나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64177 [8] 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 2층비-217호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿밸류감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문발동 소재 "문발IC" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 사무실, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 용이하고, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층비-210호외 9개호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽: 몰탈위 페인팅 등 마감 바닥: 에폭시 마감 창호: 새시창호 등임.

이용상태

본건 일련번호(가~차)는 공히 집합건축물대장등본상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등재되어 있으나, 현황 일부는 '창고', '사무실' 등으로 이용 중이며, 일부는 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등 소방설비, 방송설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 15M, 북서측으로 폭 약 10M, 남동측으로 폭 약 6M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

문발동 626-11 :도시지역, 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-02-26)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2013-02-26)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(2022-01-25)(15미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64177 (8)

소재지: 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 2층 비-217호

용도: 근린상가 (건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등재, 현황 일부는 '창고', '사무실' 등으로 이용 중이며, 일부 공실 상태임)

감정가: 248,000,000원

토지면적: 39.36㎡ (약 11.91평)

토지지분: 39.36㎡ (약 11.91평)

건물면적: 57.18㎡ (약 17.30평)

건물지분: 57.18㎡ (약 17.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층

1.1. 입지조건

본건은 경기도 파주시 문발동 소재 "문발IC" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 사무실, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통입니다.

차량 진입이 용이하고, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통입니다.

서측으로 폭 약 15M, 북서측으로 폭 약 10M, 남동측으로 폭 약 6M의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지)으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로1류, 중로2류에 접하며, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(15미터위임, 제한보호구역), 국가산업단지, 산업시설구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 규제를 받습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로 진행됩니다.

등기부상 말소기준권리는 2024년 10월 11일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을1)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 약 2,674,836,000원입니다.

임차인 현황:

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 아트팩토리엔제이에프 건물은 파주출판문화정보 국가산업단지 내에 위치하고 있습니다.

주변으로 다수의 지식산업센터와 사무실이 밀집해 있어 산업단지 종사자들을 대상으로 한 B2B 지원 시설이나 관련 업종의 수요가 있을 수 있습니다.

건축물대장 상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등재되어 있으나, 현재 일부는 '창고', '사무실' 등으로 이용되고 있으며 일부 공실이 있는 상태입니다.

1.4. 생활정보

주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용은 가능합니다.

차량 접근성이 우수하며, 인근 버스정류장을 이용한 대중교통 이용도 편리합니다.

토지이용계획상 군사기지 및 군사시설 보호구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함되어 있어, 일부 환경적, 군사적 제한 사항을 인지하고 있어야 합니다.

파주시는 소각장 및 매립장 등 환경관리센터를 운영 중에 있으며, 관련 시설 입지 관련 논의가 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 나타났으나, 임대관계가 미상으로 확인되어 실제 점유 및 사용 현황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 건물 용도 불일치: 건축물대장 상 용도와 실제 이용 현황이 상이하여, 향후 재산권 행사 시 인허가 관련 제한이 발생할 가능성이 있습니다.

* 복합적인 토지이용 규제: 도시지역, 준공업지역, 국가산업단지, 군사보호구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 중첩되어 있어, 향후 개발 및 활용에 제약이 따를 수 있습니다. 군사시설 보호구역의 경우, 행정위탁 면적이 확대되는 추세이나 여전히 군 협의가 필요한 경우가 있습니다.

* 유동화 및 공동담보 물건: 관련 금융 구조가 복잡할 수 있으며, 이에 대한 추가적인 법률 및 금융 검토가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 문발동에 위치한 아트팩토리엔제이에프 내 근린상가(집합건물)입니다.

산업단지 내에 위치하여 교통 접근성은 양호한 편이나, 복합적인 토지이용 규제, 건축물 용도와 현황의 불일치, 임대관계 미상 등 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

주변 산업 시설과의 연관성을 고려한 투자 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 문발IC 인근의 우수한 교통망을 활용한 물류 및 비즈니스 연계 가능성이 있습니다.

* 산업단지 내 종사자들을 대상으로 하는 지원 시설 또는 사무실 용도로 활용 시 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 건축물대장 상 용도와 실제 이용 현황을 고려한 합리적인 재가치 평가 시 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

* 임대관계가 미상이고 인수되는 보증금이 없어, 공실 리스크 해소 시 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 248,000,000원을 기준으로 신중하게 접근해야 합니다.

인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인되었으므로, 입찰가 산정 시 해당 사항은 고려하지 않습니다.

다만, 상기 언급된 잠재적 리스크(용도 불일치, 다양한 제한사항, 임대관계 미상 등)와 현재 시장 상황, 유사 물건 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중한 판단이 요구됩니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석, 시장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.