명: 아트팩토리엔제이에프 비동 2층 비-216호

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층

* 건물면적: 57.18㎡ (약 17.30평)

* 토지면적: 39.36㎡ (약 11.91평)

* 이용상태: 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점) 등재, 현황 일부 '창고', '사무실' 이용, 일부 공실.

* 설비내역: 위생 및 급배수, 승강기, 소방, 방송 설비 등.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

* 본건은 경기도 파주시 문발동 소재 "문발IC" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 지식산업센터, 사무실, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 대체로 양호한 환경입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

* 서측 약 15M, 북서측 약 10M, 남동측 약 6M의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지)입니다.

* 소로1류, 중로2류에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역), 국가산업단지, 산업시설구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

* 본건의 말소기준권리는 2024년 10월 11일 접수된 중소기업은행의 근저당(을1, 2,280,000,000원)입니다.

* 등기부상의 모든 권리(가압류, 압류, 임의경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로, 낙찰 시 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액은 2,674,836,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수되는 임차 보증금은 없습니다 (합계 0원).

* 임대 관계는 미상입니다.

* 이처럼 임대 관계가 명확하지 않은 경우, 잠재적인 추가 부담이나 명도 관련 어려움이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건은 지식산업센터, 사무실 등이 밀집된 지역 내 근린상가입니다.

* 유사 업종의 근린생활시설 및 업무 시설이 다수 분포하여 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 이용 현황

* 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 등재되어 있으나, 현황 일부는 '창고' 및 '사무실'로 이용 중이며, 일부 공실 상태입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 본건이 소재한 아트팩토리엔제이에프 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 환경

* 지식산업센터 및 사무실이 밀집된 업무지구 특성을 가집니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 임대 리스크

* 현황 일부 공실 상태로, 향후 공실 장기화에 따른 수익성 악화 가능성이 있습니다.

* 임대차 관계가 미상인 점은 잠재적 명도 분쟁의 소지가 있습니다.

6.2. 이용 현황과 공부상 용도 차이

* 건축물대장상 용도와 실제 이용 용도(창고, 사무실 등)가 달라, 원상복구 또는 용도 변경 시 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

* 군사기지 및 군사시설 보호구역, 국가산업단지, 산업시설구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 업종 선택에 제약이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등은 해당 부동산의 가치에 부정적 영향을 줄 수 있습니다.

* 주변 지역에서 혐오시설이 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 경기도 파주시 문발동에 위치한 근린상가 물건으로, 파주출판문화정보 국가산업단지 내에 자리하고 있습니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조의 집합건물이며, 공부상 용도와 현황 이용 상태에 일부 차이가 있고 일부 공실이 존재하는 점은 확인되었습니다.

* 권리 관계는 모두 소멸될 예정으로 낙찰 후 인수되는 권리는 없어 권리 분석은 비교적 명확합니다.

* 주변 지역의 산업단지 개발 및 교통 여건은 긍정적이나, 토지이용계획상 여러 제한 사항이 존재합니다.

* 종합적으로 볼 때, 안정적인 상권 내 입지하나 공실, 용도 불일치, 지역 제한 등 잠재적 리스크를 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 파주출판문화정보 국가산업단지 내 입지로, 관련 산업 종사자 및 기업체의 수요 기대.

* 문발IC 인근의 우수한 차량 접근성.

* 낙찰 후 권리 행사 및 관리가 용이한 권리 분석 결과.

* 임차인 관련 부담이 없어 초기 투자 부담 완화.

* 향후 파주 지역 산업단지 활성화에 따른 부동산 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 248,000,000원입니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 시점의 실거래가, 주변 유사 물건의 매매 사례, 예상 임대 수익률, 명도 가능성, 낙찰 후 예상되는 투자 비용(수리비, 세금 등) 등을 종합적으로 고려한 심층적인 현장 조사가 필수적입니다.

* 감정가를 기준으로, 시세 및 시장 상황을 면밀히 분석하여 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.