나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64583 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 식사2구역에이2 일산자이3차 205동 25층2501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 '원중초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 각종 생활편익시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량진출입 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상32층 건물 내 25층 제2501호로서, 외 벽: 모르타르 위 페인팅 마감 등, 내 벽: 내부 인테리어 마감 등, 창 호: 새시 창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

아파트(방3실, 베타룸, 알파룸, 거실, 욕실, 주방 등)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 북서측 및 북동측으로 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기준시점 현재 지적 미정리상태로서, 집합건축물대장상 제3종일반주거지역입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: 해당사항 없습니다.

물건 비고

대지권 미등기이나 최저매각가격에 대지권가격이 포함되었으며, 2025. 11. 4.자 일산동구청으로부터 토지 지분을 포함한 공급계약서 사본 및 부동산거래계약신고필증 사본, 분양대금납부확인서 사본(22. 3. 19.자 GS건설 확인서) 사실조회 회신이 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

* 사건번호: 고양지원 2025타경64583 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 식사2구역에이2 일산자이3차 205동 25층2501호

* 용도: 아파트

1.2. 감정가 및 면적

* 감정가: 749,000,000원

* 토지면적: 0.00㎡

* 토지지분: 0㎡

* 건물면적(전용): 84.98㎡ (약 25.7평)

* 건물지분(분양면적 관련): 84.9819㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 경매 정보

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 금산농업협동조합 (권리분석 정보 기반)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치하며, '원중초등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다수의 아파트 단지와 다양한 생활 편익시설이 밀집해 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 6월 13일 접수된 금산농업협동조합의 근저당권(금648,000,000원)이며, 본 매각으로 인해 해당 권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 710,470,463원

* 주요 권리 내역:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (접수일자: 2022-06-13)

* 근저당권 (말소기준권리, 채권자: 금산농업협동조합, 채권액: 648,000,000원, 말소)

* 근저당권 (채권자: 김진호, 채권액: 19,500,000원, 말소)

* 가압류 (채권자: 주식회사 우리카드, 채권액: 23,315,614원, 말소)

* 임의경매 (채권자: 금산농업협동조합, 채권액: 533,455,384원, 말소)

* 가압류 (채권자: 국민은행, 채권액: 19,654,849원, 말소)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상입니다.

임대 관계가 미상이므로, 해당 물건을 임차인이 점유하고 있는지 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 그러나 인수 보증금 합계가 0원이므로, 임차인으로 인한 금전적 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

주변이 아파트 단지로 형성되어 있고 각종 생활 편익 시설이 잘 갖추어진 주거 밀집 지역에 해당합니다. 이는 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있음을 시사하며, 아파트로서의 상권 가치는 보통 이상으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건은 방 3개, 베타룸, 알파룸, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성된 아파트입니다. 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다. 원중초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경도 고려해볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

본건의 가장 큰 특징은 대지권 미등기 상태라는 점입니다. 그러나 최저매각가격 산정 시 대지권 가격이 포함되었으며, 일산동구청으로부터 토지 지분을 포함한 공급계약서, 부동산거래계약신고필증, 분양대금 납부 확인서 등 관련 서류에 대한 사실조회 회신이 있는 점은 긍정적으로 해석됩니다. 이는 대지권 확보에 대한 기본적인 절차와 증빙이 진행되었음을 의미하며, 입찰 전 관련 서류를 면밀히 검토하여 잔여 절차 및 예상 소요 시간 등을 확인해야 합니다.

6.2. 기타

임대 관계가 미상이라는 점이 있으나, 인수 보증금 총액이 0원이므로 실질적인 금전적 부담으로 이어질 가능성은 낮습니다. 다만, 실제 점유 관계 및 명도 가능성에 대한 추가적인 확인은 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대지권 미등기라는 특수성을 가지고 있으나, 감정평가액에 대지권 가격이 포함되었고 관련 서류 확인이 이루어진 점을 감안할 때, 인수 부담이 크지 않은 물건으로 판단됩니다. 아파트로서의 기본적인 입지 및 생활 편의성은 양호하며, 교통 환경 또한 편리합니다. 대지권 미등기 문제를 명확히 이해하고 해결 방안을 숙지한다면, 합리적인 가격으로 취득 시 향후 가치 상승을 기대해볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 대지권 미등기 상태이나, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되었고 관련 서류 확보로 위험성이 완화되었습니다.

* 아파트 단지 내 위치하여 주거 환경 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 인근 교통 환경이 양호하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 관계가 비교적 명확합니다 (단, 대지권 미등기 부분 제외).

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정평가액 749,000,000원을 기준으로 시장 상황, 물건의 정확한 상태, 대지권 미등기 관련 절차 및 소요 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 대지권 확보를 위한 추가 비용 및 절차를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 통상적으로 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 입찰이 이루어지나, 본건의 특수성을 고려하여 충분한 사전 조사를 거친 후 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.