나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64177 [10] 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 2층비-219호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿밸류감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문발동 소재 "문발IC" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 사무실, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 용이하고, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층비-210호외 9개호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽: 몰탈위 페인팅 등 마감 바닥: 에폭시 마감 창호: 새시창호 등임.

이용상태

본건 일련번호(가~차)는 공히 집합건축물대장등본상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등재되어 있으나, 현황 일부는 '창고', '사무실' 등으로 이용 중이며, 일부는 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등 소방설비, 방송설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 15M, 북서측으로 폭 약 10M, 남동측으로 폭 약 6M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

문발동 626-11 :도시지역, 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-02-26)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2013-02-26)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(2022-01-25)(15미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64177 (10)

소재지: 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 2층 비-219호

용도: 근린상가

감정가: 248,000,000원

토지면적: 39.36㎡ (약 11.91평)

토지지분: 39.36㎡ (약 11.91평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 57.18㎡ (약 17.30평)

건물지분: 57.18㎡ (약 17.30평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층 비-219호. 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, 바닥: 에폭시 마감, 창호: 새시창호 등.

건물 이용상태: 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등재되어 있으나, 현황 일부는 '창고', '사무실' 등으로 이용 중이며, 일부는 공실 상태임.

설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등 소방설비, 방송설비 등이 되어 있음.

토지 형상 및 이용상태: 인접 토지 및 도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 서측으로 폭 약 15M, 북서측으로 폭 약 10M, 남동측으로 폭 약 6M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 관련 구역, 국가산업단지, 산업시설구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당함.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항: 임대관계는 미상임.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 파주시 문발동 소재 "문발IC" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 사무실, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본 건까지 차량진입이 용이하며, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

* 도로접면: 서측으로 폭 약 15M, 북서측으로 폭 약 10M, 남동측으로 폭 약 6M의 포장도로에 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (중소기업은행, 2024-10-11 접수, 2,280,000,000원)

* 권리분석상 을1 근저당권 및 본건 경매개시결정 권리(갑11)는 말소로 표기되어 있으나, 이는 법원 집행 절차에 따라 최종적으로 말소될 예정이거나 이미 말소된 권리일 수 있습니다. 매각으로 소멸되는 권리 및 인수되는 권리에 대한 최종 확인은 입찰 전 법원 집행관실 또는 관련 기관을 통해 재확인해야 합니다.

* 등기부채권 총액: 2,674,836,000원 (등기부상 모든 권리채권액의 합계)

* 주요 권리 내역:

* 갑7: 소유권이전4번신탁등기말소 (2024-10-11 접수, 말소)

* 갑8: 소유권이전 (2024-10-11 접수, 주식회사청암상사, 매매, 말소)

* 을1: 근저당권 (2024-10-11 접수, 중소기업은행, 2,280,000,000원, 말소기준권리, 말소)

* 갑9: 가압류 (2025-04-01 접수, 신용보증기금, 186,121,000원, 말소)

* 갑10: 압류 (2025-07-25 접수, 파주세무서장, 말소)

* 갑11: 임의경매 (2025-09-11 접수, 중소기업은행, 1,969,576,488원, 말소) - 본건 경매개시결정

* 갑12: 가압류 (2025-09-26 접수, 중소기업은행, 208,715,000원, 말소)

* 갑13: 압류 (2025-11-24 접수, 파주시, 말소)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요 없음)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 임대관계가 미상이며 보증금 합계가 0원이므로, 인수되는 임차권은 없는 것으로 보이나, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 입지: 본 물건이 소재한 파주 문발동 일대는 지식산업센터, 중소규모 공장, 사무실 및 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.

* 교통: "문발IC"가 인근에 위치하여 수도권 및 전국 각지로의 접근성이 매우 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 위치입니다.

* 지역 특징: 파주출판문화정보 국가산업단지 및 인근 산업단지의 배후 수요를 바탕으로 형성된 상권으로, 관련 업종의 입점이 활발할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설:

* 단지 내 및 인근 근린생활시설, 사무실 등을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* "문발IC" 인근에 위치하여 물류 이동 및 교통 이용에 편리성이 높습니다.

* 혐오시설:

* 주변 지역에 대한 예비 조사를 실시한 결과, 부동산 이용에 직접적인 부정적 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 축산 시설 등)은 현재까지 확인되지 않았습니다.

* 다만, 토지이용계획에 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역 등이 포함되어 있어, 해당 지역의 특성을 고려한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 물건의 특성: 본 물건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 일반 물건에 비해 권리관계의 복잡성이나 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성이 있습니다.

* 현재 이용 현황: 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 등재되어 있으나, 실제로는 '창고'나 '사무실' 등으로 이용되고 있으며 일부 공실 상태입니다. 이는 향후 임대 수익을 기대할 경우 공실 위험으로 작용할 수 있습니다.

* 임대차 관계: 임대관계가 미상이고 보증금 합계가 0원이라도, 실제 점유하고 있는 임차인이 있을 수 있으며, 이에 따른 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 문발동 소재 아트팩토리엔제이에프 비동 2층 비-219호로, 지식산업센터 및 관련 산업시설이 밀집한 지역에 위치하고 있어 배후 수요가 풍부한 입지 조건을 갖추고 있습니다. "문발IC" 인근에 자리하여 차량 접근성이 뛰어나며, 대중교통 이용도 가능한 교통 요지입니다.

건축물은 철근콘크리트 구조이며, 현재 일부 공실 상태이고 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황에 일부 차이가 있습니다. 등기부등본상으로는 다수의 권리가 말소되었거나 말소 예정으로, 경매 낙찰 시 권리 인수에 큰 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 말소기준권리 및 경매개시결정 등기가 말소로 표기된 점은 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

따라서 본 물건은 안정적인 임대 수익보다는 해당 지역의 산업 특성을 고려한 업종(예: 사무실, 소규모 창고 등)으로의 활용 또는 재개발 가능성을 염두에 둔 투자처로 고려해볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 파주출판문화정보 국가산업단지 및 인근 산업단지의 풍부한 배후 수요.

* "문발IC" 인근의 우수한 교통 및 물류 접근성.

* 등기부상 대부분의 권리가 말소 예정이거나 말소되어, 낙찰 후 권리 관계가 비교적 명확할 것으로 기대됨.

* 산업단지 내 근린생활시설로서의 잠재적 활용 가치.

1.8. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가는 현재 제시된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 시장 조사 및 분석이 필요합니다.

* 최근 인근 지역 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 분석.

* 물건의 현 상태(내부 상태, 수리 필요성 등) 및 활용 방안에 따른 예상 임대 수익률 또는 시세 상승 가능성 평가.

* 명도 가능성 및 소요 기간 예측.

감정가는 248,000,000원입니다. 본 물건은 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 권리 분석상 추가적인 인수 부담은 없습니다. 투자자께서는 위 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.