나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64177 [9] 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 2층비-218호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿밸류감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문발동 소재 "문발IC" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 사무실, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 용이하고, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층비-210호외 9개호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽: 몰탈위 페인팅 등 마감 바닥: 에폭시 마감 창호: 새시창호 등임.

이용상태

본건 일련번호(가~차)는 공히 집합건축물대장등본상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등재되어 있으나, 현황 일부는 '창고', '사무실' 등으로 이용 중이며, 일부는 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등 소방설비, 방송설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 15M, 북서측으로 폭 약 10M, 남동측으로 폭 약 6M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

문발동 626-11 :도시지역, 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-02-26)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2013-02-26)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(2022-01-25)(15미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 고양지원 2025타경64177(9) 사건번호로 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 2층 비-218호에 소재한 근린상가입니다.

건물의 주 용도는 집합건축물대장상 공장으로 기재되어 있으나, 해당 호실은 근린상가로 분류되어 있으며 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등재되어 있습니다.

감정평가액은 248,000,000원이며, 토지 면적은 39.36㎡(약 11.91평)이고 건물 면적은 57.18㎡(약 17.30평)입니다.

토지와 건물 일괄매각 대상이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 물건의 특이사항으로는 유동화물건, 공동담보가 있습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 파주시 문발동 소재 "문발IC" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 지식산업센터, 사무실, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지는 인접 토지 및 도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현재 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다.

건물은 서측으로 폭 약 15M, 북서측으로 폭 약 10M, 남동측으로 폭 약 6M의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지)에 속하며, 소로1류, 중로2류 등의 도로에 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역), 국가산업단지, 산업시설구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 법적 제한사항이 존재합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 10월 11일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)이며, 채권액은 2,280,000,000원입니다.

본 건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 보입니다. (물건명세서 상 지상권개요에 별도 기재사항 없음)

등기부등본 상 채권 총액은 2,674,836,000원입니다.

등기부 요약 내용은 다음과 같습니다.

* 갑7: 주식회사한국디지털매니지먼트 소유권이전4번신탁등기말소 (2024-10-11)

* 갑8: 주식회사청암상사 소유권이전 (2024-10-11)

* 을1: 중소기업은행 근저당권 (2024-10-11, 2,280,000,000원) - 말소기준권리

* 갑9: 신용보증기금 가압류 (2025-04-01, 186,121,000원) - 말소

* 갑10: 파주세무서장 압류 (2025-07-25) - 말소

* 갑11: 중소기업은행 임의경매 (2025-09-11, 1,969,576,488원) - 말소

* 갑12: 중소기업은행 가압류 (2025-09-26, 208,715,000원) - 말소

* 갑13: 파주시 압류 (2025-11-24) - 말소

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임.

* 주의사항: 임차인 정보가 미상이며, 보증금 및 차임에 대한 정보도 확인되지 않아 이에 대한 주의가 필요합니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되나, 실제 점유 현황 및 임대차 관계는 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 건이 속한 "아트팩토리엔제이에프" 건물은 집합건축물대장상 총괄표제부 및 표제부에는 "공장"으로 기재되어 있습니다.

그러나 해당 호실(비동 2층 비-218호)은 용도상 "근린상가"로 분류되며, 건축물대장 상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등재되어 있습니다.

실제 이용 상태는 일부 "창고" 및 "사무실"로 사용 중이며, 일부는 공실 상태인 것으로 조사되었습니다.

주변 상권은 지식산업센터, 사무실, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 상업 및 업무 활동이 이루어지고 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조이며, 철근콘크리트지붕을 갖춘 5층 건물 중 2층에 해당합니다.

내부 마감은 외벽 몰탈위 페인팅, 내벽 몰탈위 페인팅, 바닥 에폭시 마감이며, 창호는 새시창호 등입니다.

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비 등 소방 설비, 방송 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 시설에 대한 구체적인 언급은 없으나, "문발IC" 인근에 위치하여 수도권 접근성이 양호합니다.

제공된 정보 내에서는 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없었으며, 외부 지도 서비스 검색은 불가함을 알려드립니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화물건 및 공동담보: 채권 관계가 복잡할 수 있으며, 이로 인해 권리관계의 해석에 주의가 필요하고, 예상치 못한 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

* 용도 및 현황 불일치: 건축물대장상 용도와 실제 이용 상태가 상이하여, 향후 원상복구 명령이나 관련 법규 위반에 따른 행정적 제재의 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 공실 위험: 현재 일부 공실 상태인 점을 고려할 때, 향후에도 공실이 발생하여 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 개발 및 이용 제한: 군사기지 및 군사시설 보호구역, 국가산업단지 등 다양한 법적 제한으로 인해 향후 건물 증축, 개축 또는 용도 변경 등에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 파주시 문발동의 지식산업센터 단지 내에 위치한 근린상가로, 교통 접근성이 우수하고 산업단지 배후 수요를 기대할 수 있다는 장점이 있습니다. 건물은 기본적인 설비를 갖추고 있으나, 유동화 및 공동담보 물건으로서 권리 관계에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다. 또한, 공부상 용도와 실제 이용 현황이 다르며 일부 공실 상태라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 부분입니다. 토지 이용계획 및 각종 제한 사항도 종합적으로 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통망: "문발IC"와 인접하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 산업단지 배후 수요: 주변에 다수의 지식산업센터 및 국가산업단지가 있어 해당 단지 종사자들을 대상으로 한 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 저평가 가능성: 유동화, 공동담보, 용도 불일치 등의 복합적인 요인으로 인해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 다용도 활용 잠재력: 근린생활시설로서 업종 전환의 유연성이 높아 공실 발생 시에도 다양한 임차인 확보가 가능할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 248,000,000원입니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

본 물건은 유동화 및 공동담보 물건으로 채권 총액이 2,674,836,000원에 달하며, 실제 경매 신청 채권자는 중소기업은행입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상세한 권리 분석, 주변 시세 조사, 임대 현황 및 예상 임대료 분석, 명도 비용, 수리 비용, 그리고 각종 제한 사항으로 인한 개발 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 정보만으로는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 채권 총액이 매우 높다는 점과 감정가를 참고하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.