나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50804 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 5층504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고운 · 평가일 2026.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남측 인근에 위치한 '수하임2차' 제202동 제5층 제504호로, 주변은 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 주상혼용지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층건 중 5층 501호로서, 외벽 : 콘크리트위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 마감, 창호 : 새시창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지대내 장방형의 토지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 6차선의 포장도로, 동측으로 왕복 2차선의 포장도로가 개설되어 있으며, 동측으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 대로2류(접합), 중로2류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 물건명: 아파트

* 사건번호: 순천지원 2026타경50804 (1)

* 소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 5층504호

* 용도: 아파트

* 감정평가액: 292,000,000원

* 토지면적: 16.03㎡ (약 4.85평)

* 토지지분: 16.0286㎡ (약 4.85평)

* 건물면적: 84.11㎡ (약 25.44평) - 공급면적 기준

* 건물지분: 84.107㎡ (약 25.44평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (감정평가서 요약표 기준)

1.1. 입지조건

* 위치: 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남측 인근의 '수하임2차' 아파트 202동 5층 504호

* 주변환경: 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주상혼용지대로서 주위환경은 보통으로 평가됨.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됨. 본건 북측으로 왕복 6차선, 동측으로 왕복 2차선 포장도로가 개설되어 있으며, 동측으로 진출입 가능하여 교통 이용이 편리함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 중심상업지역, 대로2류(접합), 중로2류(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당됨.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (접수일자 2022-11-07, 채권액 119,880,000원)

* 인수되는 권리: 없음. 본건 경매로 인해 을1 근저당, 을2 주택임차권, 갑2 강제경매 등 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (주택도시보증공사)

* 보증금: 219,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-11

* 확정일자: 2022-11-17

* 배당신고일자: 2024-11-13

* 대항력: 없음. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않음.

* 등기부요약:

* 갑1: 소유권보존 (유한회사와이지개발, 2022-11-07)

* 을1: 근저당 (우리은행, 119,880,000원, 2022-11-07) - 말소기준권리

* 을2: 주택임차권 (이상애, 219,000,000원, 2024-11-13) - 말소

* 갑2: 강제경매 (주택도시보증공사, 219,000,000원, 2026-06-12) - 말소 (본건 사건)

* 등기부채권 총액: 338,880,000원

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 광양시 중동 일대는 아파트 단지가 밀집해 있으며, 근린생활시설과 학교가 산재한 전형적인 주거 및 상업 복합 지역입니다. 특히 중심상업지역에 속해 있어 상업 시설 이용이 용이합니다. 주변에 특별히 혐오시설이 확인되지는 않았으며, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 요소는 현재 파악되지 않습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 도로망 이용이 편리합니다. 대중교통 이용에 대한 구체적인 정보는 없으나, 일반적인 아파트 단지로서 기본적인 버스 노선 등이 운행될 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내 상가 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 남측 인근에 동광양중학교가 위치하며, 교육 시설 접근성이 있습니다. 인근 부동산 정보를 종합적으로 볼 때, 마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설 이용도 편리할 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미납관리비: 2026년 6월 기준 미납관리비 968,960원이 발생해 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 수도 있는 금액이므로, 입찰 전 반드시 관리사무소 등을 통해 정확한 금액과 인수 여부를 확인해야 합니다.

* 임대관계: 보고서 상단에 '임대관계는 미상임'이라는 내용이 기재되어 있습니다. 이는 이상애 임차인 외에 추가적인 임차인이나 점유자가 있을 가능성을 배제할 수 없음을 의미합니다. 다만, 현재 등기부상 이상애 임차인의 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 전라남도 광양시 중동에 위치한 수하임2차 아파트로, 중심상업지역이라는 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 권리 분석 결과, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수할 권리가 없는 안전한 물건입니다.

* 임차인 이상애 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 주변 환경, 교통, 편의시설 접근성 등을 고려할 때 실거주 목적이나 투자 목적 모두 고려해볼 만한 가치가 있습니다.

* 다만, 미납관리비 발생 사실과 '임대관계 미상'이라는 문구는 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 모든 권리가 소멸되므로 법적 하자 없이 안전하게 취득 가능합니다.

* 중심상업지역에 위치하여 지역 내 발전 가능성이 존재합니다.

* 채무 총액이 감정가를 상회하나, 이는 주택도시보증공사의 임차보증금(219,000,000원)이 포함된 금액으로, 낙찰가의 중요한 기준이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 주변 아파트 시세, 최근 실거래가, 단지 내 유사 물건의 낙찰가율, 본 물건의 현 상태(층수, 향, 수리 상태 등) 및 미납관리비, 그리고 현재 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 해당 금액을 고려할 필요는 없습니다.

* 채권 총액이 감정가보다 높게 형성되어 있는 점을 감안할 때, 적정 낙찰가율 산정이 중요합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 별도의 심층적인 시세 조사 및 현장 방문을 통한 물건 상태 확인이 필수적이며, 경매 컨설턴트와 상담하여 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.