나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64177 [5] 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 2층비-214호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿밸류감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문발동 소재 "문발IC" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 사무실, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 용이하고, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층비-210호외 9개호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽: 몰탈위 페인팅 등 마감 바닥: 에폭시 마감 창호: 새시창호 등임.

이용상태

본건 일련번호(가~차)는 공히 집합건축물대장등본상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등재되어 있으나, 현황 일부는 '창고', '사무실' 등으로 이용 중이며, 일부는 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등 소방설비, 방송설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 15M, 북서측으로 폭 약 10M, 남동측으로 폭 약 6M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

문발동 626-11 :도시지역, 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-02-26)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2013-02-26)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(2022-01-25)(15미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64177 (5)

소재지: 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 2층비-214호

용도: 근린상가

감정가: 248,000,000원

토지면적: 39.36㎡ (약 11.9평)

건물면적: 57.18㎡ (약 17.3평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 파주시 문발동 소재 "문발IC" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 사무실, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량진입 용이하고, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

* 인접 도로상태등: 서측으로 폭 약 15M, 북서측으로 폭 약 10M, 남동측으로 폭 약 6M의 포장도로에 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 - 중소기업은행 근저당 (2024-10-11, 2,280,000,000원)

* 주요 등기 현황:

* 접수일자 2024-10-11:

* 갑7: 소유권이전4번신탁등기말소

* 갑8: 소유권이전 (주식회사청암상사)

* 을1: 근저당권 (중소기업은행, 말소기준권리)

* 접수일자 2025-04-01:

* 갑9: 가압류 (신용보증기금, 186,121,000원)

* 접수일자 2025-07-25:

* 갑10: 압류 (파주세무서장)

* 접수일자 2025-09-11:

* 갑11: 임의경매 (중소기업은행, 1,969,576,488원)

* 접수일자 2025-09-26:

* 갑12: 가압류 (중소기업은행, 208,715,000원)

* 접수일자 2025-11-24:

* 갑13: 압류 (파주시)

* 총 채권액: 2,674,836,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원. 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 건물 이용상태:

* 공부상: 제2종근린생활시설(일반음식점)

* 현황: 일부 '창고', '사무실' 등으로 이용 중이며, 일부는 공실 상태임.

* 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트구조, 5층 중 2층에 위치. 위생, 급배수, 승강기, 화재탐지, 방송 설비 등이 되어 있음.

* 주변 환경: 지식산업센터, 사무실, 각종 근린생활시설이 소재하여 상권은 보통 수준으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 본 물건은 공장 및 지식산업센터 밀집 지역에 위치하고 있으며, 문발IC 인근으로 교통이 편리합니다. 주거 편의시설보다는 업무 관련 시설이 주를 이룹니다.

* 대중교통: 인근 버스정류장 이용 가능.

* 혐오시설: 주변 검색 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리관계 복잡성: 유동화물건, 공동담보 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 복잡한 권리관계가 있을 수 있어 추가적인 면밀한 확인이 필요합니다.

* 이용상태 차이: 공부상의 용도와 현황 이용상태가 상이하여, 추후 행정적인 문제 발생 또는 용도 변경 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대차 관계 미확인: 임대차 관계가 미상으로, 명도 시 임차인과의 협의가 필요하거나 예상치 못한 권리 주장이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한:

* 도시지역, 준공업지역 (파주출판문화정보 국가산업단지)

* 소로1류, 중로2류 접합

* 가축사육제한구역

* 군사기지 및 군사시설 보호구역 (제한보호구역(전방지역:25km))

* 국가산업단지, 산업시설구역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

이는 향후 건축물의 신축, 증축, 용도변경 등에 제약을 가할 수 있는 중요한 요소입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재하므로, 이를 인수할 경우 부담이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 문발동 소재의 아트팩토리엔제이에프 비동 2층 비-214호로, "문발IC" 인근에 위치하여 접근성이 양호한 지식산업센터 내 상가입니다. 감정가는 2억 4천 8백만원이며, 건물면적 약 17.3평, 토지면적 약 11.9평을 포함한 일괄 매각 대상입니다.

건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 현황은 창고, 사무실 등으로 이용 중이며 일부 공실이 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있으며, 승강기, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

권리관계는 중소기업은행의 근저당이 말소기준권리가 되며, 이후 설정된 가압류, 압류, 임의경매 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 유동화물건 및 공동담보 물건이라는 점과 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재한다는 점은 반드시 확인해야 할 리스크 요소입니다.

또한, 토지이용계획상 군사시설 보호구역, 국가산업단지, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 공법상 규제가 있어 향후 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다. 임대차 관계가 미상이므로, 취득 후 명도 과정에서 임차인과의 협의가 필요하며, 보증금 0원 합계이나 대항력 유무 등 추가 확인이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 편리한 교통망: "문발IC" 인근에 위치하여 수도권 접근성이 뛰어납니다.

* 산업단지 내 입지: 지식산업센터 및 관련 업종의 임대 수요가 기대되는 지역입니다.

* 비교적 신축 건물: 2020년 사용승인된 건물로, 노후도가 높지 않습니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 경매 절차를 통해 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 인수 보증금이 0원입니다. 예상 입찰가는 감정가(248,000,000원)를 기준으로 하되, 유사 물건의 최근 거래가, 본 물건의 현황(공실, 현황 용도와 공부상 용도 차이), 토지이용계획상의 제한사항, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 부담 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다. 성공적인 입찰을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 주변 시세를 면밀히 조사하며, 권리관계(특히 지상권)에 대한 추가적인 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.