나이스옥션 법원경매 대전 2026타경601179 [1] 세종특별자치시 도담동 656 까사리움 6층630호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진민 · 평가일 2026.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 도담동 소재 "도담초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위일원은 대규모아파트 단지, 도시형생활주택 및 근린상가 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하고, 동측 한누리대로변에 BRT 정류장 및 시내버스승강장이 소재하는 바 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

> 철근콘크리트구조 슬라브지붕 8층중 제6층 제630호로서, - 외 벽 : 석재붙임 등 - 내 벽 : 벽지 및 타일 등 - 창 호 : 새시창호임.

이용상태

도시형생활주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 도시형생활주택 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 동측으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 본건은 이해관계인의 부재 등으로 인하여 집합건축물대장상 현황도면, 인근 유사 구분건물의 탐문조사 및 외부관찰 등에 의거 표준적인 이용상황을 감안하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

-임차인 및 주택임차권의 승계인 서울보증보험주식회사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대전지방법원 2026타경601179 (1)

소재지: 세종특별자치시 도담동 656 까사리움 6층 630호

물건명: 까사리움

건축년도: 2015년

용도: 도시형생활주택

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.64㎡ (약 2.31평)

토지 지분: 7.635399999999999㎡ (약 2.31평)

건물면적 (전용면적): 25.35㎡ (약 7.67평)

건물 지분: 25.35㎡ (약 7.67평)

1.3. 감정가 및 채권자

감정가: 95,000,000원

채권자: 서OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 세종특별자치시 도담동에 위치하며, "도담초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지, 도시형생활주택 및 근린상가 등이 혼재하여 주거 및 상업 환경이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 동측에 위치한 한누리대로변에는 BRT 정류장 및 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑5, 2026년 06월 11일 접수된 서울보증보험의 강제경매개시결정 등기가 말소기준권리입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수 가능한 권리

명시적으로 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다(인수 보증금 합계: 0원).

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 03월 13일

* 확정일자: 2023년 02월 22일

* 배당신고일자: 2025년 03월 19일

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 해당 임차권은 말소 예정으로 표시되어 있습니다.

3.4. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 "SGI 인수조건 변경, 선순위임차권"이라는 특이사항이 있으며, "임차인 및 주택임차권의 승계인 서울보증보험주식회사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각임"이라는 주의사항이 있습니다. 이는 경매 절차 진행 시, 낙찰자가 보증금 잔액에 대한 서울보증보험(SGI)에 대한 청구권을 포기하는 것을 전제로 매각이 진행됨을 의미하므로, 해당 조건에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 세종특별자치시 도담동은 행정중심복합도시 건설 계획에 따라 개발된 지역으로, 주거 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 주변에 대규모 아파트 단지, 상업 시설, 교육 시설 등이 밀집해 있어 기본적인 상권은 양호한 편입니다.

4.2. 주변 환경

도담초등학교가 북서측 인근에 위치하며, 한누리대로를 통한 교통 접근성이 좋습니다. 도시형생활주택과 근린상가가 혼재하는 지역으로, 직주근접성이 요구되는 수요층에게는 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설과 상업 시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

도담초등학교가 인근에 위치하여 초등 교육 접근성이 좋습니다.

5.3. 교통시설

BRT 정류장 및 시내버스 승강장이 인접해 있어 세종시 내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

5.4. 주변 시설 조사 (외부 검색 결과 기반)

"세종특별자치시 도담동 656 까사리움" 주변으로 도담초등학교, 세종초등학교, 도담중학교 등 교육시설과 다수의 아파트 단지, 근린상가, 공원 등이 위치하고 있습니다. 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으며, 전반적으로 주거 및 생활 환경이 잘 갖추어진 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 관련 위험

가장 큰 리스크는 "임차인 및 주택임차권의 승계인 서울보증보험주식회사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각임"이라는 조건입니다. 이는 낙찰자가 임차보증금의 미배당 잔액에 대해 서울보증보험(SGI)에 대한 법적 권리를 포기해야 할 수 있음을 의미하며, 예상치 못한 추가 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 권리관계 복잡성

"SGI 인수조건 변경, 선순위임차권" 등의 문구는 과거 권리관계에 복잡성이 있었거나 변경 사항이 있었음을 시사합니다. 이에 대한 명확한 이해 없이 입찰에 참여하는 것은 위험할 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 불확실성

감정평가서상 "임대관계 미상임"이라고 명시되어 있어, 현재 임대 중인지 여부 및 실제 임대 조건에 대한 불확실성이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 도담동의 역세권(BRT) 인근에 위치하며, 도시형생활주택으로서의 기본적인 입지 및 생활 환경은 양호한 편입니다. 그러나, 경매 조건에 명시된 임차보증금 관련 특별 조건("청구권 포기 조건 매각")은 상당한 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 이 조건으로 인해 낙찰자가 보증금 반환 관련 추가 책임을 부담하거나, 권리 포기로 인해 손해를 볼 가능성이 있으므로, 해당 조건의 정확한 의미와 법적 효력에 대한 철저한 사전 검토가 필수적입니다. 이러한 위험 요소를 감안하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 세종시의 지속적인 발전 가능성 및 행정수도 이전 효과

* BRT 역세권 인근으로 우수한 대중교통 접근성

* 주변 상업시설 및 생활 편의시설과의 근접성

* 비교적 최신 건물(2015년 준공)로 상품성 유지

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적(21.42㎡~27.60㎡)의 거래가 7,500만원에서 10,500만원 사이에서 이루어졌습니다. 본 물건의 전용면적(25.35㎡)을 기준으로 환산한 시세는 약 8,340만원 내외로 추정됩니다. 감정가는 9,500만원이나, 앞서 언급된 임차보증금 관련 특별 조건(채권 포기 조건)으로 인한 잠재적 위험 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 80,000,000원에서 90,000,000원 사이를 고려해볼 수 있으며, 보수적으로 접근한다면 85,000,000원을 중심으로 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (주의: 본 입찰가 산정은 제공된 정보와 과거 시세 데이터를 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시 시장 상황, 경쟁 물건, 본인의 투자 성향 및 위험 감수 능력에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.