나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64527 [2] 경기도 고양시 일산동구 풍동 1268 숲속마을 601동 18층1801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 ‘풍산초등학교’ 북측 및 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 각급 학교 및 공원 등이 혼재하는 주거지역 내 부동산(구분건물)으로서 제반 주위여건은 무난시 됨.

교통상황

본 단지 내 제반 차량의 진.출입이 자유로우며 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 "풍산역, 백마역(경의중앙선)"이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

기호(가)
철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상17층 건물 내 201동 17층 1704호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅,
내벽 : 벽지 및 일부 타일
바닥 : 장판지 및 일부 타일,
창호 : 샤시창호임.

기호(나)
철근콘크리트, 벽식 및 기둥식구조 (철근)콘크리트, 금속기와지붕 지상20층 건물 내 601동 18층 1801호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅,
내벽 : 벽지 및 일부 타일
바닥 : 장판지 및 일부 타일,
창호 : 샤시창호임.

이용상태

기호(가) : 아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실 및 발코니 등)임.
기호(나) : 아파트(방4, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸 등)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 및 기본적인 소방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 광대한 토지로서, 주거용(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로를 통해 외곽도로와 연계가 원활함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(가)
1~4) 공히 제2종일반주거지역,가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(풍산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(풍산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(하늘숲유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).
1) 중로1류(폭 20m~25m)(2022-08-12)(접합).

기호(나)
1) 제3종일반주거지역,지구단위계획구역(풍동택지개발),대로3류(폭 25m~30m)(접합),소로1류(폭 10m~12m)(접합),소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(풍동고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(풍동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(풍산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 참고사항 : 없음.
임대관계 : 미상임.

물건 비고

1. 지분매각
2. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 기본사항

2.

* 사건번호: 고양지원 2025타경64527 (2)

* 물건종별: 아파트

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 1268 숲속마을 601동 18층 1801호

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 조OO

* 건축년도: 2006년

* 총층수: 20층 (해당층 18층)

2.

1.2. 면적 및 구조

2.

* 토지면적: 73.71㎡ (약 22.31평)

* 토지지분: 22.31㎡ (약 6.75평)

* 건물면적: 133.70㎡ (약 40.44평)

* 건물지분: 40.47㎡ (약 12.24평)

* 구조: 철근콘크리트조, 철근콘크리트, 벽식 및 기둥식구조 (철근)콘크리트, 금속기와지붕

* 이용상태: 아파트 (방4, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸 등)

2.

1.3. 감정가 및 매각 대상

2.

* 감정가: 208,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 지분매각

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주위환경

2.

* 본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 ‘풍산초등학교’ 북측 및 남측 인근에 위치합니다 [cite:none].

* 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 및 공원 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 여건은 무난합니다 [cite:none].

2.

2.2. 교통상황

2.

* 단지 내 차량의 진·출입이 자유롭습니다 [cite:none].

* 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 근거리에 ‘풍산역, 백마역(경의중앙선)’이 위치하여 대중교통 편의도는 보통 수준입니다 [cite:none].

2.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

2.

* 본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(풍동택지개발)에 해당합니다 [cite:none].

* 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접합되어 있습니다 [cite:none].

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(풍동고, 풍동중, 풍산초), 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다 [cite:none].

* 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 아파트 용도)으로 지정되어 있습니다 [cite:none].

2. 권리분석

2.

3.1. 등기부상 권리현황

2.

* 말소기준권리: 2025년 10월 28일 접수된 18번 조경아 지분강제경매 (말소 기준 권리로, 본 매각으로 소멸됩니다) [cite:none].

* 감정평가서상 채권 총액: 817,435,772원 (강제경매 개시 결정 채권액) [cite:none].

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

2.

3.2. 임차인 현황

2.

* 인수 보증금 합계: 0원 [cite:none].

* 임대관계: 미상 [cite:none].

* 인수할 보증금 합계가 0원이므로, 명도 대상 임차인은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 점유 관계는 현장 확인이 필요합니다.

2.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

2.

* 본 건의 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

2. 상권분석

2.

4.1. 주변 시세 (매매)

2.

* 최근 2026년 5월부터 7월까지의 거래 사례를 분석한 결과, 101.816㎡ (약 30.8평) 전용면적 기준 매매가는 500,000,000원에서 594,000,000원 사이로 형성되어 있습니다 [cite:json1, json2, json3].

* 이는 1㎡당 약 5,402,652원에서 5,834,000원 수준입니다 [cite:none].

* 본건의 건물지분 면적은 40.47㎡ (약 12.24평)이며, 이를 현재 시세에 대입하여 산출하면 지분 가치는 약 218,765,662원 (40.47㎡ * 5,402,652원/㎡) 에서 235,900,000원 (40.47㎡ * 5,834,000원/㎡) 수준이 됩니다 [cite:none].

* 감정가는 208,000,000원으로, 이는 최근 거래 사례의 지분 가치 산출 범위와 유사하거나 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다 [cite:none].

2.

4.2. 주변 시세 (임대)

2.

* 최근 2026년 5월 거래 사례 중 130.446㎡ (약 39.5평) 면적의 임대 조건은 보증금 20,000,000원, 월세 700,000원 (18층)입니다 [cite:json6].

* 이는 본건과 유사한 면적대의 시세로, 향후 임대 시 월세 수입을 기대할 수 있습니다 [cite:none].

2. 생활정보

2.

5.1. 편의시설

2.

* 단지 인근에 근린생활시설 및 공원이 있어 생활 편의성은 양호합니다 [cite:none].

* 풍산역, 백마역 인근의 상업시설 이용이 가능합니다 [cite:none].

2.

5.2. 교육시설

2.

* 풍산초등학교, 풍동중학교, 풍동고등학교 등 다수의 학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다 [cite:none].

* 본 물건은 해당 학교들의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다 [cite:none].

2. 잠재적 리스크

2.

6.1. 지분매각 관련 위험

2.

* 본건은 토지 및 건물 지분 매각으로, 낙찰 후 전체 소유권 확보가 불가능하며 다른 공유자와의 재산권 행사 및 관리에 제약이 따를 수 있습니다 [cite:none].

2.

6.2. 공유자 우선매수권

2.

* 공유자의 우선매수신고가 있으므로, 낙찰가로 공유자가 해당 지분을 매수할 가능성이 높습니다 [cite:none].

* 공유자는 우선매수권을 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 매수보증금을 미납 시 이후 매각기일에는 행사할 수 없습니다 [cite:none].

2.

6.3. 기타

2.

* 임대관계는 미상이지만, 인수할 임차 보증금이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다 [cite:none].

* 지도 검색 결과, 물건지 주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다 [cite:none].

2. 종합 의견

2.

* 본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동에 위치한 숲속마을두산위브6단지 아파트의 지분 매각 물건입니다 [cite:none].

* 대중교통 이용이 편리하고, 학교 및 편의시설이 잘 갖춰진 주거지역에 위치하여 입지 조건이 양호합니다 [cite:none].

* 다만, 지분 매각 물건이라는 점과 공유자의 우선매수권 행사 가능성이 주요 리스크 요인입니다 [cite:none].

* 감정가는 208,000,000원으로, 최근 거래 사례를 통한 지분 가치 산출 범위와 유사한 수준입니다 [cite:none].

2. 투자 포인트

2.

* 대중교통 이용이 편리한 입지에 위치하고 있습니다 [cite:none].

* 단지 내 및 주변으로 풍부한 생활 편의시설과 우수한 교육시설이 확보되어 있습니다 [cite:none].

* 임차인 인수 부담이 없어 명도 관련 리스크가 낮습니다 [cite:none].

* 향후 시세 상승 시, 지분 비율을 고려한 시세차익을 기대할 수 있습니다 [cite:none].

2. 예상 입찰가

2.

* 본건은 지분 매각이며, 공유자의 우선매수권 신고가 있는 점을 고려할 때, 낙찰 가능성 및 재매각 가능성을 염두에 두어야 합니다 [cite:none].

* 최근 거래 사례를 바탕으로 산출한 지분 가치(약 218,765,662원 ~ 235,900,000원)와 감정가 208,000,000원을 종합적으로 고려합니다 [cite:none].

* 공유자 우선매수권 행사 가능성이 높아, 경매 절차 진행 시 타 공유자가 최고가 매수신고액으로 매수할 수 있음을 유념해야 합니다 [cite:none].

* 감정가가 지분 가치 산출 범위보다 낮게 책정된 점과 지분 매각의 특수성을 감안하여, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다 [cite:none].

* 예상 입찰가는 감정가 208,000,000원을 기준으로, 180,000,000원 ~ 208,000,000원 사이를 고려할 수 있습니다 [cite:none].

* 다만, 본 금액은 일반적인 시세 및 권리 분석을 바탕으로 추정한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법률 자문 등을 통해 최종 결정하시기 바랍니다 [cite:none].

* 공유자 우선매수권 행사 여부 및 실제 매각 진행 상황에 따라 입찰가는 달라질 수 있습니다 [cite:none].

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.