나이스옥션 법원경매 고양 2026타경2715 [1] 경기도 고양시 덕양구 주교동 305-1 현대그린빌라 1동 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2026.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 주교동 소재 "고양시청" 북측 인근에 위치하는 현대그린빌라 제1동 제4층 제404호 로서, 주위은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통 이용 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 404호로서, 외벽: 몰탈위 수성페인팅 마감 등 내벽: 내장 벽지 및 타일 등 창호: 알미늄 샷시창호 등입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다. (내부구조는 후첨 "건물개황도" 참조 바랍니다.)

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수시설, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 6m의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재정비촉진지구(원당재정비촉진지구)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경2715 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 주교동 305-1 현대그린빌라 1동 4층404호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 109,000,000원

* 토지 면적: 22.44㎡ (약 6.79평)

* 건물 면적: 36.12㎡ (약 10.93평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 우OOO

* 특이사항: 정비구역, 재정비촉진지구

1.1. 입지조건

* 주위 환경: '고양시청' 북측 인근에 위치하며, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역임.

* 교통 상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통임.

* 도로 상태: 북동측으로 폭 약 6m의 도로와 접하고 있음.

* 주변 시설: 주변 지역 조사 결과, 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았음.

1.2. 권리분석

* 권리 현황:

* 말소기준권리: 을5 근저당권 (한빛은행, 2001-07-05)

* 등기부채권 총액: 74,912,776원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 지상권 개요: 해당사항 없음.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 내역: 미상.

* (주의) 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있고 임대 내역이 미상임을 감안할 때, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성은 낮으나, 명도 대상인 임차인이 있을 경우 이에 대한 확인 및 명도 절차 진행 시 주의가 필요합니다.

1.3. 상권 분석

* 건물 정보: 본건은 현대그린빌라 1동 4층 404호로, 1990년 9월 건축 허가, 1991년 8월 사용 승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내에 위치함. 전유부 면적은 36.12㎡ (약 10.93평)임.

* 주변 시세 분석:

* 2026년 7월, 주교동 597-12번지 성산주택 A,B동(1983년 건축, 연립, 35.748㎡)이 1억 5,575만원에 거래됨. (평당 약 1,439만원)

* 2026년 7월, 주교동 589-11번지 인정파크뷰(2002년 건축, 다세대, 75.22㎡)가 2억 3,790만원에 거래됨. (평당 약 1,045만원)

* 2026년 7월, 주교동 302-5번지 그린힐타운(2008년 건축, 다세대, 50.43㎡)이 1억 7,000만원에 거래됨. (평당 약 1,115만원)

* 본건(현대그린빌라, 36.12㎡)의 감정가는 1억 900만원이며, 평당 약 1,000만원 수준임.

* 비교 대상 다세대주택의 평당 가격(약 1,045만원 ~ 1,115만원) 대비 본건 감정가는 낮게 평가된 것으로 보임.

* 유사 면적 및 최신 건축 연도의 다세대주택 거래 사례를 감안할 때, 본건의 적정 시가는 약 1억 1,800만원 이상으로 추정됨.

1.4. 생활 정보

* 건물 내부: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 404호, 내부 구조는 다세대주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수, 난방 설비가 구비되어 있음.

* 토지 이용: 인접지와 등고 평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

* 주변 편의 시설: 인근에 상업 시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통 수준임.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 내역 미상: 임차인 존재 시 명도에 시간 소요 및 보증금 미상으로 인한 권리 관계 확인 필요. (인수 보증금 0원으로 명시되었으나, 추가 확인 필수)

* 정비구역 및 재정비촉진지구 지정: 장기적 가치 상승 기대되나, 단기적 개발 진행 상황 및 규제에 따른 불확실성 존재.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 매수자의 경우 거래 허가 필요. (일반 개인 매수자에게는 큰 영향 없을 수 있음)

* 건물 노후화: 1990/1991년 건축 연도로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성 있음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경기도 고양시 덕양구 주교동에 위치한 다세대주택으로, 고양시청 인근에 자리하고 있어 교통 및 편의시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

* 최근 실거래가 분석 결과, 본건의 감정가(1억 900만원)가 주변 유사 다세대주택의 시세 대비 낮게 평가되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

* 정비구역 및 재정비촉진지구 지정으로 향후 지역 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 높은 편입니다.

* 다만, 임대 내역 미상에 따른 명도 리스크, 재개발 관련 불확실성, 건물 노후화 등은 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 저평가된 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 낮아 투자 매력 높음.

* 미래 가치: 재개발/재정비촉진지구 지정으로 인한 장기적 가치 상승 잠재력.

* 권리 관계 우수: 모든 권리 말소로 안전한 취득 가능.

* 실거주/소액 투자: 소형 면적으로 실거주 또는 소액 투자용으로 적합.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 109,000,000원

* 본건 면적(36.12㎡, 약 10.93평)과 유사한 주변 다세대주택 실거래가(평당 약 1,045만원 ~ 1,115만원)를 고려할 때, 본건의 적정 시가는 약 1억 1,800만원 이상으로 추정됩니다.

* 감정가가 시세보다 낮게 책정되었고, 인수할 보증금이 없는 점을 감안하면, 경쟁이 있을 경우 시가 이상으로 입찰가를 높여야 할 가능성이 있습니다.

* 권장 입찰가 범위: 115,000,000원 ~ 125,000,000원

* (본 입찰가 범위는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있으므로, 최종 입찰 결정 시 전문가와 상의하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.