나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경83250 [1] 경기도 의정부시 신곡동 167-20 극동스타클래스아파트 101동 18층 1801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝감정 · 평가일 2024.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 "신곡고가차도" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트,평슬라브지붕 지하1층/지상24층 건물(사용승인일 : 2006.
01.26)로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : -
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

건축물대장상 아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 완경사 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 동측 및 북측으로 노폭 약 8m, 단지 출입구 일부분이 서측으로 노폭 약 8m
도로와 접해 있으며, 본건은 단지 내 도로를 통하여 단지 외곽도로와 연계 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)
(접합), 상대보호구역(영석고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법
>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 미상임.
(2)전입세대열람 : [세대순번1, 세대주 : 심재희, 전입일자 : 2020-01-07, 등록구분 : 거주자
, 최초전입자 : 2020-01-07]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 의정부시 신곡동 167-20 극동스타클래스아파트 101동 18층 1801호에 대한 경매 물건입니다.

* 사건번호: 의정부지방법원 2024타경83250 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 신곡동 167-20 극동스타클래스아파트 101동 18층 1801호

* 용도: 아파트

* 감정가: 309,000,000원

* 토지면적: 36.29㎡ (약 10.98평)

* 건물면적: 84.84㎡ (약 25.67평) (전용면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOO (에이원금융판매)

2. 입지조건

본건이 위치한 지역의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 위치 및 주위환경: 경기도 의정부시 신곡동 소재 "신곡고가차도" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 평슬라브지붕 지하1층/지상24층 건물(사용승인일 : 2006.01.26)입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감 등이며, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

* 이용상태: 건축물대장상 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 도로 대비 완경사 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 단지는 동측 및 북측으로 노폭 약 8m, 단지 출입구 일부분이 서측으로 노폭 약 8m 도로와 접해 있으며, 단지 내 도로를 통하여 단지 외곽 도로와 연계 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(영석고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

3. 권리분석

본 물건의 등기부등본상 권리관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (신한은행, 2019.10.31 접수, 184,800,000원)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 해당 내용에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리(을1)보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 갑1: 소유권보존 (신곡현대그린빌라재건축조합)

* 갑2: 소유권이전 (이은명)

* 갑3: 소유권이전 (심재희, 2019.10.31 매매)

* 을1: 근저당권 (신한은행, 2019.10.31 접수, 184,800,000원, 말소기준권리)

* 을2: 근저당권 (에이원금융판매주식회사, 2021.07.06 접수, 120,000,000원)

* 갑4: 임의경매 (에이원금융판매, 2024.07.24 접수, 120,000,000원)

* 갑5: 가압류 (삼성카드, 2024.08.12 접수, 11,483,117원)

* 갑6: 가압류 (신한카드, 2026.06.11 접수, 20,632,521원)

* 등기부채권 총액: 336,915,638원

* 임차인 현황:

* 전입세대열람: 세대주 심 (2020-01-07 최초전입, 등록구분: 거주자)

* 임차인 인수 보증금 합계: 0원.

* 주의: 상기 전입 세대주 심 에 대한 임대차 관계는 미상이며, 해당 임차인의 대항력 유무 및 보증금/차임은 별도 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

본 물건 주변의 상권 및 생활 기반 시설 정보입니다.

* 주변 시설:

* 아파트 단지 정보: 신곡극동클래스, 관리사무소 연락처: 031-821-1886, 주소: 경기도 의정부시 신곡동 167-20, 사용승인일: 2006.01.26, 총 동수: 6동, 총 세대수: 447세대.

* 단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소.

* 주차 대수: 총 449대 (단지 전체 기준).

* 외부 검색 결과:

* 해당 아파트 단지 인근에는 신곡초등학교, 신곡고등학교, 경의중학교 등 다수의 교육시설이 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 단지 주변으로 기본적인 근린생활시설이 분포하고 있으며, 차량 이용 시 가까운 거리에 대형 상업 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건 아파트의 구체적인 생활 정보입니다.

* 아파트 정보:

* 아파트명: 극동스타클래스

* 주소: 경기도 의정부시 신곡동 167-20

* 동: 101동

* 층: 18층

* 호수: 1801호

* 전용면적: 84.84㎡ (약 25.67평)

* 연면적 (아파트 전체 101동 기준 추정): 5361.9032㎡ (자료상 101동의 전체 면적이며, 개별 호수의 정확한 분양면적과는 차이가 있을 수 있습니다.)

* 사용승인일: 2006년 1월 26일

* 세대수: 447세대 (단지 전체)

* 최고층: 24층

6. 잠재적 리스크

본 물건의 취득 시 고려해야 할 잠재적 리스크 요인입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요'가 비어 있어, 혹시 모를 지상권의 존재 여부를 추가적으로 확인해볼 필요가 있습니다.

* 건물 노후도: 2006년 준공 아파트로, 사용승인 후 약 18년이 경과하여 향후 수선유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지이용계획: 과밀억제권역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 개발에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 임차인: 전입 세대주 심 의 임대차 관계가 불명확하여, 대항력 및 보증금 인수 여부에 대한 최종적인 법원 판단 또는 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 신곡동에 위치한 극동스타클래스 아파트 101동 18층 1801호로, 2006년에 건축된 아파트입니다. 전용면적 84.84㎡(약 25.67평)의 비교적 넓은 면적을 갖추고 있으며, 주변 지역은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다. 교통 및 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없고, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리도 거의 없을 것으로 보입니다. 다만, 전입 세대주 심 에 대한 임대차 관계 미확인 및 지상권에 대한 불명확성은 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 투자 가치를 높이는 요인은 다음과 같습니다.

* 수요가 꾸준한 전용 84.84㎡(약 25.67평) 면적의 아파트입니다.

* 권리 분석상 인수할 부담이 적어 낙찰 후 명도가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 주변 교육 시설 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 지역에 위치하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산출하기 위한 시세 분석입니다.

* 감정가: 309,000,000원

* 최근 실거래가 분석 (2026년 6월~7월, 84.8384㎡ 기준):

* 6월 9일 (11층): 270,000,000원

* 7월 6일 (17층): 270,000,000원

* (참고: 6월 16일 10층 75.532㎡ 거래가는 264,000,000원)

* 분석: 최근 동일 면적(84.8384㎡)의 거래 사례를 보면 11층과 17층이 각각 270,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본 물건의 감정가(309,000,000원)보다 약 10~13% 낮은 수준입니다.

* 종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 적정 시세는 260,000,000원 ~ 270,000,000원 사이로 판단됩니다.

* 이에 따른 예상 입찰가는 감정가의 80~90% 수준인 약 247,200,000원 ~ 278,100,000원으로 예상되나, 현재 시세가 270,000,000원 수준임을 감안하여 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. (인수 보증금 0원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.