나이스옥션 법원경매 대전 2026타경601131 [1] 세종특별자치시 장군면 도계리 19-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장원 · 평가일 2026.06.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 장군면 도계리 소재 "장기초등학교" 남동측 인근에 위치하고, 주위는 단독·다가구주택, 근린생활시설, 농경지, 임야, 공장 및 교육시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1): 대체로 사다리형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임. 기호2): 부정형의 평지로서, 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1): 북동측에 접한 로폭 약 4미터 내외의 타인소유의 토지[지번(지목):19-14(전), 소유자:강○예外 / 지번(지목):19-4(도로), 소유자:최○원]를 진입로로 이용중임. 기호2): 남서측으로 로폭 약 1.5미터 내외의 비포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1),2) 계획관리지역, 지구단위계획구역(도계지구), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후면 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조 스라브지붕 단층으로서, 외벽: 벽돌쌓기 등 마감. 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감. 창호: 샷시창호 등.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후면 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록 1. 북동측에 접한 로폭 약 4미터 내외의 타인소유의 토지를 진입로로 이용중임
목록 2. 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)(별지 첨부된 사실조회회신서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 기본사항

3.

* 사건번호: 대전지방법원 2026타경601131 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 장군면 도계리 19-1

* 용도: 단독주택

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.

1.2. 면적

3.

* 토지 면적: 686.00㎡ (약 207.5평)

* 건물 면적: 108.14㎡ (약 32.7평)

* 건물 제시외 면적: 33.00㎡ (약 10평)

2.

1.3. 평가 정보

3.

* 감정가: 869,221,420원

* 채권자: 정OOO (정안농업협동조합)

2.

2. 입지조건

3.

2.1. 소재지 및 주변환경

4.

* 본건은 세종특별자치시 장군면 도계리 소재 "장기초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독·다가구주택, 근린생활시설, 농경지, 임야, 공장 및 교육시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.

2.2. 교통상황

3.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

2.

2.3. 도로접근성

3.

* 북동측으로 로폭 약 4미터 내외의 타인 소유 토지를 진입로로 이용 중입니다.

* 해당 토지의 지번은 19-14(전) (소유자: 강○예 외) 및 19-4(도로) (소유자: 최○원)입니다.

* 토지 기호2)는 남서측으로 로폭 약 1.5미터 내외의 비포장도로와 접합니다.

2.

3. 권리분석

3.

3.1. 등기부 현황

4.

* 토지 등기부상 말소기준권리인 정안농업협동조합의 근저당권(2023-05-26, 516,000,000원)보다 이후에 설정된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리인 정안농업협동조합의 근저당권(2023-05-26, 516,000,000원)보다 이후에 설정된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 토지 등기부 채권 총액: 598,426,237원

* 건물 등기부 채권 총액: 608,582,860원

2.

3.2. 임차인 현황

3.

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-06-15

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 보증금은 0원입니다.

2.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

3.

* 말소기준권리: 정안농업협동조합 근저당권 (2023-05-26)

* 경매로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 대항력 있는 임차인 조 이 존재하나, 보증금이 0원이므로 인수되는 금전적 부담은 없습니다.

2.

4. 상권분석

3.

4.1. 주변 시세 분석

4.

* 제공된 최근 매매 JSON 정보는 '오성빌라'의 다세대 주택 거래 내역으로, 본건(단독주택, 19-1번지)과는 건물 형태, 규모, 용도 등이 달라 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

* 오성빌라(149-2번지) 2024년 2월 거래: 5,500만원 (전용면적 48.89㎡)

* 오성빌라A,B동(218-11번지) 2026년 6월 거래: 9,000만원 (전용면적 52.62㎡)

* 본건의 감정가는 8억 6,922만원으로, 주변 다세대 주택 거래 사례와는 차이가 큽니다. 이는 본건이 단독주택으로서 상당한 면적의 토지를 포함하고 있기 때문입니다. 정확한 시세 파악을 위해서는 해당 지역 단독주택의 실거래가 및 유사 물건의 공시지가, 개별공시지가 등을 추가 검토해야 합니다.

2.

4.2. 토지 이용 계획 및 제한

3.

* 본건 토지는 계획관리지역, 지구단위계획구역(도계지구), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

2.

5. 생활정보

3.

5.1. 주변 편의시설

4.

* 주위에는 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

2.

5.2. 교육시설

3.

* 인근에 장기초등학교가 위치하고 있습니다.

2.

6. 잠재적 리스크

3.

6.1. 농지취득자격증명

4.

* 본건은 농경지로 이용 중인 토지(기호2)를 포함하고 있으며, 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다.

* 미제출 시 매수 보증금 반환이 되지 않으므로, 사전에 발급 가능 여부 및 절차를 확인해야 합니다.

2.

6.2. 타인 토지 이용 진입로

3.

* 북동측 약 4미터 폭의 타인 소유 토지를 진입로로 이용하고 있어, 향후 해당 토지 소유자와의 분쟁 가능성 또는 진입로 사용료 발생 등의 문제가 있을 수 있습니다.

2.

6.3. 제시외 건물

3.

* 건물 면적 외에 33.00㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 별도의 철거 또는 이용에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

2.

7. 종합 의견

3.

* 본 물건은 세종특별자치시 장군면 도계리 소재의 단독주택으로, 상당한 면적의 토지를 포함하고 있어 향후 개발 가능성 또는 전원주택 부지로 활용 가치가 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수되는 보증금이 없어 권리상 큰 문제는 없으나, 농지취득자격증명 필요, 타인 토지 이용 진입로 등은 사전에 철저히 확인해야 할 사항입니다.

* 감정가는 8억 6,922만원으로 책정되었으나, 주변 다세대 주택 시세와는 차이가 크므로, 본 물건의 가치를 재평가해야 합니다.

2.

8. 투자 포인트

3.

* 세종시의 행정중심복합도시 인근 지역으로, 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 넓은 토지 면적을 활용한 신축 건축 또는 주말주택, 전원주택 부지 등으로의 전환 가능성이 있습니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 인수되는 부담이 적습니다 (단, 농지취득자격증명 및 진입로 문제는 제외).

2.

9. 예상 입찰가

3.

* 감정가: 869,221,420원

* 건물/토지 면적 및 용도, 주변 입지, 권리 분석 결과를 종합적으로 고려할 때, 낙찰가율은 일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 결정됩니다.

* 본건의 경우 농지취득자격증명 필요, 타인 토지 이용 진입로 문제 등 특수 사항을 감안해야 합니다.

* 제공된 JSON 데이터는 본건과 비교하기 어려운 다세대 주택이므로, 개별적인 시세 조사가 필수적입니다.

* 이를 바탕으로 보수적인 접근 시, 감정가의 70~80% 수준인 약 6억 1천만원 ~ 6억 9천 5백만원 범위에서 검토해 볼 수 있습니다.

* 정확한 예상 입찰가는, 농지취득자격증명 발급 가능성, 진입로 문제 해결 가능성, 그리고 개별적인 시세 조사 결과를 바탕으로 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.