나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64177 [2] 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 2층비-211호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿밸류감정 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 문발동 소재 "문발IC" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 사무실, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 용이하고, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 2층비-210호외 9개호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽: 몰탈위 페인팅 등 마감 바닥: 에폭시 마감 창호: 새시창호 등임.

이용상태

본건 일련번호(가~차)는 공히 집합건축물대장등본상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등재되어 있으나, 현황 일부는 '창고', '사무실' 등으로 이용 중이며, 일부는 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등 소방설비, 방송설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 15M, 북서측으로 폭 약 10M, 남동측으로 폭 약 6M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

문발동 626-11 :도시지역, 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지), 소로1류(폭 10m~12m)(2013-02-26)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2013-02-26)(파주출판문화정보 국가산업단지)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(2022-01-25)(15미터위임(2022.01.25))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경기도 파주시 문발동 626-11 아트팩토리엔제이에프 비동 2층비-211호에 소재하는 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 고양지원 2025타경64177 (2)입니다.

본 물건은 근린상가 용도로 등록되어 있으며, 감정가는 248,000,000원입니다.

토지 면적은 39.36㎡ (약 11.91평)이며, 건물 면적은 57.18㎡ (약 17.30평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 유동화 물건이며 공동담보로 진행되는 건입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 파주시 문발동에 위치하며, "문발IC" 남동측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다.

주변으로는 다수의 지식산업센터, 사무실, 그리고 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 산업단지 내 상업 시설로서의 기본적인 입지 여건을 갖추고 있습니다.

차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

토지는 인접 토지 및 도로와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 서측 약 15M, 북서측 약 10M, 남동측 약 6M의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 준공업지역(파주출판문화정보 국가산업단지)으로 분류되며, 소로1류 및 중로2류에 접하고 있습니다. 또한, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 국가산업단지, 산업시설구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2024년 10월 11일 접수된 중소기업은행 근저당(을1)입니다.

이후 접수된 갑구의 가압류(신용보증기금, 중소기업은행), 압류(파주세무서장, 파주시) 및 임의경매(중소기업은행) 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로, 경매 절차가 완료되면 낙찰자가 인수하지 않고 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 기재되어 있으나, 등기부 현황상 별도의 지상권 등기 내역은 확인되지 않았습니다. 이에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

인수되는 보증금 합계는 0원으로, 현재 파악된 임차인으로부터 인수할 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 파주 문발동 지역은 파주출판문화정보 국가산업단지 내에 위치하여 지식산업센터, 사무실, 제조 시설 등이 밀집해 있는 산업 중심지입니다.

따라서 주변 상권은 이러한 산업단지 종사자들을 대상으로 하는 근린생활시설, 식당, 사무실 등이 주를 이루고 있습니다.

건물의 이용 상태를 보면, 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등재되어 있으나, 현황 일부는 '창고' 또는 '사무실' 등으로 이용되고 있으며, 일부는 공실 상태로 파악되었습니다. 이는 현재 상권 내에서도 업종 전환이나 공실 관리가 필요한 상황임을 시사합니다.

5. 생활정보

본건이 위치한 문발동 산업단지 지역은 업무 및 산업 활동이 주를 이루는 곳으로, 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능합니다.

그러나 전형적인 주거 지역과 달리 대규모 쇼핑몰, 병원, 학교 등의 생활 편의시설은 상대적으로 부족할 수 있습니다.

산업단지 내 특성상 소음, 분진 등의 환경 요인이 존재할 가능성이 있으며, 이에 대한 고려가 필요합니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설물은 현재까지 파악된 정보 내에서 직접적으로 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건 및 공동담보 건의 경우, 복잡한 권리관계 및 소유 구조로 인해 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

* 임차인 현황에서 '임대관계 미상'으로 표기되어 있어, 현재 정확한 임차 내역, 보증금, 차임 등이 파악되지 않았습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 일부 공실 상태로 파악되어, 향후 임대 수익 확보에 어려움이 있거나 공실 관리에 대한 부담이 발생할 수 있습니다.

* 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 파주시 문발동에 위치한 국가산업단지 내 지식산업센터 내 상가입니다.

파주출판문화정보 국가산업단지의 지속적인 개발과 함께 해당 지역의 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

권리관계는 말소되는 권리가 다수여서 비교적 명확하나, 임대 관계 미상 및 일부 공실은 명도 및 임대 수익 확보 측면에서 주의 깊게 관리해야 할 부분입니다.

따라서 본건의 투자는 산업단지 내 상가의 특성을 이해하고, 잠재적 리스크를 충분히 고려한 후 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 파주출판문화정보 국가산업단지라는 특정 산업 지구 내에 위치하여, 산업단지 활성화에 따른 수혜를 받을 수 있습니다.

* 향후 해당 국가산업단지의 개발 계획 및 입주 기업 증가 추이에 따라 부동산 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

* 전용면적 57.18㎡ (약 17.30평)의 비교적 소형 면적으로, 소자본 창업자나 소규모 사업체의 사무실, 작업실 등으로 활용하기에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가, 주변 시세, 향후 임대 수익률, 공실률, 명도 용이성, 권리관계의 안정성 및 기타 시장 상황 등 다양한 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본건은 인수 보증금이 0원이므로, 산정된 낙찰가 자체가 실제 부담하게 될 금액으로 예상됩니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 유사 물건의 실거래가 및 임대 시세 조사, 그리고 공실 가능성을 고려한 예상 임대 수익 분석 등이 필수적으로 이루어져야 합니다. 본 보고서에서는 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.