나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경90 [1] 서울특별시 마포구 노고산동 1-30 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이정희 · 평가일 2026.07.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 노고산동 소재 "서울창천초등학교" 북동측 인근의 신촌로 광대로 변에 위치하며 위치하며 인근 주위는 대로변을 따라 상업업무시설등이 밀집되고 후면 소로에는 단독주택, 다세대 및 연립주택, 중소규모의 근린생활시설등이 혼재하는 일반상업지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 근거리에 지하철 2호선 이대입구역 및 신촌역이 소재함.

형태 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 대체적인 세장형의 토지로서 근린생활시설 건부자로 이용중임.

인접 도로상태

본건북측으로 광대로인 신촌로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1-29 일반상업지역 , 지구단위계획구역(2023-05-25), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(상업지역)<건축법>, 상대보호구역(2020-12-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),건축선(2019-03-14) 1-33 일반상업지역 , 지구단위계획구역(2023-05-25) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(상업지역)<건축법>, 상대보호구역(2020-12-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

5호건물 목조 와즙 단층건으로서 외벽 : 몰탈위 페인트 창호 : 새시창호임 8호건물 부럭조 패널지붕 단층건으로서 외벽 : 몰탈위 페인트 창호 : 새시창호임

이용상태

5호건물 공부상 용도는 제2종근린생활시설이나 현황은 일반주거용으로 사용되는 것으로 탐문됨. 8호건물 음식점(삼지치킨)으로 이용중임.

설비내역

공히 급배수시설 및 기본적인 위생시설 정도임.

부합물 및 종물

동소 1-28지상에 제시외 점포 부럭조 패널지붕 13㎡ 가 소재함

공부와의 차이

5호 및 8호건물 공히 공부상 면적보다 차이가 상당함(후면 건물개황도 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경90 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 우OOO (우리은행)

1.2. 소재지 및 개요

소재지: 서울특별시 마포구 노고산동 1-30

용도: 근린시설

1.3. 면적 정보

토지 총면적: 317.00㎡ (약 95.90평)

토지 공유지분: 292.45㎡ (약 88.47평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 총면적: 88.34㎡ (약 26.72평)

건물 공유지분: 88.34㎡ (약 26.72평)

건물 제시외 면적: 13.00㎡ (약 3.93평)

건축물대장상 면적: 건물 5호 32.14㎡ (약 9.72평), 건물 8호 56.2㎡ (약 16.99평)

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 11,410,723,000원

매각 대상: 토지 공유지분 / 건물 전체 매각 (일괄매각)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 마포구 노고산동 소재 "서울창천초등학교" 북동측 인근의 신촌로 광대로변에 위치합니다.

대로변을 따라 상업업무시설이 밀집되어 있으며, 후면 소로에는 단독주택, 다세대 및 연립주택, 중소규모의 근린생활시설 등이 혼재하는 일반상업지대입니다.

2.2. 교통 여건

인근에 노선버스정류장이 소재하며, 근거리에 지하철 2호선 이대입구역 및 신촌역이 소재하여 교통이 편리합니다.

2.3. 도로 접근성

본건 북측으로 광대로인 신촌로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

일반상업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 대상 및 기간 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부에는 소유권 이전 후 우리은행 근저당권(말소기준권리 2012-02-01, 432,000,000원) 및 추가 근저당권(2024-07-10, 216,000,000원)이 설정되었고, 우리은행의 임의경매 개시결정(2026타경90)이 등기되어 말소 예정입니다.

건물 등기부 또한 유사한 권리 변동 내역을 보이며, 국민건강보험공단의 압류(2026-02-13) 후 우리은행의 임의경매 개시결정이 등기되었습니다.

3.2. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2012년 02월 01일 접수된 우리은행의 근저당권입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보이나, 물건 명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 라고 명시되어 있어 상세 내용을 별도 확인해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 상세 임차인 정보는 미상이며, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건은 서울의 핵심 상권인 신촌/이대 인근에 위치하여 유동인구가 매우 풍부한 지역입니다.

주변에 대학가, 상업시설, 업무시설이 밀집해 있어 상권 활성화가 잘 되어 있습니다.

4.2. 업종 분포

주변은 대로변을 따라 상업업무시설이 밀집하고 있으며, 후면 소로에는 주거시설 및 소규모 근린생활시설이 혼재합니다.

건물 8호는 현재 음식점(삼지치킨)으로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

대형 백화점, 쇼핑몰, 병원, 은행 등 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

서울창천초등학교가 인근에 위치하며, 다수의 중고등학교 및 대학교가 밀집해 있어 교육 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 현황과의 차이

건축물대장상 면적과 실제 이용 면적 간 상당한 차이가 존재합니다.

건물 5호: 공부상 32.14㎡ (약 9.72평)이나 현황 일반주거용 62㎡ (약 18.75평)으로 이용 중입니다.

건물 8호: 공부상 56.2㎡ (약 16.99평)이나 현황 음식점 130㎡ (약 39.32평)으로 이용 중입니다.

이는 불법 건축물 또는 무단 증축의 소지가 있으며, 향후 이행강제금 부과 등 행정적 제재가 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

상대보호구역, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역 등 다양한 도시계획적 제한이 존재하므로 건축 및 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물

건물 8호와 별개로, 제시외 건물(점포, 13㎡)이 소재하며 일괄매각 대상에 포함됩니다. 이 부분의 현황 및 철거/합법 여부 확인이 필요합니다.

6.4. 기타 확인 필요 사항

등기부상 '지상권개요' 외 별도 표기된 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 상세 내용 확인이 필요합니다.

각 부동산별 정확한 위치, 면적, 인접 토지와의 경계 등은 별도의 확인이 필요합니다.

건물 5호의 일반주거용 사용 및 건물 8호의 음식점 사용에 대한 건축물 용도 위반 여부 확인이 필요합니다.

빠른 검색 결과상, 해당 물건지 주변에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 즉각적으로 파악되지 않았습니다. 다만, 마포구 전반적으로는 향후 쓰레기 소각장 증설과 관련된 이슈가 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울의 핵심 상권인 신촌/이대 인근에 위치한 근린시설 물건으로, 뛰어난 입지 조건과 풍부한 유동인구를 갖추고 있습니다.

다만, 건축물대장과 현황 이용상태 간 면적 차이가 상당하여 불법 건축물 가능성 및 이행강제금 부과 위험이 존재하며, 토지 이용 제한 사항도 다수 존재하므로 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

모든 권리관계는 말소기준권리 하에 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 신촌/이대 상권 중심부, 대로변에 위치하여 접근성 및 가시성이 우수합니다.

풍부한 임대수익 잠재력: 상업지역으로 지정되어 있어 다양한 업종의 임대 수요가 꾸준하며, 현재 건물 8호는 상가로, 건물 5호는 주거용으로 활용되고 있어 업종 전환 및 수익 다각화가 가능합니다.

향후 개발 가능성: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지구단위계획 변경 시 개발 잠재력이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가가 11,410,723,000원이나, 건물 현황과의 차이로 인한 이행강제금 및 기타 리스크를 고려해야 합니다.

인수되는 보증금이 0원인 점을 감안하더라도, 현재 명시된 감정가는 주변 시세 대비 높을 수 있습니다.

따라서, 법원 매각 절차 진행 상황, 입찰 참여자 수, 유사 물건의 실거래가, 그리고 현황과의 차이에 따른 추가 비용(이행강제금, 원상복구 비용 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

구체적인 예상 입찰가는 본 보고서 작성 시점에서는 산정하기 어렵습니다. 잠재적 리스크 해소 및 명확한 수익률 분석을 위한 추가적인 현장 조사와 시세 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.