나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50677 [1] 서울특별시 용산구 한남동 809 이태리하우스 101동 206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권익 · 평가일 2026.06.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 용산구 한남동 소재 "한강진역(지하철 6호선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 한강진역(지하철 6호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사지붕 지상 5층 건물내 제2층 제206호로, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트(방3, 주방, 거실, 욕실 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 7미터 내외 및 남동측으로 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-11-05)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서울용산국제학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도 : 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50677 (1)

소재지: 서울특별시 용산구 한남동 809 이태리하우스 101동 206호

건물명: 이태리하우스

동/호수: 101동 206호

용도: 아파트

감정가: 1,947,000,000원

토지면적: 55.50㎡ (약 16.79평)

건물면적: 84.50㎡ (약 25.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 웰OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

해당 물건은 서울특별시 용산구 한남동 소재 "이태리하우스" 101동 206호입니다.

주위 환경으로는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황은 차량 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 6호선 한강진역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

물건지 인근에는 서울국립중앙박물관, 다양한 상업시설 및 문화시설이 위치하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 파악되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 웰OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

말소기준권리는 2025년 2월 13일 접수된 웰컴저축은행주식회사의 근저당권(1,404,000,000원)입니다.

등기부등본상 확인되는 채권 총액은 1,912,014,548원입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 보이며, 경매 진행 시 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

다만, 2026년 8월 26일 접수된 최우현외 1명의 소유권이전청구권가등기가 존재하며, 이는 매수인이 인수해야 할 가능성이 있는 중요한 권리입니다.

임대차 관계는 조사된 바 없어 임대관계 미상이며, 인수할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

물건이 소재한 용산구 한남동은 고급 주거 지역으로 알려져 있으며, 이태원과 인접하여 국제적인 분위기를 느낄 수 있는 곳입니다.

인근에 다수의 소규모 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

한남대로변을 따라 다양한 레스토랑, 카페, 편집샵 등이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

건물 내에는 총 67대의 차량을 주차할 수 있는 실내 주차 공간이 마련되어 있습니다.

1.4. 생활정보

본 아파트는 방 3개, 주방, 거실, 욕실 등으로 구성되어 있으며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

주변에는 각종 편의시설 및 문화시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

교육 환경으로는 상대보호구역으로 지정된 학교가 인근에 있습니다. (2020-11-05, 서울용산국제학교)

지하철 6호선 한강진역이 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 2026년 8월 26일 접수된 소유권이전청구권가등기(최우현외 1명)입니다. 해당 가등기가 본등기로 실행될 경우, 낙찰자의 소유권 행사에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

임대 관계가 미상으로, 해당 주택에 예상치 못한 점유자가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하) 등 용도 제한이 있으며, 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등의 경우 거래에 제한이 있을 수 있습니다.

또한, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재할 경우(예: 지상권 등) 낙찰자가 인수해야 하므로, 이 부분에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

해당 물건은 서울 중심부인 용산구 한남동에 위치하여 입지적 가치가 높고, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

그러나 소유권이전청구권가등기라는 중대한 권리상의 하자가 존재하여, 입찰 전 반드시 해당 가등기의 말소 가능성 및 본등기 실행 여부를 철저히 조사해야 합니다.

임대 관계가 불분명한 점도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

가등기 관련 리스크를 감안했을 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

한남동이라는 우수한 입지와 지하철역 접근성을 바탕으로 한 장기적인 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

아파트로서 안정적인 주거 가치를 지니고 있습니다.

가등기 리스크를 해소하고 명확한 권리 관계를 확보한다면, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,947,000,000원입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정합니다.

권리 분석상 소유권이전청구권가등기의 존재 및 실행 가능성이 매우 중요한 변수입니다.

가등기 관련 불확실성을 감안하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가는 감정가의 70%~80% 수준에서, 가등기 말소 가능성을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. (예: 1,362,900,000원 ~ 1,557,600,000원)

상세한 권리 조사 및 시세 분석 후에 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.