나이스옥션 법원경매 고양 2026타경2913 [1] 경기도 고양시 일산서구 가좌동 394-9 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤제 · 평가일 2026.06.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 가좌동 소재 "송포초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 및 공원 등이 혼재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호 1 : 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다. 기호 2, 3 : 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 도로입니다.

인접 도로상태

기호 1 : 본건 서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로(기호 2)에 접하여 있습니다. 기호 2, 3 : 본건이 도로입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(가좌구역), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한 구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소, 젖소, 말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거, 상업, 공업, 녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구 역(송포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(송포초등학교)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) (외국인등대상, 대상용도(단독, 다가구, 연립, 다세대주택, 아파트)로사용되는토지) 기호 2 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(가좌구역), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한 구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소, 젖소, 말 제한) ])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도 시지역{주거, 상업, 공업, 녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(송포초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상, 대상용도(단독, 다가 구, 연립, 다세대주택, 아파트)로사용되는토지) 기호 3 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(가좌구역), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거 리 500m (소, 젖소, 말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2 024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거, 상업, 공업, 녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역] )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(송포초등학교)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국 인등대상, 대상용도(단독, 다가구, 연립, 다세대주택, 아파트)로사용되는토지)

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 건으로서, 외벽 : 강화유리 및 드라이비트 마감 등 내벽 : 벽지 및 내부인테리어 마감 등 창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

1 ~ 3층 : 근린생활시설 4층 : 단독주택(다락 소재)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도", "사진용지" 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록 3, 4 : 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경2913 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 가좌동 394-9

용도: 근린주택

감정가: 2,922,156,970원

토지 면적: 1044.00㎡ (약 315.81평)

토지 지분: 577.6796㎡ (약 174.76평)

건물 면적: 875.56㎡ (약 264.87평)

건물 지분: 875.56㎡ (건물은 전체 매각 대상)

건물 제시외 면적: 77.45㎡ (약 23.43평) - 일괄매각 포함

매각 대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 하나은행 (말소기준권리)

특이사항: 유동화물건, 대항력있는 임차인 다수, 지분매각 (토지)

주의사항: 1. 일괄매각 (제시외 건물 포함)

2. 토지 목록 3, 4: 지분매각

건물명: 로웰시티프라자 (건축물대장 상)

건축물 구조: 철근콘크리트 경사스라브 지붕 4층

주요 용도: 1~3층 근린생활시설, 4층 단독주택 (다락 포함)

건축 허가일: 2020-09-09

사용 승인일: 2021-08-12

내진 능력: 0.2040g (내진등급 7)

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 가좌동에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재된 지역입니다.

송포초등학교 북서측 인근에 자리하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

차량의 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

토지 이용 계획상 제1종 일반주거지역이며, 지구단위계획구역(가좌구역)에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(송포초등학교), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 관련 법규를 확인해야 합니다.

주변 시설 검색 결과, 해당 주소지 인근에 특별히 인근 주민들이 혐오시설로 인식할 만한 시설은 두드러지게 나타나지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 다수의 임차인이 존재하며, 이들의 대항력 유무 및 인수 여부가 중요합니다.

인수되는 보증금은 총 0원으로 기재되어 있으나, 이는 매각으로 인해 배당받지 못할 경우 인수될 가능성을 의미하며, 대항력 있는 임차인의 보증금은 신중하게 검토해야 합니다.

임차인 현황:

* 고은미: 보증금 30,000,000원, 차임 2,500,000원, 전입 2022-12-02, 대항력 있음

* 윤혜정: 보증금 30,000,000원, 차임 1,600,000원, 전입 2022-04-26, 대항력 있음

* 이하용: 보증금 25,000,000원, 차임 1,650,000원, 전입 2022-02-04, 대항력 있음

* 이효경: 보증금 25,000,000원, 차임 1,650,000원, 전입 2013-06-27, 대항력 있음

* 이효경: 보증금 30,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입 2022-09-01, 대항력 있음

* 주식회사티엔느(정경희): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-04-17, 대항력 있음 (보증금 0원으로 금액 미상이므로 각별한 주의 필요)

* 최소정: 보증금 10,000,000원, 차임 800,000원, 전입 2024-09-05, 대항력 없음

임차인 중 유희숙(보증금 310,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-02-05, 대항력 없음) 및 이갑용(보증금 280,000,000원, 차임 0원, 전입일자 미상, 대항력 없음)은 대항력이 없습니다.

등기부 채권 총액:

토지: 2,755,755,626원

건물: 3,035,755,626원

총 합계: 5,791,511,252원

말소기준권리: 하나은행 근저당 (2023-06-29, 금 2,359,200,000원)

말소 대상 권리: 등기부상 모든 을구 권리(근저당, 전세권)와 말소 기재된 갑구 권리(압류, 가압류)는 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 그러나 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하므로, 배당 순위에 따라 채권이 일부 회수되지 않을 경우 임차인 보증금 등은 인수될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 제1종 일반주거지역 내에 위치한 근린주택으로, 1층부터 3층까지는 근린생활시설로, 4층은 단독주택(다락 포함)으로 이용 중입니다. 주변에 아파트 단지, 상가, 학교 등이 혼재되어 있어 기본적인 배후 수요는 갖추고 있습니다.

제공된 최근 매매 자료는 인근의 다세대, 연립주택으로, 본 물건의 근린주택 용도와 직접적인 비교는 제한적입니다.

- 퍼스트캐슬2동 (2023년 준공): 2025년 4월 거래, 46,000만원/59.39㎡ (약 774.5만원/㎡)

- 네이처 (2021년 준공): 2026년 1월 거래, 12,900만원/31.27㎡ (약 412.5만원/㎡)

- 차우빌2동 (2016년 준공): 2026년 5월 거래, 19,900만원/66.96㎡ (약 297.2만원/㎡)

본 건의 감정가는 2,922,156,970원으로, 면적 875.56㎡ 대비 약 333.8만원/㎡ 수준입니다. 이는 제공된 인근 주택의 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로, 근린생활시설의 가치를 감안하면 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 토지 지분 매각이라는 점은 향후 활용 및 관리에 있어 제약이 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교육 시설: 송포초등학교가 인접해 있어 통학이 편리합니다.

편의 시설: 주위 근린생활시설 및 아파트 단지가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건: 채권이 유동화되어 있어 복잡한 금융 관계가 얽혀 있을 수 있습니다.

대항력 있는 임차인: 다수의 임차인이 대항력을 가지고 있으며, 특히 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재하여 인수 시 잔존 가치에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. (주식회사티엔느, 보증금 0원)

토지 지분 매각: 토지의 일부 지분만 매각되므로, 전체 소유권 확보가 불가하며 공동 소유 관계에서 발생하는 관리 및 처분상의 어려움이 예상됩니다.

높은 채권 총액: 등기부 채권 총액(약 57.9억원)이 감정가(약 29.2억원)를 크게 상회하므로, 매각으로 인해 채권 전부가 변제되지 않을 가능성이 높습니다. 이로 인해 경매 절차 진행이나 낙찰 후에도 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

토지 이용 제한: 제1종 일반주거지역 내 가축사육제한구역, 토지거래계약 허가구역 등은 향후 건축 및 용도 변경 시 제약이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 고양시 가좌동에 위치한 근린주택으로, 상업 및 주거 복합 용도로 활용 가능한 건물입니다. 입지 조건은 양호한 편이며, 건물 상태 또한 큰 문제 없어 보입니다.

그러나 가장 큰 문제는 다수의 대항력 있는 임차인과 토지 지분 매각이라는 점입니다. 특히, 보증금과 차임이 미상이거나 0원인 임차인의 존재는 낙찰 후 예상치 못한 금전적 부담을 야기할 수 있습니다. 또한, 전체 토지가 아닌 지분만 매각되므로 소유권 행사에 제약이 따릅니다.

등기부상 채권 총액이 감정가를 훨씬 초과한다는 점은, 낙찰가의 상승 여력이 제한적이거나, 매각 절차가 원활하게 진행되지 않을 가능성을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

주거 및 상업 복합 용도의 건물로, 임차 구성 및 임대료 수입을 통한 현금 흐름 창출이 가능합니다. (단, 현재 임대 관계 파악이 최우선)

대항력 있는 임차인과의 협상 또는 명도 과정에서 예상 외의 이익을 얻을 가능성도 있으나, 이는 매우 신중한 접근이 필요합니다.

지분 매각으로 인한 소유권 제약이 있으나, 향후 전체 지분 확보 또는 공동 소유자와의 협의를 통한 활용 방안 모색이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인, 토지 지분 매각, 높은 채권 총액 등 여러 위험 요소를 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 배당 순위에 따라 임차인의 보증금이 낙찰자에게 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다.

특히, 총 채권액이 감정가를 크게 상회하는 점은 시장에서 본 물건에 대한 가치 평가가 낮게 이루어지고 있음을 시사합니다.

따라서, 이러한 위험 요소를 충분히 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다.

감정가: 2,922,156,970원

종합적인 위험 요소를 감안할 때, 보수적으로 감정가의 70% ~ 75% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적이라고 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 2,045,000,000원 ~ 2,191,000,000원

(약 20억 4천 5백만원 ~ 21억 9천 1백만원)

이는 일반적인 시장 상황을 바탕으로 한 추정치이며, 현장 조사, 임차인과의 직접 협의, 추가적인 권리 분석 등을 통해 더욱 면밀한 검토가 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.