나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64177 [4] 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 2층비-213호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿밸류감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문발동 소재 "문발IC" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 사무실, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 용이하고, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층비-210호외 9개호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽: 몰탈위 페인팅 등 마감 바닥: 에폭시 마감 창호: 새시창호 등임.

이용상태

본건 일련번호(가~차)는 공히 집합건축물대장등본상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등재되어 있으나, 현황 일부는 '창고', '사무실' 등으로 이용 중이며, 일부는 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등 소방설비, 방송설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 15M, 북서측으로 폭 약 10M, 남동측으로 폭 약 6M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

문발동 626-11 :도시지역, 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-02-26)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2013-02-26)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(2022-01-25)(15미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경64177 (4)

소재지: 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 2층 비-213호

용도: 근린상가

감정가: 248,000,000원

토지면적: 39.36㎡ (약 11.91평)

토지 지분: 39.36㎡ (약 11.91평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 57.18㎡ (약 17.30평)

건물 지분: 57.18㎡ (약 17.30평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건, 공동담보

특수물건정보: 유동화 물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 파주시 문발동 소재 "문발IC" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 지식산업센터, 사무실, 각종 근린생활시설 등이 밀집하여 형성되어 있어, 제반 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 건물 이용 상태

토지는 인접 토지 및 도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조이며, 집합건축물대장상 제2종 근린생활시설(일반음식점)로 등재되어 있으나, 현황 일부는 '창고', '사무실' 등으로 이용 중이며, 일부는 공실 상태입니다.

2.4. 주변 도로 및 토지이용계획

서측으로 폭 약 15M, 북서측으로 폭 약 10M, 남동측으로 폭 약 6M의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지)에 해당하며, 관련 법규에 따른 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 10월 11일 접수된 중소기업은행의 근저당 (을1)이며, 채권액은 금2,280,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없으며, 경매로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

3.3. 등기부 요약

- 등기구분: 갑7

접수일자: 2024-10-11

권리종류: 소유권이전(신탁등기말소)

권리자: 주식회사한국디지털매니지먼트

- 등기구분: 갑8

접수일자: 2024-10-11

권리종류: 소유권이전

권리자: 주식회사청암상사

- 등기구분: 을1 (말소기준권리)

접수일자: 2024-10-11

권리종류: 근저당

권리자: 중소기업은행

권리금액: 금2,280,000,000원

말소: 말소

- 등기구분: 갑9

접수일자: 2025-04-01

권리종류: 가압류

권리자: 신용보증기금

권리금액: 금186,121,000원

말소: 말소

- 등기구분: 갑10

접수일자: 2025-07-25

권리종류: 압류

권리자: 파주세무서장

말소: 말소

- 등기구분: 갑11

접수일자: 2025-09-11

권리종류: 임의경매 (본건)

권리자: 중소기업은행

권리금액: 1,969,576,488원

말소: 말소

- 등기구분: 갑12

접수일자: 2025-09-26

권리종류: 가압류

권리자: 중소기업은행

권리금액: 금208,715,000원

말소: 말소

- 등기구분: 갑13

접수일자: 2025-11-24

권리종류: 압류

권리자: 파주시

말소: 말소

총 채권액 합계: 2,674,836,000원

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계: 미상.

임차인 정보가 미상인 경우, 실제 현장 조사를 통해 정확한 점유 및 임대차 관계를 확인해야 합니다. 보증금 및 차임이 미상이더라도 대항력 유무에 따라 인수될 수 있는 부분이 발생할 수 있으므로, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 파주출판문화정보 국가산업단지 내에 위치하여 출판, 인쇄, 미디어 관련 기업들이 밀집해 있습니다. "문발IC" 인근의 우수한 교통망을 바탕으로 물류 및 비즈니스 활동에 유리한 입지입니다. 주변으로 다양한 지식산업센터와 근린생활시설이 함께 조성되어 있어, 해당 산업단지 종사자를 대상으로 한 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 파주출판도시 내에는 북카페, 갤러리, 서점 등 문화 공간이 조성되어 있어 관련 종사자 및 방문객을 위한 편의를 제공합니다.

5.2. 혐오시설 및 주변 환경

현재 공개된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 내용은 확인되지 않았습니다. 다만, 파주시 관내에는 군사기지 및 군사시설 보호구역, 가축사육제한구역 등이 포함되어 있으며, 넓은 지역에 걸쳐 쓰레기 소각장, 하수처리장 등 환경기초시설 관련 논의가 있어 해당 지역의 잠재적 환경 영향을 지속적으로 파악할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 점은 복잡한 권리관계의 가능성을 내포하므로, 상세한 확인이 필요합니다.

* 임대 관계가 미상으로, 낙찰 후 공실 발생 또는 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건축물대장상 용도는 근린생활시설(일반음식점)로 되어 있으나, 현황은 '창고' 및 '사무실' 등으로 이용 중이며 일부 공실 상태입니다. 이는 공부와의 차이에 따른 추후 문제 발생 소지를 안고 있습니다.

* 파주출판문화정보 국가산업단지 내 위치하며, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역 등 관련 법규에 따른 개발 및 이용 제한 사항이 존재하므로, 향후 활용 계획 시 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 파주출판문화정보 국가산업단지 내에 위치한 근린상가 물건으로, 파주IC 접근성이 좋고 주변 인프라가 잘 갖추어져 있어 사업 운영 및 투자를 고려할 만한 가치가 있습니다. 권리분석상 인수되는 권리는 없어 비교적 명확하나, 임대 현황 미상 및 공부와 현황의 이용 용도 불일치, 일부 공실 등은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다. 유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 특수성은 추가적인 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 파주출판문화정보 국가산업단지의 지속적인 발전 가능성에 따른 가치 상승 기대.

* "문발IC" 인근으로 인한 우수한 교통 및 물류 이점.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 절차 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 향후 용도 변경 또는 활성화를 통해 투자 가치를 높일 수 있는 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 없으므로, 본건의 예상 입찰가는 감정가 248,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세, 유사 물건의 경매 낙찰가율, 본건의 현황(공실, 이용 용도 등) 및 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 시세 조사와 현장 방문을 통해 최적의 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.