나이스옥션 법원경매 부천 2026타경228 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 591-12 에이동 1층 2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광 · 평가일 2026.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "송내2동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위일대는 동류형의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 출입이 가능하고 버스정류소 등이 근거리에 소재하여, 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

1978. 08월경에 사용승인을 득한 벽돌조 슬래브지붕 2층건 다세대주택 건물 내의 1층 2호로서, 외벽:몰탈 위 페인팅 등 마감. 내벽:몰탈 위 벽지 등 마감. 창호:샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 대체로 평탄하며, 현황 다세대주택 건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 다세대주택 단지는 북측 및 동측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트, 연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 사항은 미상임 (2)본건 다세대주택은 통칭 "창원연립" 에이동 1층 2호로 호칭함.

물건 비고

1. 지분매각임.
2. 공부상 '에이동', 현황은 '창원연립 A동'임.
3. 공유자 우선매수권의 행사 제한 : 특별매각조건으로서, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "송내2동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 유사한 형태의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

각종 차량의 출입이 용이하며, 버스 정류장이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 외국인 등 토지거래허가구역으로, 대상은 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택 등이며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

2.4. 인접 도로상태

본 다세대주택 단지는 북측 및 동측으로 공도와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2025년 9월 1일 접수된 주식회사 우리카드의 가압류(서울중앙지방법원 2025카단821468)로 판단됩니다. 이에 따라 해당 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부 현황

* 1980년 6월 4일: 소유권보존 (김연현)

* 2003년 9월 25일: 소유권이전 (김은하)

* 2021년 11월 10일: 소유권이전 (김영환 외 1명)

* 2025년 9월 1일: 주식회사 우리카드 가압류 (권리금액 45,030,117원, 말소기준권리)

* 2026년 3월 20일: 남부천세무서장 압류

* 2026년 6월 15일: 주식회사 우리카드 강제경매 개시 (권리금액 51,756,876원)

등기부채권 총액은 45,030,117원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 2월 24일

* 확정일자: 2021년 2월 3일

* 대항력: 있음

* 비고: (공란)

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 1. 임차인 김

김 임차인은 전입일자(2021-02-24)가 말소기준권리(2025-09-01)보다 앞서고, 확정일자(2021-02-03)도 갖추고 있어 대항력을 갖춘 것으로 보입니다. 보증금 135,000,000원 전액에 대해 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 다만, 본 보고서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 실제 배당 상황에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.4. 권리분석 종합

본 물건은 지분매각이며, 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없으므로, 인수되는 보증금을 제외한 나머지 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인 보증금의 인수 여부는 입찰 전 반드시 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 거래사례

* 송원씨티홈 (2012년식, 전용면적 72.14㎡): 2026년 7월 16일, 260,000,000원에 거래.

* 한마음아트빌(B동) (2000년식, 전용면적 56.9㎡): 2026년 7월 6일, 155,000,000원에 거래.

* 에젤리움 (2021년식, 전용면적 30.58㎡): 2026년 7월 6일, 270,000,000원에 거래.

4.2. 시세 분석

본건 물건은 건물면적 57.59㎡(약 17.42평)이며, 1978년 8월 사용승인을 받아 노후된 다세대주택입니다. 비슷한 면적인 56.9㎡의 한마음아트빌(B동)이 2000년식임에도 불구하고 155,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 거래가는 건물 노후도를 반영하여 그보다 낮게 형성될 수 있습니다. 토지 지분(28.825㎡)의 가치 또한 평가에 반영해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주위 일대에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, "송내2동 행정복지센터"가 인접해 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

5.2. 주거 환경

주변이 동류형의 공동주택, 단독주택 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

본 물건은 토지 및 건물 지분매각으로 진행되므로, 단독 소유권 취득이 아닌 관계로 다른 공유자와의 관계, 지분 처분 및 관리 등에 있어 협의 및 조율이 필요할 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

김 임차인이 대항력을 갖춘 상태로 존재합니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 보증금 135,000,000원에 대한 인수 부담이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 배당표 검토 및 현장 조사를 통한 정확한 권리관계 확인이 필수적입니다.

6.3. 공유자 우선매수권

공유자는 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 낙찰 기회를 제한하는 요인이 될 수 있습니다. 본 물건은 특별매각조건으로 1회에 한하여 공유자 우선매수권 행사가 제한됩니다.

6.4. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래허가구역 내에 위치하며, 해당 허가구역의 유효 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내에 경매가 진행 중이므로, 낙찰자는 잔금 납부 시 토지거래허가를 받아야 합니다.

6.5. 건물의 노후화

1978년 8월에 사용승인을 받은 건물로, 건물의 노후화가 상당 부분 진행되었습니다. 이로 인해 수리 비용 발생 가능성이 있으며, 장기적으로 재건축 또는 리모델링 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

경기도 부천시 소사구 송내동에 소재한 다세대주택(창원연립 A동 1층 2호)의 토지 및 건물 지분 경매 물건입니다. 감정가는 112,000,000원입니다.

7.2. 주요 고려사항

지분매각, 대항력 있는 임차인 존재, 공유자 우선매수권, 토지거래허가구역 지정, 건물의 노후화 등 다수의 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 점들을 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 감정가 대비 잠재력

주변 실거래가 대비 감정가가 상대적으로 낮을 가능성이 있으며, 토지 지분의 가치를 고려할 때 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 장기적 가치

건물의 노후화는 단점이자 장기적으로 재건축이나 재개발 등 도시 정비 사업 추진 시 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 및 감정가 비교

본건은 건물면적 57.59㎡, 1978년식 다세대주택으로, 감정가는 112,000,000원입니다. 비슷한 면적의 2000년식 다세대주택이 155,000,000원에 거래된 사례가 있으나, 본건은 건물 노후도가 훨씬 높아 직접적인 비교는 어렵습니다.

9.2. 리스크 요인 반영

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(김 씨, 보증금 135,000,000원)의 존재입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 달리, 실제 인수 부담 발생 가능성을 항상 염두에 두어야 합니다. 지분매각, 토지거래허가구역 지정, 건물의 노후화 등도 입찰가 산정에 보수적으로 반영해야 합니다.

9.3. 제안 입찰가 범위

권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으므로, 이를 기준으로 판단하되, 실제 현장 조사 및 권리 분석을 통해 임차인 보증금 인수 여부를 명확히 확인하는 것이 최우선입니다.

주변 시세, 건물 노후도, 지분 매각, 토지거래허가구역 지정 등의 리스크를 종합적으로 고려할 때, 감정가 112,000,000원을 기준으로 100,000,000원 ~ 110,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 임차인 보증금 인수 부담이 현실화될 경우, 이보다 현저히 낮은 금액으로 접근하거나 입찰을 보류하는 것이 현명할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.